Апрельский обвал

По данным аналитической платформы bnMAP.pro, число зарегистрированных договоров долевого участия в Екатеринбурге в апреле 2022 года сократилось на 44% по сравнению с предыдущим месяцем. Об этом написал начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков в своем блоге REBURG на «Яндекс.Дзен».

По его словам, реальная ситуация на рынке новостроек уральской столицы еще хуже, чем говорится в официальной статистике. Дело в том, что договоры долевого участия (ДДУ), как правило, регистрируются через несколько недель после подписания. Поэтому в апрельскую статистику попали сделки за вторую половину марта, когда продажи были достаточно высокие.

«По нашей оценке, 45-55% подписанных ДДУ регистрируется этим же месяцем. По итогам апреля было зарегистрировано 472 договора долевого участия, подписанных в этом же месяце. Таким образом, общее число проданных по ДДУ квартир по итогам апреля составит около 900-1 тыс. штук», — заявил М. Хорьков.

Если эта цифра верна, то количество реализованных объектов в прошлом месяце сократилось в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и в 3-3,5 раза — к уровню марта 2022 года.

Главный аналитик УПН выделяет три причины стремительного обвала продаж. Первая — повышение ставок по госпрограмме «Ипотека с господдержкой». В апреле уральцы могли оформить кредит только под 12% годовых. Напомним, что с 1 мая российские власти снизили ставки по программе до 9%. Вторая причина — резкое удорожание ипотеки на вторичном рынке жилья. До трети сделок в сегменте новостроек финансируется за счет средств, полученных за счет продажи старой квартиры. Третья причина — стремительное ухудшение макроэкономической ситуации.

«Настроения и ожидания покупателей изменились. Оптимизма в экономических прогнозах почти нет. Новостной фон негативный. В этих условиях брать на себя кредитные обязательства готовы немногие», — отмечает М. Хорьков.

Также можно выделить еще несколько причин резкого падения продаж на рынке новостроек. В частности, можно говорить о снижении инвестиционного спроса. В марте текущего года на рынок вышло немало покупателей с «чемоданами наличных денег», которые приобретали квартиры, чтобы сохранить свои сбережения в условиях глобальной неопределенности на финансовых рынках. Уже в апреле активность этой категории покупателей заметно снизилась. Кроме того, в последнее время с рынка полностью ушли уральцы, у которых была одобрена ипотека еще по докризисным ставкам. В марте именно эта категория покупателей была наиболее активной.

Еще один негативный драйвер — резкое удорожание квартир в новостройках, которое снизило доступность жилья для граждан.

Руководитель центра недвижимости «БЭСТ» Илона Соболева рассказывала, что с конца февраля цены на некоторые жилые объекты в уральской столице увеличились от 3 до 30%.

По данным аналитического отдела группы компаний «Новосел», средняя цена предложения на рынке новостроек Екатеринбурга за последние три месяца увеличилась на 13,9% и достигла 124 тыс. 075 тыс. руб. за кв. м.

«В настоящее время средняя цена выставленной на продажу квартиры-студии составляет 3 млн 633 тыс. 495 руб. (при средней площади 26,8 кв. м.), «однушки» — 5 млн 803 тыс. 701 руб. (41,2 кв. м.), «двушки» — 7 млн 450 тыс. 363 руб., (62,1 кв. м.), «трешки» — 10 млн 235 тыс. 524 руб. (87,5 кв. м.)», — отмечал руководитель аналитического отдела ГК «Новосел» Сергей Меньшенин.

Эксперты считают маловероятным начало фазы снижения цен на жилье. Дело в том, что в последние годы в России резко выросла себестоимость реализации девелоперских проектов. Это произошло из-за перехода строительной отрасли на схему проектного финансирования, удорожания стройматериалов, дефицита рабочих рук и других факторов. Поэтому многие девелоперы физически не могут снизить цены на квартиры. Такая ситуация будет негативно влиять на динамику продаж жилья в Екатеринбурге. Гипотетическое уменьшение цен могло бы замедлить снижение покупательной активности.