Екатеринбургским застройщикам выпишут новые нормативы

Администрация Екатеринбурга разработала поправки в нормативы градостроительного проектирования — это один из ключевых для девелоперов документов, который определяет число образовательных учреждений, парковок, мест массового отдыха, зеленых зон на определенную плотность населения. Исходя из нормативов в том числе строится новое жилье.

Проект поправок опубликован в «Екатеринбургском вестнике». Согласно нововведениям, в будущем девелоперы многоквартирных домов смогут строить в жилых кварталах больше недвижимости на условном гектаре: 17,5 тыс. кв. м. вместо 15 тыс. по действующим нормативам. Это связано с тем, что на одного жителя при проектировании объектов предлагается закладывать 35 кв. м., а не 30, как принято сейчас.

Причем плотность застройки могут дополнительно увеличить на 25% при реализации проектов преобразования застроенных территорий и еще на 25% — если поблизости есть трамвайные остановки, станции метро или городской электрички.

Директор Института проектирования и экспертиз, член экспертного совета СРО «Уральское объединение строителей» Евгений Лоскутов весьма скептически оценивает этот пункт поправок.

«В центре плотная застройка оправдана, а вот для проектов комплексного освоения территории это спорное решение», — уверен Е. Лоскутов.

Гендиректор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев рассказал, что решение о смягчении этого пункта поправок во многом обусловлено экономическими причинами.

«Конечно, в идеале плотность застройки нужно снижать. Однако здесь важно учитывать экономические аспекты. Застройщики говорят, что строительство «свечек» позволяет сохранять доступность жилья. Возможное ужесточение данного норматива может повысить себестоимость реализации девелоперских проектов и привести к удорожанию квартир. То есть пострадают обычные люди. Есть еще один важный момент. Практика показывает, что большинство горожан готовы приобретать жилье в местах с уплотненной застройкой», — сообщил гендиректор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев.

Также городские власти планируют изменить нормативы к парковочным местам. Сама цифра не поменяется — одно машино-место на 80 кв. м., но допускается снизить минимальный показатель на 25%, если поблизости от девелоперского проекта есть трамвайные остановки, станции метро или городской электрички.

Впрочем, далеко не всех застройщиков устраивают предлагаемые нормативы по парковкам.

«Мы ознакомились с проектом изменений, который был опубликован в «Екатеринбургском вестнике». После этого подготовили список дополнительных предложений. Можно привести в пример ситуацию с парковками. Последние десять лет власти принуждали застройщиков строить подземные паркинги. Мы их возвели в огромном количестве. Несколько лет назад выяснили, что тысячи машино-мест не проданы. Это многие миллиарды замороженных денежных средств. В этой ситуации норматив по подземным парковкам требуется существенно снизить», — полагает директор строительной компании «Астон», глава Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников.

Заместитель директора по девелопменту компании «Атомстройкомплекс» Надежда Абакумова считает, что предлагаемые нормативы по машино-местам являются избыточными и стимулируют рост автомобилизации населения.

«У многих семей нет денег на покупку паркинга. В результате девелоперы несут дополнительные расходы, а территория города используется неэффективно — строится то, что потребитель не может купить. Через несколько лет это станет глобальной городской проблемой. На мой взгляд, норматив парковок должен быть дифференцирован в зависимости от пояса (района) застройки и его обеспеченности общественным транспортом. В центре города норматив по парковкам для жилья должен быть существеннее ниже, чем на периферии. При этом в центральной части может быть выше норматив по парковкам для торговых и бизнес-центров», — сообщила Надежда Абакумова. Она также напомнила, что существуют варианты совместного использования парковок — например, задействовать парковки торговых центров для ночного хранения автомобилей жителями близлежащих домов.

Главный архитектор АБ «Гордеев — Демидов» Никита Демидов также считает, что норматив по парковкам должен быть дифференцированным в зависимости от конкретной локации.

«Действующий норматив (одно машино-место на 80 кв. м. — прим. ред.) подходит далеко не для всех территорий. На мой взгляд, на периферии норма должна быть жестче. Дефицит машино-мест в таких локациях может стать причиной транспортного коллапса. Для центральных частей города норматив имеет смысл снизить. Здесь не нужно настолько много парковочных мест», — полагает Никита Демидов.

В свою очередь, Евгений Лоскутов не считает, что нормативы по машино-местам необходимо смягчать.

«Потребность в индивидуальном автотранспортном средстве существует в каждой семье, и с каждым годом она растет. Ужесточение нормативов не решит эту проблему. Застройщиков нужно стимулировать применять инновационные технологии, например, возводить роторные паркинги», — сказал Е. Лоскутов.

Кроме того, эксперты достаточно сдержанно оценивают новые нормы по объектам реакционного назначения. Городские власти предлагают установить минимальный уровень обеспеченности местами массового отдыха из расчета 12 кв. м. на одного жителя. При расчетах предполагается учитывать все лесопарки, парки, скверы, бульвары и набережные, расположенные в радиусе 2 км. Минимальный уровень обеспеченности озелененными территориями (расположенными в радиусе 500 метров) должен составить 4 кв. м. на жителя.

«Было бы правильно дифференцировать места массового отдыха. Не должны в один норматив входить лесопарк, бульвар и сквер, иначе в районах, соседствующих с крупным лесопарком (например, Юго-Запад и ЦПКиО), этот норматив будет перевыполнен, и разбивать новые скверы, бульвары, площади будет не нужно. Усложнение нормативов, разработка отдельных норм по озеленению дворов, прифасадных территорий и так далее позволит нам эффективно и сбалансированно развивать городские территории», — уверена Н. Абакумова.

Заслуженный архитектор РФ Михаил Вяткин добавляет, что нормы по объектам реакционного назначения не должны быть избыточными.

«Я не против того, чтобы в городе были парки и скверы. Однако здесь важно не переборщить с нормами. Мы не должны остановить застройку города из-за избыточных требований по озеленению. Хотя, на мой взгляд, такие нормативы все равно нужны. При этом важно учитывать не только количество, но и качество зеленых зон. Лучше создать меньше, но лучше», — уверен М. Вяткин.

Главный архитектор бюро ARCHINFORM Тимур Абдуллаев отметил, что нормативы в конечном итоге должны работать на благо жителей Екатеринбурга.

«Я считаю текущие нормативы градостроительного проектирования достаточно либеральными. Важно, чтобы при внесении изменений учитывались интересы не только бизнеса, но и горожан», — пояснил Т. Абдуллаев.

Опрошенные УрБК застройщики и архитекторы надеются, что итоговую версию поправок в нормативы градостроительного проектирования примут только после обсуждения предложений бизнеса и представителей общественности. Предполагается, что новый документ вступит в силу уже в 2022 году.