Надежда Абакумова: Новые правила землепользования ускорят строительство

На вопросы ИАА «УралБизнесКонсалтинг» об изменениях Правил землепользования и застройки, а также перспективах реновации города ответила заместитель директора по девелопменту компании «Атомстройкомплекс» Надежда Абакумова.

— Надежда, как вы оцениваете изменения, произошедшие в Правилах землепользования и застройки, определяющих порядок строительства в центре Екатеринбурга?

— Изменения эти логичны и необходимы, они снимают с участников строительного рынка ряд бессмысленных, устаревших ограничений, которые ранее удлиняли и усложняли работу над проектами. С новыми Правилами землепользования и застройки мы сможем сократить сроки разработки и согласования предпроектной документации, а значит — ускорить строительство. Они делают более простыми и понятными условия проектирования, создают основу для нормального строительства в центральной части Екатеринбурга.

— Как новые правила повлияют на развитие города? Что изменится для застройщиков? Заметят ли изменения горожане?

— Давайте посмотрим на конкретных примерах. Первое изменение — отменена норма максимального отступа от периметра участка до объекта строительства. Это была откровенно устаревшая норма, которая просто мешала нормальному проектированию. Ведь на самом деле важен не отступ от границ участка, который часто нарезается совершенно формально, а реальное расстояние между домами, отступ от городской «красной линии». Во время приватизации земли в центре города участки часто нарезались самым причудливым образом. Межевание проводилось так, что многие участки имеют неправильную форму или крохотные размеры. Чтобы соблюсти эти ограничения, архитекторам приходилось идти на сделку с совестью и строить какого-то «уродца».

Сейчас архитекторы получили возможность в своей работе ориентироваться на реальную застройку и «красную линию», гармонично вписывать новые объекты в реальную городскую среду.

При этом мы можем быть уверены, что новые правила не приведут к «слипанию» зданий. Ведь федеральным законодательством установлен периметр в 6 метров вокруг любого здания, который занимает проезд для пожарных машин. Выполнение этих радиусных колец, заездов пожарного транспорта, имеет приоритетное значение с точки зрения безопасности и формирует радиусную отсечку между зданиями, которую невозможно нарушить, потому что это федеральное правило.

Второе — увеличение пятна застройки с 60% до 100% участка. С самого начала введения этой нормы было непонятно, почему застройщик, приобретая участок в 10 гектаров, должен строить только на 6, и что вообще делать с оставшимися 4 гектарами. Пик противоречия по этой норме возникал, когда от проектировщика одновременно требовали и подземный паркинг организовать (а это строительный объект), и 40% земли оставить незастроенными. Логичное желание проектировщика рассредоточить всю плоскость паркинга на всей площади земли, а досуговые площадки (двор, по сути) разместить на кровле такого паркинга наталкивалось на такое искусственное препятствие. Эта норма шла из каких-то очень далеких, еще советских времен, когда дворы использовались одновременно как парковки, проезды и детские площадки. Во что это превратилось со временем, можно увидеть на ЖБИ и старой Ботанике.

— Можно ли говорить о том, что эти изменения правил землепользования открывают путь к реновации исторического центра Екатеринбурга?

— Старту реновации центра больше способствует федеральный закон о реновации, который уже принят в первом чтении. Об этом на недавней пресс-конференции уже говорил Валерий Ананьев (глава «Атомстройкомплекса» — прим. ред.). Он направлен на то, чтобы сделать прозрачнее и понятнее процедуру расселения ветхого дома, которая сегодня не прогнозируемая по срокам и стоимости для инвесторов. Мы, как компания, большая часть проектов которой подразумевают работу с расселением ветхого, аварийного жилфонда, знаем об этом не понаслышке. Однако, помимо работы с устаревшим жилым фондом, нам в Екатеринбурге необходимо научиться работать с объектами нежилого назначения.

Сейчас земля в центре города принадлежит огромному количеству собственников, разных по типу приобретения, владения и получения доходов от земли. Многие из этих участков были получены в собственность в результате разного рода земельных амнистий. Кто-то строил сарай, открывал в нем автосервис или мойку, оформлял участок на предприятие и приватизировал. Таких примеров в Екатеринбурге сотни, если не тысячи. В результате в центре образуется настоящий «ржавый пояс» из устаревших гаражей, складов, автосервисов и прочих сараев, которые не дают городу нормально развиваться.

Если мы хотим обновлять центр, то в первую очередь нужно разобраться с этим «ржавым поясом», воспроизводящим в своих недрах, как правило, «серую» экономику. А ведь некоторые из них, оформленные как промышленные объекты, имеют еще и санитарно-защитную зону, то есть формируют дополнительный «пояс отчуждения» шириной до нескольких сотен метров.

Для примера можно рассмотреть тихий исторический центр города между улицей Чапаева и берегом Исети. Там пять гектаров в центре города занимают двухэтажные полуразвалившиеся автосервисы. Владельцев у них — около полутора десятков. И выкупить у них землю невозможно: она приносит им арендный доход, и они этим вполне довольны. К тому же нужно договариваться сразу со всеми, иначе один решит не продавать и остановит весь проект.

Мы уважаем частную собственность, она превыше всего. Но необходимо создавать и механизмы обновления города, которые позволили бы создать такую систему мотивации, при которой владение сараем (недостроем, гаражом, складом) в центре города было бы невыгодно, с одной стороны, и обеспечить возможность предоставления гарантированной справедливой компенсации для собственника, с другой стороны. Пользой для города в этом случае станет вовлечение земли в городской оборот. Оборачиваемость и ликвидность земли — это важный показатель экономики города, база для его развития. Необходимость этих изменений сегодня очевидна для всех, профессиональное сообщество и власти работают над тем, чтобы они стали возможны и дали новый импульс развитию города.

— Насколько реновация вообще нам сейчас нужна? Почему нельзя продолжать застраивать периферию?

— Строительство новых районов на периферии требует создания и обслуживания новой инфраструктуры: школ, поликлиник, дорог, скоростного транспорта. В центре города есть готовая инфраструктура, требующая обновления, нет такой высокой потребности в транспорте, ведь максимум услуг можно получить в шаговой доступности. Поэтому возвращение в центр — неизбежность. Реновация нам необходима. При этом подразумевается не снос «хрущевок», как в Москве: у нас в первую очередь вопрос возникает именно о «ржавом поясе»: в Екатеринбурге эта проблема очень насущная.

Если серьезно и внимательно посмотреть на карту города, то мы увидим, что большинство промышленных зон — все эти ПК-1, ПК-2 — часто реально промышленностью не заняты. Многие промзоны превратились в автосервисы, гаражные кооперативы и не выполняют свою первоначальную функцию. Заводы если и продолжают работу, то ужались до 30% от своей прежней площади.

При этом новое строительство в центре города — это прекрасный импульс для того, чтобы модернизировать обветшавшие коммунальные сети, школы и детские сады, чтобы дать новые возможности для развития бизнеса, для привлечения инвестиций в город. «Ржавый пояс» — вот фокус, на котором нам — всему градостроительному сообществу — нужно сосредоточить внимание.

Фото предоставлено пресс-службой корпорации «Атомстройкомплекс»