Константин Октаев о влиянии пандемии на рынок офисов Екатеринбурга

Прошлый год ознаменовался повышением активности инвестиционного спроса на рынке офисной недвижимости Екатеринбурга. В 2020 году его потенциал сохраняется, хотя на сегодняшний день остается неясным, насколько сильным будет удар, который наносит рынку пандемия. Во всяком случае, прогнозируемость его развития усложняется, что не очень хорошо для инвесторов. Инвестиционный спрос достаточно профессионален, и его требования к качеству продукта зачастую превышают средний уровень качества предложений.

На сегодняшний день рынок еще не ощутил в полной мере эффект от пандемии. В отдельных объектах наблюдается освобождение резидентами 5-10% площадей, а управляющие компании бизнес-центров уже начали отменять скидки, предоставленные на период самоизоляции в апреле-мае этого года. Вероятно, влияние этого фактора будет постепенно отражаться на экономическом положении компаний в ближайшем будущем.

Спрос на офисы со стороны крупных компаний сохраняется. По крайней мере, практика эпизодических сделок на большие площади не исчезла. Даже здания, завершившие строительные работы и пустовавшие в таком виде несколько лет, одно за другим получают свой заветный контракт.

Рынок малоформатных площадей пока поддерживается арендным спросом, который хотя и не растет, но и существенно не сокращается. При этом на фоне снижающихся ставок по банковским депозитам стабильными показателями доходности от аренды — в среднем на уровне 10% за качественный объект — может быть поддержан и интерес инвесторов к этому сегменту.

Однако интерес этот сдерживается дефицитом качественного продукта. Объекты, концентрирующие основную долю предложения, построены до 2013 года и малопривлекательны с точки зрения качества предлагаемых пространств, а более современные зачастую переоценены продавцами с позиции инвесторов. Среди офисных комплексов, предлагающих строящиеся площади, на рынке продажи отсутствуют объекты со сроком начала строительства позднее 2018 года, а общий фонд незамороженного строительства офисных зданий в Екатеринбурге не превышает 60 тыс. кв. м. арендопригодной площади.

Коммерческие площади более «свежей» постройки можно было бы найти в составе жилых комплексов, однако это тоже не самая простая задача. Наиболее привлекательные для инвесторов помещения могут так и не поступить в продажу, а предлагаемые площади «отсекают» большую часть потенциальных покупателей бюджетом покупки ввиду отсутствия площадей «мелкой нарезки».

«Сжатость» рынка, наличие существенных диспропорций в предложении, с одной стороны, не позволяют ему развиваться и становиться более понятным и упорядоченным, а с другой стороны, формируют немало свободных территориальных и качественных ниш, способных привлечь как арендный, так и инвестиционный спрос.

Константин Октаев, аналитик Уральской палаты недвижимости