Застройщики сделают ставку на микроквартиры

Президент РФ Владимир Путин в послании Федеральному собранию предложил выплачивать маткапитал за первого ребенка в размере 466 тыс. 617 руб. Аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН) предполагают, что это решение приведет к появлению на рынке небольших квартир-«маткапиталок» стоимостью до 1 млн руб.

Как отмечает начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков, эти нововведения создают предпосылки для изменения спроса.

«На рынке станет значительно больше покупателей с материнским капиталом. Далеко не все из них будут улучшать свои жилищные условия. Многие захотят перевести материнский капитал из некого сертификата в форму недвижимости. Они будут приобретать самые дешевые и маленькие квартиры. Это может быть покупка квартиры для детей на будущее или попытка заработать за счет сдачи в аренду. Вариантов может быть много. Такие люди будут пытаться сэкономить всеми доступными способами. Застройщики начнут подстраиваться под этот запрос. Понятно, что в каждом регионе ситуация будет отличаться. На территориях, где финансовая возможность покупателей сильно ограничена, этот процесс пойдет быстрее», — полагает М. Хорьков.

По его словам, в зависимости от покупательной активности застройщики смогут выводить на рынок студии площадью 13-20 кв. м.

«Вряд ли этот фактор будет оказывать влияние на рынок в 2020 году. Однако в ближайшие два-три года мы увидим серьезные изменения. Если не будет никаких дополнительных ограничений со стороны градостроительного регулирования, то у нас массово появятся современные общежития, рассчитанные на упрощенный спрос», — заявил М. Хорьков.

Не исключено, что в ближайшие годы на рынке нарушится баланс предложения. Доля малогабаритного жилья заметно превысит реальные потребности покупателей. На этом фоне может возникнуть дефицит качественных двух- и трехкомнатных объектов.

Еще один риск связан с возможным формированием неблагополучных территорий — гетто. Не секрет, что малогабаритное жилье чаще всего строят на отдаленных территориях. Появление целых кварталов со студиями по 13-15 кв. м. может создать серьезные «точки напряжения» на картах российских городов.

Другой проблемой может стать низкое качество строительства. Для того, чтобы выводить на рынок квартиры стоимостью до 1 млн руб., застройщик должен использовать максимально дешевые строительные материалы и самые бюджетные технологии. В долгосрочной перспективе это приведет к тому, что такие квартиры будет сложно перепродать.

Впрочем, директор консалтинговой компании «Калугин Профит Групп» Виталий Калугин считает все опасения напрасными.

«Чтобы построить такой большой объем малоформатного жилья, его нужно для начала запроектировать. Полагаю, что речь идет не о монолите, а о железобетоне. Соответственно, нужно правильно загрузить свои предприятия, которые выпускают такую продукцию. Запроектировав дом и научившись делать бетонные конструкции нужного размера, застройщик может возвести дом всего за год. Возможно, такое и будет. Но я, честно говоря, не вижу в этом особого смысла. Через два-три года маткапитал будет проиндексирован и достигнет 700 тыс. руб. Эти деньги можно использовать для покупки в ипотеку нормальной однокомнатной квартиры, например, площадью 30 кв. м. Тем более жилищные кредиты к тому времени должны стать выгоднее», — полагает В. Калугин.

Аналитик считает, что застройщики не будут запускать отдельные проекты под покупателей, которые получат маткапитал за первого ребенка.

«Конечно, можно выпустить на рынок «муравейники», где будут одни «маткапиталки». Но его будет трудно продать», — уверен В. Калугин.

Сбудутся ли прогнозы аналитиков УПН — покажет время. Многое будет зависеть от поведения потенциальных покупателей. Если они на самом деле начнут массово скупать микроквартиры, то застройщики будут вынуждены корректировать структуру предложения на рынке в пользу «маткапиталок».