Ипотечные страхи

В 2017 году российский рынок ипотеки пережил настоящий бум. Благодаря поступательному снижению ключевой ставки ЦБ банки имели возможность предлагать населению все более дешевые кредиты. В начале 2018 года ипотечный рынок по инерции продолжает ставить рекорды. Однако дальнейший рост объемов оказался под угрозой. Из-за нового витка геополитической напряженности и введения новых санкций США ЦБ был вынужден приостановить смягчение кредитно-денежной политики.

Вчера регулятор объявил о сохранении ключевой ставки на уровне 7,25%. Это решение было ожидаемо большинством участников рынка. В пресс-релизе по итогам заседания совета директоров говорится об изменении долгосрочной стратегии ЦБ.

«По оценкам Банка России, потенциал снижения ключевой ставки для формирования нейтральных денежно-кредитных условий несколько уменьшился. В условиях некоторого роста страновой премии за риск и увеличения процентных ставок на развитых рынках оценка нейтральной процентной ставки смещается ближе к верхней границе диапазона ее значений — 6-7%», — говорится в сообщении.

При этом регулятор по-прежнему предполагает, что денежно-кредитная политика станет нейтральной в 2018 году. Все это говорит в пользу того, что до конца года рынок может ждать только одно снижение ключевой ставки на 0,25%.

В связи с этим аналитики считают маловероятным дальнейшее продолжение ипотечного бума в России.

«Ставки по жилищным кредитам, по всей видимости, к настоящему времени достигли локального дна. Потенциал для их снижения исчерпан. Последние события — очередные американские санкции и существенное ослабление рубля — ставят под сомнение возможность дальнейшего смягчения монетарной политики ЦБ. Во-первых, снижение курса отечественной валюты неизбежно приведет к подорожанию импортных товаров, а, следовательно, и к росту инфляции, уровень которой Центробанк регулирует с помощью ключевой ставки. Во-вторых, государству, похоже, придется привлекать заемные средства, чтобы оказать помощь попавшим под санкции компаниям. А быстро и успешно занять деньги на рынке можно только под хорошие проценты, уровень которых, опять же, зависит от ключевой ставки», — говорится в исследовании аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Отметим, что в апреле 2018 года Банк России уже снял мораторий на повышение ключевой ставки. Об этом сообщил глава департамента денежно-кредитной политики ЦБ Игорь Дмитриев. В последний раз регулятор повышал ставку в декабре 2014 года.

Аналитики группы компаний «Финам» также не видят предпосылок для снижения стоимости жилищных кредитов.

«Существенное ухудшение внешнеполитической ситуации и сохраняющиеся (а местами и нарастающие) проблемы в экономике государства вынудят Банк России снижать ставку рефинансирования более медленными темпами, либо вовсе приостановить на какое-то время пересмотр ставки. А в случае ухудшения — вернуться к практике ужесточения монетарной политики. То есть вполне можно увидеть и повышение ключевой ставки», — считают эксперты группы компаний «Финам».

Ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин полагает, что дальнейшее заметное снижение ставок по жилищным кредитам сейчас зависит не только от общеэкономической ситуации, но и от того, смогут ли банки снизить свои аппетиты на ипотечном рынке.

«Сейчас разница между средней ставкой по депозитам и по ипотечному кредитованию составляет более 3%. Даже если Банк России продолжит постепенное снижение ключевой ставки, выдача ипотеки будет в среднем под 8,5% в конце года и под 8% в годовых в 2019 году. Чтобы ставка снизилась хотя бы до 6%, банкам придется уменьшать свою доходность на рынке ипотеки», — заявил Александр Пыпин.

Как считают эксперты, сложившаяся ситуация может негативно отразиться на рынке жилья. Именно постоянно дешевеющая ипотека в последний год стала главным фактором, который поддерживает активность покупателей и тормозит дальнейшее снижение цен. Если ставки останутся на текущем уровне, число сделок купли-продажи квартир в среднесрочной перспективе может заметно сократиться.