Ипотечный бум под угрозой

Объем выдачи ипотеки в РФ в 2017 году обновил исторический рекорд 2014 года в 1,77 трлн руб. и составил 2,3 трлн руб. За год объем выдачи кредитов вырос на 30%. Практически все банки, которые работают в этом сегменте, зафиксировали заметный рост числа оформленных сделок. В 2018 году ситуация может кардинально измениться. По словам экспертов, темпы роста выдачи ипотечных кредитов могут резко замедлиться.

Потенциальные покупатели жилья постепенно осознают, что текущие процентные ставки (в среднем составляют 9,5-9,8%) не являются выгодными. Во-первых, банкиры и риэлторы единогласно прогнозируют в текущем году снижение этого показателя еще на 1-2%. В этих условиях оформлять ипотеку прямо сейчас вряд ли целесообразно. Лучше дождаться более привлекательных условий для заключения сделки.

Во-вторых, текущее оживление на рынке ипотеки во многом носит эмоциональный характер. Люди сравнивают новые ставки со старыми, которые еще совсем недавно составляли 12-13%, и торопятся оформлять кредит.

«Нельзя рассматривать номинальную ипотечную ставку вне экономического контекста. Ведь ипотека под 12% при инфляции в 10% и под 9% при инфляции в 4% — это совершенно разные предложения. С этой точки зрения, ставка в 9% уже не выглядит столь привлекательной. Сегодня мы оцениваем ипотечную ставку, как низкую, с позиции наших прошлых представлений о рынке», — считает начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

В скором времени этот психологический эффект перестанет оказывать влияние на рынок.

«Постепенно к покупателям жилья будет приходить осознание реальной цены кредита, того, что ставка по ипотеке — это не просто цифра, которая больше или меньше предыдущих показателей», — рассказал Михаил Хорьков.

Эксперты также отмечают, что взрывной рост объемов выданных кредитов в РФ не носит качественный характер, так как этот процесс не обеспечен ростом реальных доходов населения. В будущем это станет большой проблемой и для граждан, и для финансовых институтов. Многие из тех, кто оформил кредит в 2017 году, не смогут выполнять взятые на себя обязательства в долгосрочной перспективе. Кроме того, из-за падения уровня доходов в России постепенно сужается число потенциальных заемщиков.

«Бурный рост выдачи ипотеки, которая по объемам уже достигла и превысила докризисный уровень, с одной стороны, впечатляет, а с другой — чреват большими рисками. Если стремительный рост ипотечного кредитования на фоне снижающихся доходов продолжится, то мы получим классический финансовый пузырь на российском рынке недвижимости, который, в свою очередь, может привести к новому финансовому кризису. Он будет подобен тому, что западные страны уже не один раз переживали за последние десятилетия, особенно остро — США в начале 2000-х годов», — говорится в годовом отчете Российской гильдии риэлторов (штаб-квартира организации расположена в Екатеринбурге).

Согласно последним данным Росстата, в 2017 году реальные доходы россиян снизились на 1,7%, после падения на 5,8% в 2016 году. Таким образом, показатель сокращается уже четвертый год подряд, — в 2015 году он уменьшился на 3,2%, а годом ранее — на 0,7%.

При сохранении этой тенденции в 2018 году есть серьезные опасения, что российские власти начнут искусственно сдерживать развитие этого сегмента кредитования. Не исключено, что банки снова станут ужесточать требования к заемщикам. Все это с высокой долей вероятности приведет к резкому сокращению числа оформляемых кредитов.

Если ипотечный бум остановится, то это по инерции ударит по российскому рынку жилья. Эти два сегмента напрямую связаны между собой. В прошлом году заметный рост числа ипотечных сделок придал серьезный импульс развитию рынка недвижимости. В частности, в Екатеринбурге число сделок на первичном рынке выросло на 21%, на вторичном — на 17% (данные УПН). В 2018 году общая картина в этом сегменте может ухудшиться.