Масштабное перераспределение спроса на квартиры

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), за последние два года средняя стоимость вторичного жилья в Екатеринбурге снизилась на 11,8%. Однако, как отмечают аналитики, падение цен в различных сегментах было неравномерным. Какие-то квартиры подешевели заметно больше среднего уровня, другие — меньше. В настоящее время на рынке продолжается масштабное перераспределение платежеспособного спроса. Оставшиеся в этом сегменте покупатели чаще всего выбирают качественное жилье в престижных районах. Остальные квартиры во многом оказались невостребованными.

За последние два года вторичное жилье в центре Екатеринбурга подешевело на 3%, в первом ценовом поясе — на 10,4%. Для сравнения, в третьем и четвертом поясе снижение составило 13-14%. Аналитики отмечают интересную тенденцию: чем дальше от центра города, тем глубже падение цен на вторичную недвижимость.

Важно учитывать, что стоимость реальных сделок купли-продажи обычно на 5-15% ниже уровня первоначального предложения. В отдаленных районах города размер скидки, как правило, заметно больше, чем в центре или в первом поясе.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков подтвердил, что проблема низкой востребованности квартир в третьем и четвертом поясе действительно существует.

«В первую очередь это связано с теми диспропорциями, которые существуют на рынке жилья Екатеринбурга. Сейчас объем предложения стал очень большим. В городе продается огромное число самых разных квартир. В этих условиях начинают проявляться некоторые факторы, в частности, уровень загрязненности окружающей среды, близость к центру и многие другие. У отдаленных районов нет серьезных преимуществ, которые бы помогли им привлечь покупателей. Единственный инструмент повысить привлекательность таких территорий — заметно снизить цены. В противном случае люди просто будут покупать квартиры в других районах», — полагает Михаил Хорьков.

Отметим, что к третьему ценовому поясу Уральская палата недвижимости относит микрорайоны Елизавет, Компрессорный, Лечебный, Старая Сортировка, Совхоз, УНЦ, Химмаш, Чермет. Четвертый пояс — это Кольцово, Птицефабрика, Семь Ключей, Верхнемакарово, Горный щит, Изоплит, Исток, Калиновский, Медный, Нижне-Исетский, Палкино, Рудный, Садовый, Северку, Семь ключей, Чусовское озеро, Шабровский, Шарташ и Шувакиш.

Представитель агентства «Недвижимость-К» Михаил Чемякин считает, что масштабное перераспределение спроса на рынке вторичного жилья связано с резким сокращением числа покупателей.

«Общее количество сделок в Екатеринбурге за последние годы сократилось на 40-50%. У покупателей появился очень широкий выбор практически в любом сегменте. Поэтому нет ничего удивительного в том, что они в итоге хотят приобрести качественное жилье в более-менее хорошем районе. Зачем покупать квартиру в Кольцово, когда можно немного доплатить и переехать на ЖБИ или в Академический. Когда выбор квартир был ограничен, в приобретении жилья в отдаленных районах еще была какая-то логика. Сейчас это целесообразно только при очень большой скидке. Далеко не все продавцы готовы ее предоставить», — уверен Михаил Чемякин.

По словам аналитиков, аналогичные проблемы с продажами испытывают продавцы старого жилого фонда в Екатеринбурге. По данным УПН, с февраля 2015 года стоимость одного квадратного метра в «брежневках» упала на 17,2%, «хрущевках» — на 17%. В то же время квартиры в домах современной постройки за аналогичный период времени подешевели всего на 8,7%.

В условиях большого выбора покупатели делают выбор в пользу качественного жилья. Поэтому продавцы «брежневок» и «хрущевок» вынуждены снижать цены заметно глубже, чем собственники современных квартир. Если они на это не готовы, то не могут долгое время реализовать свой актив.

Как отмечают эксперты, самым невостребованным жильем на вторичном рынке Екатеринбурга сейчас являются старые дома в отдаленных районах города. Они имеют сразу два конкурентных недостатка: большой возраст и не самое удачное местоположение. В свою очередь, новые дома, которые расположены в престижных районах, по-прежнему остаются востребованными. Именно они концентрируют львиную долю оставшегося на рынке платежеспособного спроса.