Рынок жилья в новой реальности

Аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН) и Российской гильдии риэлторов подвели предварительные итоги изменений рынка жилья в Екатеринбурге в 2016 году. Текущую ситуацию эксперты называют «ползучая рецессия». Обращают на себя внимание два ключевых индикатора. В III квартале 2016 года объем незавершенного строительства в уральской столице упал на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (до 2 млн 420 тыс. кв. м.), число «замороженных» строек выросло сразу на 712% (до 246 тыс. кв. м.). Практически все эксперты говорят о масштабных структурных изменениях рынка жилья, которые завершатся в 2018-2019 годах. Те строительные компании, которые не смогут приспособиться к новым условиям, будут вынуждены свернуть свою деятельность.

В первую очередь предприятиям стройиндустрии необходимо снизить себестоимость строительства и производства стройматериалов. По данным УПН, стоимость одного квадратного метра жилья в екатеринбургских новостройках в 2016 году практически не изменилась. В будущем году перспектив для роста также не наблюдается.

«На текущий момент мы не видим причин для изменения сложившихся тенденций и не ожидаем значимых ценовых изменений в 2017 году», — заявил президент УПН Эдуард Богданов.

Между тем коммунальные и транспортные расходы предприятий стройиндустрии при производстве продукции ежегодно дорожают на 5-15%. Это означает, что каждый год рентабельность работы строительных компаний снижается. Многие из них еще несколько лет назад генерировали большую прибыль, а сейчас работают в убыток.

Еще одна серьезная проблема для стройиндустрии — низкие продажи новостроек. По данным УПН, в настоящее время в Екатеринбурге не реализовано 17 тыс. готовых квартир на первичном рынке. Еще 13 тыс. квартир находятся в стадии строительства. Затоваривание рынка привело к падению платежеспособности застройщиков. Многие реализуемые проекты просто не обеспечены необходимым объемом финансовых ресурсов. В этих условиях девелоперам необходимо изменить стратегию отношения с покупателями жилья.

«Мы видим смену «рынка продавца» на «рынок покупателя». Сейчас очень сложно реализовать просто квадратный метр или квартиру в определенном доме. Все понимают, что нужно продавать «образ жизни». К примеру, многие застройщики, у которых более-менее идут продажи, размещают входные группы в своих жилых комплексах на востоке. Чтобы люди выходили из дома и их встречало солнце. Вроде бы мелочь, но приятно. Кроме того, для успешной реализации квартир застройщикам необходимо обратить особое внимание на планировку и качество отделки квартиры», — сообщила исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вера Белоус.

Еще один вызов для свердловской стройиндустрии — изменения в федеральном законодательстве. С 2017 года в России начинают действовать новые поправки в закон о долевом строительстве. Они резко увеличат финансовую нагрузку на застройщиков за счет создания компенсационного фонда (1% от размера договора долевого участия) и формирования механизма спецсчетов (средства дольщиков одного дома запретят использовать для строительства другого). По прогнозам экспертов, малые компании не смогут выдержать новые законодательные требования (в частности, по размеру уставного капитала) и будут вынуждены закрыться.

«В связи с изменениями в 214-й федеральный закон в Екатеринбурге до 2019-2020 годов общее число застройщиков, скорее всего, сократится на 20%. Если говорить о прогнозах, то в 2016 году мы прогнозируем, что в Екатеринбурге сдадут в эксплуатацию 1 млн кв. м., в 2019 году — 900-950 тыс. кв. м.», — полагает заместитель начальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации города Сергей Малафеев.

Заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин считает, что негативные явления на строительном рынке Екатеринбурга будут носить долгосрочный характер.

«Все говорят о кризисе. Однако, на мой взгляд, это не кризис, а новая реальность. Она сильно отличается от того, к чему все привыкли. Нам с ней жить в ближайшие 10-20 лет. Один цикл закончился, начался другой. Самые «умные» компании начинают действовать в соответствии с этой новой реальностью. Все остальные будут также принимать новые правила игры», — заявил Евгений Болотин.

Президент Российский гильдии риэлторов Татьяна Деменок также полагает, что быстрого окончания вялотекущего кризиса на рынке жилья не будет.

«В 2016 году в экономике РФ продолжались кризисные явления. Пик кризиса пришелся на I полугодие. Однако говорить о перспективе восстановления рынка жилья в краткосрочной перспективе не приходится. Возможно, до конца 2017 года. Очевидно, что нынешний кризис носит структурный характер. Российская экономика развивается циклично. Каждый цикл составляет 20-25 лет. Согласно этим расчетам, кризис должен был начаться в 2017 году. Однако из-за внешних факторов это произошло уже в 2015 году», — сообщила Татьяна Деменок.

Для того чтобы остаться на плаву, свердловским застройщикам необходимо повысить эффективность своей работы: снижать себестоимость строительства, улучшать качество проектов, разрабатывать новые маркетинговые инструменты, своевременно перестраивать свою работу в соответствии с изменением законодательства. В противном случае они станут очередной жертвой кризиса на рынке стройиндустрии.