Рынок складов не выдержал удара

Долгое время, несмотря на повсеместное снижение объемов строительства и ввода коммерческой недвижимости в эксплуатацию, сегмент складских помещений оставался стабильным. Однако 2016 год стал одним из самых неудачных для этой категории имущества. Согласно оценке специалистов, к концу этого года на территории Екатеринбурга будет построено около 70 тыс. кв. м. складов, в то время как в прошлом году показатель был ровно в два раза больше. Между тем, по мнению участников рынка, следующий год покажет еще большее ухудшение ситуации.

Перспективы развития рынка складской недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области обсудили участники рынка логистики в ходе конференции «Логистика будущего в Екатеринбурге: эффективные решения для склада и транспорта».

По оценкам экспертов компании Knight Frank, в России продолжается тенденция высокой централизации. Так, на сегодняшний день на Москву приходится 58% всех качественных складских помещений (класса А — 10,14 млн кв. м., класса В – 1,95 млн кв. м). На втором месте находится Санкт-Петербург, доля которого составляет 14% (класс А — 1,77 млн кв. м., класс В — 1,05 млн кв. м.). Остальные 28% распределены между регионами страны (5,73 млн кв. м.).

Региональный рынок

Как отмечают аналитики международной консалтинговой компании CBRE, в I полугодии 2016 года в регионах было введено в эксплуатацию лишь 378 тыс. кв. м. качественных складских площадей класса А и В.

«57% объектов I полугодия строились девелоперами под конкретных клиентов по схеме build-to-suit, либо конечными пользователями под собственные нужды. Остальные 43% или 137 тыс. кв. м. складских комплексов, введенных в эксплуатацию в I полугодии 2016 года, представляют собой объекты спекулятивного строительства», — говорится в исследовании.

До конца 2016 года на региональных рынках должно появиться еще около 200 тыс. кв. м. новых складских площадей. Общий объем годового строительства ожидается на уровне 550 тыс. кв. м., что на 18% ниже результатов 2015 года.

Стоит отметить, что на данный момент Екатеринбург является лидером по количеству складских помещений качественного уровня среди городов-миллионников (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга).

«В Екатеринбурге на сегодняшний день насчитывается порядка 1 млн кв. м. качественных складских помещений класса А и В. Эта цифра постоянно увеличивается, изменяются лишь темпы роста», — рассказал директор по развитию «Логопарк.Ру» Виталий Хиль.

Несмотря на это, с каждым годом объемы строительства складских помещений снижаются. По итогам прошлого года в эксплуатацию в Екатеринбурге введено 140 тыс. кв. м. площадей, а в этом, по оценкам экспертов, будет введено в два раза меньше. Прогнозы на 2017 год еще пессимистичнее — около 50 тыс. кв. м. с учетом уже тех проектов, которые начали строить, сообщает директор «Логопарк.Ру».

Помимо этого, эксперты отмечают достаточно серьезное снижение объемов сделок.

«Объем сделок по итогам трех кварталов 2016 года показал также снижение относительно аналогичного периода прошлого года на 10-15%. На сегодняшний день этот показатель равняется 80 тыс. кв. м. (в 2015 году 100 тыс. кв. м.). Это объясняется не только кризисными явлениями в экономике, но тем фактом, что в Екатеринбурге отсутствует достаточное количество качественных складских помещений. Зачастую получается так, что запрос от клиента есть, а предложить нам ему нечего», — пояснил В. Хиль.

Также на рынке Екатеринбурга эксперты отмечают с начала года рост уровня вакантных площадей, однако в сравнении с 2015 годом этот показатель практически не изменился. В прошлом году число пустующих складов в городе находилось в пределах 2-4% или 30-40 тыс. кв. м. помещений.

В этом же году уровень вакантных площадей на территории уральской столицы установился на уровне 3%, что на 1 процентный пункт выше показателя на начало года. Эксперты объясняют это тем, что ряд компаний сегодня предпочитает строить склады специально для себя.

Между тем, несмотря на ухудшение экономической обстановки в сегменте складской логистики в Екатеринбурге, уровень ставок с конца прошлого года практически не изменился. Помещения класса А (все включено) сдаются по цене 400-700 руб. за кв. м. в месяц, класса В (все включено) — 380-450 руб. за кв. метр в месяц и класса С (все включено) 180-350 руб. за кв. м.

Из положительных тенденций этого года эксперты отмечают высокий уровень спроса. По словам директора направления по представлению интересов собственников компании Knight Frank Антона Репина, Екатеринбург на сегодняшний день занимает третье место среди городов-миллионников (за исключением Москвы) по объему спроса.

«По итогам I квартала уровень спроса на складские помещения здесь составил 13% от общего уровня деловой активности в региональных городах», — сказал А. Репин.

К июлю Екатеринбургу и вовсе удалось выйти в лидеры — его доля составила 24%.

«Уже несколько лет на рынке Екатеринбурга сохраняется тенденция, что большую часть складских помещений города занимают дистрибьюторы и торговые сети. Однако в этом году аналитики отмечают, что практически не заключались сделки по аренде складских помещений со стороны производителей. По-прежнему логистические операторы выступают одним из основных драйверов роста складской логистики в Екатеринбурге. На третьем месте по объему арендованных помещений находятся интернет-операторы», — рассказал В. Хиль.

Основные тенденции рынка

В ходе обсуждения итогов первых девяти месяцев 2016 года эксперты продолжают отмечать «вымирание» спекулятивных проектов на региональных рынках складских помещений. Как пояснил В. Хиль, речь идет о площадках более 10 кв. метров, о складах класса Bit box. Сейчас строители готовы взяться за возведение такой площадки только при конкретном заказчике, который гарантирует 5-7 лет аренды.

По-прежнему наиболее популярным форматом строительства складов среди девелоперов является формат built-to-suit, когда компания строит помещение под конкретного клиента, учитывая характер его деятельности и предпочтения. Осуществление проектов в данном формате позволяет застройщику получить гарантии на реализацию объекта, а заказчику — на выполнение всех его требований без лишних затрат.

Однако необходимо отметить и то, что в этом году также набирает популярность такой формат как Light industrial. Как пояснил партнер компании Skladman USG Евгений Нумеров, это сегмент складского рынка, к которому относятся объекты складского и производственного назначения с отдельными блоками площадью от 100 кв. м. до 2,5 тыс.

Помимо этого, подводя итоги, эксперты заключили, что за последние 5 лет в принципе изменилось представление арендаторов о складах класса А. Сегодня, арендуя качественное помещение подобного уровня, они ориентируются на трех основных параметрах: энергоэффективность (снижение стоимости владения), локация (ужесточение требований к расположению склада), доступ к BTS (если компания не находит подходящий склад, то она строит под себя).

«Также арендаторы складов класса А хотят увидеть рост количества доков на 1 кв. м., возможность организации общежития, доставки, столовой, снижения числа офисов и мезонинов», — пояснил В. Хиль.

Среди трендов в плане строительства складских помещений аналитики и участники рынка также отмечают наличие устойчивого спроса на температурные помещения. В Екатеринбурге таких площадок мало, обычно сами компании, в частности, торговые сети, строят их под себя.

Несмотря на довольно устойчивую позицию сегмента складской недвижимости в Екатеринбурге, на сегодняшний день этот рынок развит недостаточно. Cпрос на качественные помещения растет, в то время как девелоперы продолжают снижать объемы строительства. В результате компаниям приходится самостоятельно возводить необходимые им склады. Анализируя данные обстоятельства, становится понятно, что в условиях экономического кризиса ситуация на рынке складской недвижимости будет постепенно ухудшаться, и заказчики Екатеринбурга продолжат испытывать дефицит качественных площадок.