Демография «душит» рынок жилья

Рынок жилой недвижимости Екатеринбурга может никогда не вернуться к высоким темпам роста, которые наблюдались в докризисное время. Это связано с тем, что его развитие определяют не только рост реальных доходов населения и доступность ипотеки, но и демографический фактор. В ближайшие годы в уральской столице резко сократится прослойка людей, которые обычно совершают сделки с покупкой жилья в новостройках. Это приведет к сужению рынка и существенному падению спроса на малогабаритные квартиры.

По словам начальника аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, в последние 10-15 лет рост рынка жилой недвижимости Екатеринбурга во многом стал возможен благодаря многочисленным покупателям, рожденным в 70-80-е годы прошлого века.

«Число людей в возрасте 20-35 лет, которые традиционно заключают большинство сделок, будет снижаться в силу объективных демографических факторов. В ближайшее время лидирующие позиции в этой группе займут люди, которые родились в 90-е годы. Этот период характеризовался сильным демографическим спадом. Пока еще этот фактор не стал критичным для рынка. Однако в будущем застройщики легко могут попасть в ловушку своего прошлого опыта, если будут ретранслировать его на свое будущее», — заявил Михаил Хорьков.

Глава аналитического отдела УПН полагает, что больше всего из-за демографического фактора пострадает сегмент малогабаритного жилья: «однушки» и квартиры-студии. Это обусловлено тем, что население в возрасте 20-35 лет обычно покупает первую в своей жизни квартиру (чаще всего в ипотеку или при помощи родственников).

Сегодня в России в этой возрастной категории насчитывается около 34 млн людей (около 23% от всего населения). По прогнозам Росстата, к 2020 году эта группа сократится до 29 млн, а к 2025 году — до 24 млн человек (лишь 16% от всех граждан). И это по среднему варианту прогноза, который предполагает, что естественная убыль населения будет компенсирована миграционным притоком.

«Сегодня мы уже видим, что некоторые жилые комплексы, которые имеют избыточное количество малогабаритных квартир, столкнулись с серьезными проблемами при реализации. Девелоперы уже насытили этот сегмент. Дальнейший рост предложения приведет лишь к увеличению конкуренции. Пока этот тренд мало связан с демографией. Однако сокращение численности населения в возрасте 20-35 лет может значительно усугубить эту проблему. Застройщики должны понимать, что доля «молодежной группы» в структуре сделок будет падать, а доля людей, которые заинтересованы в улучшении своих жилищных условий — расти. В этой ситуации девелоперы должны перестроиться в соответствии с новыми требованиями рынка», — полагает Михаил Хорьков.

Представитель АН «Недвижимость-К» Михаил Чемякин также считает, что фактор демографии имеет большое значение для рынка жилья Свердловской области.

«При долгосрочных инвестициях в недвижимость необходимо учитывать, что доля молодого населения России с каждым годом снижается. Именно эта категория покупателей обычно берет ипотеку, покупает малогабаритные квартиры (нередко в малопривлекательных районах). Условно говоря, если семья возрастом 25 лет покупает квартиру с нуля, то семья возрастом 40 лет чаще всего меняет однокомнатную квартиру на двухкомнатную или двухкомнатную на трехкомнатную. Это совсем другие деньги для застройщиков. В первом случает они получают как минимум 2,5-3 млн руб., во втором — 300-500 тыс. руб.», — заявил Михаил Чемякин.

Таким образом, свердловским застройщикам необходимо перестроиться с продажи малогабаритного жилья в сегмент двух- и трех-комнатных квартир. Кроме того, они должны быть готовы к общему сжатию рынка в денежном эквиваленте. Ситуацию может изменить только резкий рост благосостояния населения. Однако пока в реализацию этого сценария верится с большим трудом.