«Максидом»: неудачный старт

Полгода назад в Екатеринбурге была введена первая очередь торгового центра «Максидом». Объект открыли практически пустым, что никого не удивило. Рынок коммерческой недвижимости города на протяжении всего года пребывает в кризисе, и улучшений в этой сфере в ближайшее время не предвидится. На этом фоне эксперты считали логичным, что «Максидом» остановит строительство второй очереди и сосредоточится на заполнении готовых площадей. Инвестор решил иначе и в спешке продолжает стройку. Однако это может превратить проект в мертворожденный ТРЦ.

Напомним, первая очередь торгово-развлекательного центра «Максидом» в квадрате улиц Белинского — Тверитина — Луначарского — Большакова была запущена в апреле текущего года. Открытие объекта вызвало удивление у специалистов своей поспешностью. Так, ТРЦ начал работу без разрешения на ввод в эксплуатацию. Да и территория, прилегающая к объекту, была не готова к приему посетителей.

Весь комплекс на тот момент представлял собой большую стройку. На подходах к нему не было ни асфальта, ни указателей. Строители не подготовили даже входную группу. О спешке свидетельствовало две трети пустых площадей первой очереди. Общая площадь всего объекта составляет 40 тыс. кв. м. Единственным магазином, который поселился в торговом центре, являлся сам «Максидом». По факту в Екатеринбурге в апреле 2015 года вместо ТРЦ открылся еще один строительный супермаркет.

Спустя полгода «Максидом» изменился только внешнеСпустя полгода «Максидом» изменился только внешне

«В идеале сначала формируют пул арендаторов, а потом уже строят следующую часть. Пока такое удается только «Гринвичу». Если застройщик намерен все сразу построить, а затем заполнять, то это может привести к тому, что объект умрет», — прокомментировал ситуацию консультант по коммерческой недвижимости Сергей Николайченков.

Впрочем, в самом «Максидоме» пообещали разместить всех ключевых арендаторов во второй очереди, которую планируется ввести к концу 2015 — началу 2016 года.

«Во второй очереди разместится торгово-развлекательная зона и фуд-корт. Планируется, что здесь откроется продуктовый магазин, а также бутиковая зона. Сейчас ведутся переговоры с потенциальными арендаторами», — ранее пояснили УрБК в пресс-службе «Максидома».

Правда, целесообразность таких планов вызвала у экспертов сомнения. Как правило, первая очередь отдается арендаторам, которые привлекают импульсивные покупки. К их числу относятся и продовольственные магазины, и салоны сотовых операторов. За счет них наращивается трафик посетителей.

За полгода «Максидом» не смог привлечь арендаторовЗа полгода «Максидом» не смог привлечь арендаторов

Впрочем, спустя полгода «Максидом» по-прежнему пытается нарастить трафик только за счет строительного супермаркета. С апреля 2015 года витрины площадей остаются пустыми. Изредка на них можно встретить обнадеживающие надписи: «Скоро открытие». Проход на третий этаж торгово-развлекательного центра и вовсе закрыт.

Зато за прошедшие полгода заметно стало меньше посетителей, что не удивительно. До прихода «Максидома» на строительном рынке Екатеринбурга уже наблюдалась острая конкуренция между сетями «ОБИ», «Леруа Мерлен», КОР и «Суперстрой». В то же время покупательская способность горожан снижается из-за кризиса и подорожания стройматериалов.

Посетителей в торговом центре стало заметно меньшеПосетителей в торговом центре стало заметно меньше

Изменился только внешний вид комплекса. Строители обустроили пешеходные дорожки к входной группе и подъезд к парковке. Внутри первой очереди по-прежнему ведутся отделочные работы. По своему состоянию объект напоминает сегодня ТРЦ «КомсоМОЛЛ», который фактически умер в этом году из-за перекрытия путей.

Третий этаж «Максидома» закрыт для посетителейТретий этаж «Максидома» закрыт для посетителей

Как писал ранее УрБК, у торгового центра «Максидом» было три варианта развития бизнеса. В первом случае могло произойти чудо, и инвестор сможет на сокращающемся рынке найти достаточное количество арендаторов для заполнения всего центра. Однако, как показывают итоги нынешнего года, чудес на рынке коммерческих площадей не бывает.

Согласно данным УПН, с начала 2015 года уровень вакантных площадей вырос с 2,2% до 4,1%. Вследствие этого торговым центрам пришлось пойти на снижение ставок, чтобы удержать арендаторов, которых сейчас на всех не хватает. Тем более сомнительно, что новый объект, примыкающий к «спальным» районам, будет пользоваться популярностью среди арендаторов. Бутики, магазины и зоны развлечений, как правило, выстраиваются в тех частях города, где сосредоточена деловая жизнь. Квадрат улиц Белинского — Тверитина — Луначарского — Большакова к таковым не относится.

Второй вариант предполагал, что инвестор «Максидома» здраво оценит ситуацию и сконцентрируется на заполнении первой очереди для наращивания потока посетителей. При таком сценарии эксперты считали, что строительство второй очереди «Максидома» будет остановлено. Однако ситуация на рынке не повлияла на планы инвестора. К настоящему времени строительные работы на объекте находятся в полном разгаре. Застройщик по-прежнему торопится вопреки советам специалистов переждать кризис на рынке.

Поспешность застройщика может привести к гибели проектаПоспешность застройщика может привести к гибели проекта

«Сейчас мы видим серьезный отток покупателей и арендаторов. Собственникам необходимо просто пережить это время. После стабилизации ситуации в экономике большинство начнет снова заполняться новыми операторами», — считает Сергей Николайченков.

Как полагают эксперты, поспешность «Максидома» может привести к реализации третьего самого худшего сценария — гибели всего проекта. В этом случае инвестор, достроив вторую очередь, может остаться с пустыми площадями. Время для поиска арендаторов в «спальный» район к тому времени будет упущено.

Наращивание трафика из года в год осложняется тем, что у населения снижаются доходы. По оценке руководителя консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александра Засухина, поток посетителей в торговых центрах с конца 2014 года уже сократился на 15-20%.

Улучшения ситуации ТРЦ «Максидом» придется ждать как минимум на протяжении 4-5 лет. По прогнозу Российской гильдии риэлторов, восстановление рынка коммерческих площадей может начаться только в 2019-2020 годах.

«Тот пессимистический прогноз, который делали наши экономисты еще в 2014 году, оправдывается. Сильного обвала рынка жилой и коммерческой недвижимости в 2016 году мы не ожидаем. Однако ситуация, по всей видимости, будет продолжать ухудшаться. «Дно» этого кризиса может быть достигнуто только в 2017 году», — считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Татьяна Деменок.

Однако, как показывает практика, у «Максидома» нет столько времени. ТРЦ «КомсоМОЛЛ» умер за год. ТРЦ «Екатерининский» опустел за 2-3 года. Его преемник — «Глобус» также испытывается сложности с заполняемостью. По словам Засухина, причиной смерти торговых центров становится даже не кризис, а ошибки в проектировании, концепции и развитии. В случае с «Максидомом» наблюдается недооценка инвестором ситуации на рынке. Если «чуда» так и не произойдет, лучшее, на что может рассчитывать ТРЦ, это сохранение собственного строительного супермаркета.