Закон против инвестиционного жилья

С 1 января 2016 года вступают в силу поправки в Налоговый кодекс РФ, согласно которым с трех до пяти лет увеличивается минимальный предельный срок владения недвижимостью, по истечении которого доходы физлица от его продажи будут освобождаться от НДФЛ. По мнению части экспертов, данный закон может привести к усугублению ситуации на строительном рынке и в целом затормозит развитие экономики Свердловской области. Ситуация могла бы быть скорректирована на региональном уровне путем принятия областного закона, оставляющего указанный срок прежним или даже сокращающего его. Однако свердловские депутаты на сегодняшний день подобную инициативу даже не рассматривают.

Следует отметить, что поправки об увеличении срока владения недвижимостью для продажи без НДФЛ вступают в силу с 1 января будущего года и распространяются на сделки на покупку жилья, которые заключены после этой даты. При этом в нормативном акте оговаривается, что объектом налогообложения признаются доходы от продажи недвижимости, превышающие ее кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент 0,7.

По мнению участников рынка недвижимости, данное изменение налогового законодательства не приведет к резкому усугублению ситуации в данной сфере. Тем не менее оно вызовет сокращение и без того минимального числа граждан, рассматривающих покупку объектов недвижимости в качестве инструмента инвестиций.

«Сейчас жилье покупается в основном для решения социальных проблем. Инвестиции в недвижимость такой закон затормозит, но их сегодня и так почти никто не делает: в этом смысле каких-то кардинальных изменений на рынке ждать не стоит. В то же время есть определенное число людей, которые ожидают, когда можно будет продать квартиру без НДФЛ. Поэтому возможно, что поправки ограничат объем предложения на рынке недвижимости примерно на 10-15%», — рассказал директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев.

Более пессимистично оценивают последствия вступления в силу данного закона представители строительной отрасли. По мнению исполнительного директора НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслава Трапезникова, они будут неявными и скажутся не сразу, но в перспективе негативно повлияют на экономику Свердловской области.

«В целом для отрасли это негативное изменение. Даже учитывая, что рынок инвестиционных квартир сегодня практически прекратил свое существование, есть люди, у кого родились дети и при этом есть деньги. Но они будут откладывать решение о смене квартиры, потому что еще не прошло 5 лет. Конечно, таких людей не большинство, но какую-то долю снижения спроса мы от этой инициативы бесспорно получим. А в сегодняшние трудные времена для строителей это будет, конечно, негативным решением. Рынок и так «лежит на боку» — зачем его еще пинать?», — пояснил Вячеслав Трапезников.

Он также отметил, что положительный эффект от принятия поправок, который, по задумке законодателей, должен выразиться в увеличении налоговых поступлений в бюджет, вряд ли будет достигнут.

«Чем короче сроки владения недвижимостью для продажи без НДФЛ, тем выше ликвидность объектов на рынке. Чем выше ликвидность, тем экономика живее, эффективнее и продуктивнее, в том числе и налоговая составляющая. Косвенных негативных последствий будет больше, чем прямого позитивного эффекта для государства. Я подозреваю, что роста НДФЛ не произойдет, но возможно замедление темпов капитального строительства, а также перевод части сделок в «серую» зону», — отметил эксперт.

Участники рынка недвижимости сходятся во мнении, что одной из «серых» схем здесь неизбежно станет занижение стоимости квартир в договорах купли-продажи.

«Голь на выдумки хитра. Поскольку денег у людей больше не станет, они будут занижать цены и искать другие способы обойти закон», — сказал Вячеслав Трапезников.

Между тем, согласно действующему законодательству, ситуация могла бы быть скорректирована на региональном уровне. Для этого Законодательное собрание Свердловской области должно принять закон, утверждающий иной норматив владения недвижимостью для его продажи без НДФЛ.

«Львиную долю правомочий здесь законодатель переложил на плечи региональных властей. На территории субъекта Федерации сроки владения могут быть сокращены вплоть до нуля. Возможно, такие акты на региональном уровне имеет смысл принять: чем проще условия реализации имущества граждан на рынке, тем больше вероятность избавиться от недостоверной информации в договорах купли-продажи недвижимости», — пояснила начальник юридического отдела Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова.

Тем не менее в комитете по бюджету, финансам и налогам Законодательного собрания Свердловской области отмечают, что подобные инициативы органом региональной власти не рассматриваются.

«Пока в нашем комитете никакие послабления к федеральным нормам не обсуждаются», — сказал представитель комитета — депутат Законодательного собрания Свердловской области, вице-президент ЗАО «Супермаркет «Кировский» Лев Ковпак.

Эксперты прогнозируют, что если послабления не будут приняты, экономика Свердловской области почувствует на себе негативные последствия вступления в силу данного закона уже в 2016-2017 годах. Эти факторы будут способствовать пролонгированию кризиса как в строительной отрасли, так и на рынке недвижимости региона.