Склады будут пустеть

Рынок складов Екатеринбурга остается единственным сектором коммерческой недвижимости, который в текущих экономических условиях сохранил нейтральную динамику развития. По данным аналитиков, объем вакантных площадей в городе составляет всего 2%, что соответствует уровню прошлого года. Объем поглощения по-прежнему превышает объем построенных складов. Кроме того, сохраняется дефицит помещений класса «А» и «В». Однако в ближайшее время ситуация может измениться. Некоторые эксперты видят на рынке тревожные тенденции и прогнозируют в 2016 году резкий рост вакантных площадей (до 5-7%) и снижение размера арендных ставок.

Директор по развитию компании «Логопарк.РУ» Виталий Хиль на конференции «Логистика Среднего Урала-2015» в Екатеринбурге заявил, что в последние годы ситуация на рынке складской недвижимости столицы Среднего Урала остается стабильной.

«Сейчас арендные ставки в сегменте «А» варьируются от 430 до 470 руб. за кв. м., в «В», — от 350 до 450 руб., в «С» — 220-350 руб. Аналогичные цифры мы наблюдали в прошлом году. На некоторых объектах тарифы даже выросли. Во многом это обусловлено хорошей динамикой поглощения. В январе-сентябре 2015 года в Екатеринбурге было сдано в эксплуатацию 80 тыс. кв. м. складов. За аналогичный период времени было заключено сделок аренды на 100 тыс. кв. м. То есть объем спроса превысил объем предложения», — сообщил Виталий Хиль.

По его мнению, больших рисков перенасыщения рынка в ближайшее время нет. Около 70-90% складских комплексов Екатеринбурга строятся под конкретного заказчика. Остальные 10-30% — ищут клиентов перед сдачей в эксплуатацию. Кроме того, в городе сохраняется дефицит качественных складских помещений (класса «А» и «В»), которые имеют продуманную концепцию, удобную локацию, техническую оснащенность и высокий уровень обслуживания.

«Однако на рынке наблюдаются и негативные тенденции. В частности, некоторые арендаторы в целях экономии стали съезжать на собственные складские площади. Кроме того, у бизнеса стали сокращаться товарные запасы. Учитывая эти факторы, можно спрогнозировать рост вакантных площадей в Екатеринбурге в 2016 году до 5-7%», — отметил Виталий Хиль.

По словам представителя консалтинговой компании Knight Frank Антона Репина, в данный момент в Екатеринбурге строится около 150-250 тыс. кв. м. складов, которые в перспективе усилят конкуренцию на рынке.

«В последнее время много говорится о создании на Среднем Урале логистического хаба, который позволил бы существенно нарастить объемы поглощения складских площадей. Однако пока девелоперы не заинтересовались этим проектом. Дело в том, что обычно сегмент идет за спросом, а его пока нет», — заявил Антон Репин.

Во многом это связано с изменением транспортных потоков в России, которое произошло в последние годы.

«Из-за создания Евразийского экономического союза (ЕвраЗЭС) Урал оказался отодвинут от таможенных границ. Поток грузоперевозок сместился в сторону Казахстана и Белоруссии. Кроме того, рынок столкнулся с комплексом других проблем. Речь идет о российских и антироссийских санкциях, экономическом кризисе, переориентации всех отечественных грузов на Восток, слабом развитии мирового рынка логистики», — сообщил заместитель председателя комитета по транспорту и логистике Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Александр Попов.

Ситуация усугубляется удорожанием строительства складов для застройщиков из-за повышения ключевой ставки ЦБ, резкого падения курса российского рубля и ограничения доступа к иностранным ресурсам и технологиям.

«Если раньше срок окупаемости склада достигал 7 лет, то сейчас это гораздо больше. На мой взгляд, для качественного прорыва в сфере логистики Свердловской области необходимо активно развивать проект Уральской логистической платформы. В этих сложных экономических условиях нам необходимо не конкурировать с ближайшими городами (Челябинском, Пермью, Красноярском), а сотрудничать. Следует создать единую систему взаимодействия от Казани до Омска. Это позволит нам остаться конкурентоспособными», — заявил президент НП «Уральская логистическая ассоциация» Сергей Шавзис.

Таким образом, на логистическом рынке Среднего Урала наблюдаются негативные тенденции: рост конкуренции, удорожание себестоимости строительства, смещение транспортных потоков, массовый отказ бизнеса от аутсорсинга. Эти факторы могут привести к резкому снижению арендных ставок и росту свободных складских площадей в конце 2015 — начале 2016 годов.