«Долевка» уходит в прошлое

С 2020 года в России могут полностью отменить схему долевого строительства. Первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов поддержал предложенные губернатором Московской области Андреем Воробьевым законодательные поправки. Согласно нововведениям, С 2016 по 2020-й может действовать переходный период, когда финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под гарантию кредитного учреждения. После этого в России полностью запретят продажи недостроенных квартир по ФЗ-214. Сейчас по нему реализуют около 90% недвижимости на первичном рынке. По оценкам экспертов, это приведет к росту цен на жилье, а также негативно отразится на финансовом положении застройщиков. Учитывая кризисную ситуацию, некоторые из них не смогут довести до конца строительство из-за дефицита средств.

По словам главы строительной группы «Астон» Вячеслава Трапезникова, если данная инициатива будет реализована, то это станет самым большим ударом по строительному сектору за новейшее время.

«Очевидно, что это решение принимается для того, чтобы минимизировать риски для населения и полностью избавиться от обманутых дольщиков. Суть нововведений заключается в том, чтобы полностью перевести строительный сектор на банковское финансирование. На сегодняшний день это физически невозможно. В прошлом году в России было построено 83 млн кв. м. жилья. Это около 83 млрд долл. США. Банковский сектор страны в данный момент физически не способен выдать такую сумму строителям. Поэтому заместить сегодня клиентские деньги банковскими невозможно по умолчанию», — уверен Вячеслав Трапезников.

По его словам, малые и средние застройщики, потеряв легальный механизм привлечения средств физических лиц, будут вынуждены уйти в «серую зону». Поэтому права дольщиков будут защищены на более низком уровне, чем сейчас. Таким образом, нововведения дадут обратный эффект.

«При этом я не ожидаю от этой ситуации какой-либо ценовой революции. Вряд ли новые правила станут весомой причиной для роста стоимости жилья. Основная проблема — это потенциальный рост числа обманутых дольщиков из-за новых «серых» схем застройщиков», — считает Вячеслав Трапезников.

Управляющий ЗАО «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимир Крицкий также негативно оценивает инициативу федеральных властей.

«Это ошибочное решение, которое отразится на всех застройщиках. Нововведения приведут к тому, что мы будем брать кредит в банке и рассчитываться с кредитными учреждениями. При этом деньги от покупателей сможем получить только после окончания строительства. Это ошибочное решение. Добросовестные застройщики, которые в полной мере соблюдают ФЗ-214, сейчас не несут никаких рисков для населения. Поэтому к ним не стоит применять таких жестких мер», — сообщил Владимир Крицкий.

Эксперт считает, что основным негативным последствием нововведений станет удорожание стоимости жилья для конечного потребителя.

Похожей точки зрения придерживается заместитель гендиректора центра недвижимости «Северная Казна» Павел Маслихин.

«Скорее всего, этот шаг не очень хорошо отразится на рынке. Строителям необходимы «длинные» дешевые деньги для того, чтобы купить землю, разработать проект, согласовать и построить. Без них это будет достаточно сложно. Соответственно, в конечном итоге нововведения приведут к удорожанию конечной стоимости», — полагает Павел Маслихин.

Кроме того, существует ряд других серьезных рисков для рынка. Во-первых, сейчас существует целый ряд инвесторов, которые приобретают строящуюся недвижимость для перепродажи после сдачи в эксплуатацию. После нововведений они будут вынуждены уйти с рынка, что существенно снизит число сделок купли-продажи. Во-вторых, после того, как застройщики потеряют право привлекать средства граждан, банки могут резко увеличить требования к кредитованию из-за возросших рисков. Следовательно, некоторые девелоперы рискуют не получить финансовое обеспечение.

Отметим, что из сложившейся ситуации наибольшую выгоду могут извлечь застройщики, которые не работают по схеме долевого строительства. Один из самых известных примеров — Академический район (ЗАО «РСГ-Академическое») в Екатеринбурге.

Несмотря на это, в целом нововведения окажут негативное влияние на строительный рынок. Они ухудшат и без того тяжелое положение застройщиков, которые в первом полугодии 2015 года столкнулись с резким падением объемов продаж и удорожанием кредитных ресурсов. После того, как девелоперы потеряют самый дешевый источник финансирования, они будут вынуждены повышать цены для конечного потребителя, а также, вероятно, не смогут довести до конца ряд проектов из-за удорожания себестоимости строительства.