Гиря для застройщика

В России могут резко ужесточить контроль над застройщиками. Правительство РФ обсуждает возможность введения дополнительных мер защиты участников долевого строительства. Во-первых, создаваемое Агентство жилищного развития (АЖР) предлагается наделить функцией санатора строительного рынка. Оно может получить полномочия по контролю за финансовым состоянием девелоперов, а также возможность изымать жилье в случае затягивания сроков сдачи. Во-вторых, по аналогии с туристической отраслью предлагается создать на базе АЖР компенсационный фонд, куда застройщики будут отчислять до 5% своего оборота. Средства из него могут быть использованы для достройки объектов финансово несостоятельных компаний.

Автором данных инициатив является депутат Госдумы РФ Александр Хинштейн. По его словам, сейчас права дольщиков не защищены. С 2014 года застройщиков обязали страховать свои риски. Однако эта мера стала неэффективной. Практически во всех случаях они страхуют риски в компаниях, которые заведомо не смогут выполнить обязательства, крупные игроки рынка отказываются работать с девелоперами.

«Можно привести в пример туристический рынок. В прошлом году после банкротства многих туроператоров следом объявлялось о закрытии страховой компании, с которой был заключен договор. Очевидно, что на строительном рынке вертятся совсем другие деньги. Если для туроператора, к примеру, 100-200 млн руб. — это серьезные средства, то для застройщика проект начинается с этих цифр и может доходить до 1 млрд. Поэтому ни одна настоящая страховая компания на этом рынке так и не работает. Риски слишком высоки», — считает исполнительный директор СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников.

Поскольку эта система оказалась неэффективной для повышения защищенности дольщиков, государство рассматривает возможность ее изменения. Для этого и предполагается наделить АЖР функцией санатора строительного рынка.

Застройщики негативно оценивают данную инициативу. Они полагают, что появление еще одного контролирующего органа приведет к дополнительным бюрократическим барьерам.

«Контролировать финансовое состояние необходимо только у сомнительных застройщиков. Всем остальным, особенно имеющим позитивную репутацию на рынке, это будет только мешать», — заявил управляющий ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимир Крицкий.

Также застройщики не поддерживают инициативу формирования общего компенсационного фонда, в который им, возможно, придется перечислять до 5% своего оборота. С одной стороны, это обусловлено тем, что сейчас девелоперы из-за кризиса на рынке недвижимости столкнулись с дефицитом средств. На это повлияло как сокращение спроса со стороны населения, так и удорожание кредитных ресурсов. В этих условиях взимание еще 5% оборотных средств сильно ударит по благополучию компаний. С другой стороны, создаются неравные условия перераспределения денежных средств внутри строительного сектора.

«По сути, добросовестные застройщики будут платить за недобросовестных. Это неправильно. На мой взгляд, текущих инструментов вполне достаточно для того, чтобы обеспечить безопасность дольщиков. Поэтому эта мера является излишней», — заявил Владимир Крицкий.

Вячеслав Трапезников также негативно оценивает данные нововведения.

«В текущих условиях для застройщика платить еще 5% от выручки — это просто катастрофа. Это очень большие денежные средства. Последствия могут быть самыми печальными. Кроме того, реализация этой инициативы, по сути, приведет к ликвидации института саморегулирования в строительной отрасли», — заявил коммерческий директор СРО «Гильдия строителей Урала».

По словам независимого финансового аналитика Григория Руденко, реализация подобной инициативы была бы более уместной в докризисное время, когда была возможность в нормальных рыночных условиях собрать стабилизационный фонд.

«Сейчас это может привести к «замораживанию» некоторых проектов. Вместо завершения стройки девелопер будет вынужден тратить деньги на платежи в общий фонд», — уверен Григорий Руденко.

Таким образом, эксперты уверены, что текущая система защиты участников долевого строительства, при всем своем несовершенстве, не имеет равноценной альтернативы. Реализация нововведений приведет к тому, что благополучные застройщики могут начать испытывать серьезные проблемы. По сути, они будут платить за банкротство сомнительных девелоперов. Учитывая, что сейчас сложная ситуация на рынке, дополнительные расходы для них могут грозить «заморозкой» ряда проектов из-за дефицита финансовых ресурсов для завершения строительства.