Юрий Дулына: Управление жильем на Химмаше — это одновременно социальный и креативный бизнес

На вопросы информационно-аналитического агентства «УралБизнесКонсалтинг» ответил генеральный директор Управляющей компании «Нижнеисетская» Юрий Дулына.

— Юрий Степанович, в этом году Управляющей компании «Нижнеисетская» исполнится 10 лет. Каковы итоги работы компании за это время?

— Действительно, наша компания была создана в 2005 году, скоро будем праздновать первый юбилей. Дома Химмаша мы обслуживаем с 2006 года, после вступления в силу нового Жилищного кодекса. Мы пришли на смену муниципальным предприятиям, принесли в сферу жилищно-коммунального хозяйства новый, современный подход.

Сегодня УК «Нижнеисетская» — это одна из трех крупнейших управляющих компаний Чкаловского района Екатеринбурга. Сейчас у нас на обслуживании состоит больше 250 домов, десятки ТСЖ в районе Химмаш и поселке Рудный. В компании работает больше ста человек: сотрудники, управленцы, аварийная диспетчерская служба. Кроме того, мы сотрудничаем с целым рядом подрядных организаций, которым передаем на аутсорсинг такие функции, как благоустройство, обслуживание лифтового хозяйства, вывоз мусора и некоторые другие.

Если говорить о том пути, который прошла компания, то он был непростым. И связано это в первую очередь с нашим жилым фондом. Химмаш в этом плане — очень и очень сложный район. Очень много ветхих и даже аварийных домов. На сегодняшний момент самому молодому нашему дому исполнилось 25 лет. Всего у нас есть 97 деревянных двухэтажных домов, износ которых составляет от 50 до 70%. Теоретически, все они подлежат расселению. За эти годы нам удалось подготовить документы для межведомственной комиссии на расселение 30 таких домов, 15 из них уже отсеяны и снесены, 15 — находятся на стадии отселения.

Значительная часть жилья была ведомственным, принадлежала заводу «Химмаш», НИИ «Химмаш» и другим предприятиям района. Многие годы они не выделяли средств на проведение ремонтов, многие дома находились в плачевном состоянии. Все инженерные коммуникации просто сгнили.

Большие проблемы создает и отдаленное, «тупиковое» положение района. Его трубы превращаются в общегородской «отстойник». В результате, например, все наши сети холодного водоснабжения засорены, их необходимо менять. А это просто не наша зона ответственности — сети принадлежат не нам, а МУП «Водоканал».

За 10 лет работы удалось сделать очень многое, серьезно исправить ситуацию. В районе была налажена нормальная работа системы ЖКХ. Мы создали собственную аварийную службу. В первые же годы полностью решили проблемы с подвалами. Во многих домах полностью заменили все коммуникации, вырезали и выбросили гнилые трубы и заменили их на новые. Впервые за 20 лет начался капитальный ремонт домов.

Одним из принципов экономии стал аутсорсинг. Начав работу на Химмаше, мы увидели, что есть целый ряд видов деятельности, которые для нас являются нерентабельными и непрофильными. Пример — лифтовое хозяйство. И мы приняли решение передать эти сферы профессионалам, тем компаниям, которые умеют работать на этом рынке.

Была проведена гигантская работа по установке приборов учета электроэнергии, тепла и воды. Только благодаря этому нам удалось сэкономить нашим жильцам миллионы рублей.

— В чем заключается важность установки счетчиков?

— Дело в том, что ресурсопредоставляющие компании всегда стараются взять с потребителя больше, чем он реально потребил. В счет, как правило, закладываются все те потери, которые происходят на прохудившихся коммуникациях поставщика. Единственный способ не переплачивать — ставить счетчики, как общедомовые, так и индивидуальные.

Наш принцип — жильцы должны оплачивать только те услуги, которые реально получили. И мы принимаем счета только за те услуги, которые были реально оказаны, одновременно отстаивая интересы населения и управляющей компании. Зачастую делать это приходится в суде. К нашей чести, ни одного процесса мы не проиграли. Без счетчиков это было бы невозможно.

За годы работы мы завершили программу по установке приборов учета. Во всех домах, обслуживаемых УК «Нижнеисетская», стоят двухтарифные счётчики электроэнергии, приборы учёта холодной воды, везде, где это целесообразно, стоят и приборы учёта тепла. Все они компьютеризированы. В результате я на своем компьютере в режиме реального времени вижу расход тепла в каждом доме.

Без счетчиков остались только ветхие деревянные дома, где установка приборов стоимостью в 100-140 тыс. руб. просто нецелесообразна.

Все сэкономленные средства идут на мероприятия по повышению энергоэффективности домов.

— В чём специфика в работе управляющей компании по обслуживанию ветхого жилищного фонда?

— Главный вопрос — это капитальный ремонт. Многие наши дома не видели его по 20, 30, а то и 50 лет. Некоторые не ремонтировались с момента строительства. За 8 лет, что мы управляем нашим жилищным фондом, мы провели ремонты в 70% домов, обслуживаемых УК «Нижнеисетская».

За последние годы мы провели работы по ремонту кровли в 104 домах, обновили фасады в 22. Утеплили 8 чердаков и почти километр межпанельных швов. В 75 домах были сменены инженерные сети по подаче холодной и горячей воды, канализации. В 53 — заменена проводка. Нам удалось заменить 39 лифтов, построить 30 новых контейнерных площадок. В 10 домах нам даже пришлось вести работы по укреплению фундамента.

Для того, чтобы отремонтировать проблемные дома, мы принимаем участие в разного рода жилищных программах — городских, областных и федеральных. За годы работы с их помощью нам удалось привлечь более 300 млн руб. Например, заменять лифты получается только за счет бюджетных фондов. Сами жители дома никогда не накопят денег на замену лифта. Даже для 12-этажного дома сумма в 1,4 млн руб. — неподъемные деньги. К сожалению, в последние годы добиться этих денег становится все сложнее и сложнее.

— Как сейчас строится работа с клиентами? Есть ли какая-то система обработки заявок, информирования жильцов?

— В составе УК «Нижнеисетская» работает 4 ЖЭУ: 3 в районе Химмаш и 1 в посёлке Рудный. Функция ЖЭУ — непосредственная работа с населением. Человеку нет необходимости идти в управляющую компанию, в ЖЭУ он может оставить любую заявку.

Кроме того, у нас работает круглосуточная аварийная диспетчерская служба, она примет заявку по телефону в любое время.

В последнее время мы стараемся увеличить собственную клиентоориентированность. Так, мы стали работать без обеденного перерыва. Это удобно: ведь именно в обед у многих появляется время дойти до управляющей компании и оставить свою заявку.

Налажена система обработки заявок: они поступают в одну из двух наших приёмных, затем в течение суток идут по службам, где рассматриваются специалистами. Если за два-три дня вопрос не был решен, то заявление попадает ко мне, и я лично включаюсь в эту ситуацию.

— У УК «Нижнеисетская» существует проблема задолженности населения по оплате коммунальных услуг?

— Она просто огромна. На сегодняшний момент население должно порядка 150 млн руб. Это деньги, не выплаченные нами поставщикам коммунальных услуг. Они могли пойти на модернизацию и ремонт жилищного фонда. Но сейчас этих средств у нас нет.

В этом заключается специфика работы с ветхим жилищным фондом: приходится работать в цейтноте при нехватке денежных средств. Услуга оказана, в обслуживаемых нами домах есть свет, газ и вода, а по оплате существуют огромные долги. Не все управляющие компании готовы так жить, многие работают по предоплате. А мы работаем в долг.

— Каковы основные принципы, которыми руководствуется в своей работе УК «Нижнеисетская»? Существуют ли собственные «ноу хау», особые технологии работы?

— Во-первых, мы руководствуемся Жилищным кодексом и нормативными документами, которые определяют нашу работу. Наша главная задача — поддержание надежности и безопасности эксплуатируемого жилья, жизни и здоровья граждан, частного и муниципального имущества.

Но те сложные, нестандартные условия, в которых нам приходится работать, заставляют нас постоянно искать новые, креативные пути решения возникающих проблем.

Управление жильем в нашем районе — это социальный бизнес. Тут не до сверхприбылей. Выйти «в ноль», не получить убытков — это уже большое достижение. Сделать это можно только с помощью экономии, грамотного управления и модернизации жилого фонда. Именно модернизация жилья — это наша главная задача сегодня.

Мы стараемся использовать все возможности для того, чтобы пополнять счета домов, зарабатывать для них дополнительные средства.

— В этом году все управляющие жилищные компании должны пройти лицензирование. Вы принимаете участие в этом процессе?

— Да, конечно. Я сам и все мои заместители участвовали в аттестации и сдали квалификационный экзамен. В ближайшее время мы получим соответствующие сертификаты и продолжим процесс получения лицензии. Думаю, получить ее мы сможем уже в самое ближайшее время. Практически все требования, прописанные в новом законе, мы и так выполняем. Теперь сможем это официально подтвердить.

— То есть компания постоянно находится в поиске новых решений коммунальных вопросов?

— Да, этот так. Проблем перед УК «Нижнеисетская» стоит еще немало. Но все они так или иначе решаются. Модернизация жилого фонда, создание новых, творческих подходов к управлению жильем — все это помогает нам менять ситуацию к лучшему. Оптимизация расходов, экономия средств, начало программы по капитальному ремонту — все это делается в первую очередь именно для жильцов. Так, уже по итогам этого года население будет экономить на оплате тепла. Думаю, что это заметно и простым гражданам нашего района.