Владимир Михеев: Высотный дом — это барак, построенный вертикально

В интервью ИАА «УралБизнесКонсалтинг» директор ООО «УК «Западная» Владимир Михеев рассказал о психологических подходах в малоэтажном строительстве, бесперспективности высотных жилых домов в крупных городах и о том, как можно платить за горячую воду и отопление всего 400 рублей в месяц.

— Владимир Юрьевич, вы в строительном бизнесе с 1992 года и проектировали различные объекты, в том числе и высотные жилые дома. Почему сейчас остановились на малоэтажном строительстве?

— Когда вот именно проектируешь и возводишь высотки, то со временем начинаешь понимать все проблемы, связанные с плотной застройкой в городе. Фактически что такое высотный жилой дом? Это барак, поставленный вертикально. Но это нелогично, так как вода вверх у нас не течет, лифты тоже вверх сами по себе не ездят. Поэтому любая многоэтажка насыщена различными инженерными сооружениями, которые с каждым годом становятся все сложней и сложней. Вот в Европе и США не строят высотные жилые дома, потому что они вышли на какой-то уровень осознания, как нужно людям жить. В Китае же строят высотные дома, но не потому, что у них там места не хватает, а потому, что технологии у них развиты, и они, возводя подобные здания, решают определенные задачи по их внедрению. Но опять же может человек покорить Эверест, однако он потом понимает, что жить здесь нельзя. Холодно и поговорить не с кем. В Европе и США этот путь уже прошли, и поэтому, так сказать, спустились на землю. Поэтому у них сейчас жилые дома двух- и трехэтажные. Можно провести некое сравнение с многоэтажными офисными зданиями. В них есть единый собственник в лице управляющей компании, который будет их обслуживать и получать от этого прибыль. Если не будет воды — арендаторы уйдут, если лифт не будет работать — аналогичная ситуация. С другой стороны, собственник задает определенные правила, которые арендаторы должны соблюдать. В многоэтажных жилых домах этого нет, так как люди — совершенно разные, они покупают квартиры в одном доме, и единообразия, а также общего регулирования процесса не получается.

— Но ведь не всем по карману квартиры, к примеру, в центре Екатеринбурга?

— Это так, но у нас среди людей идет миграция из класса в класс. Грубо говоря, утром ты нищий, в обед миллионер, а вечером — снова без денег. На Западе нет такого, чтобы в одном дворе стояли рядом Mercedes и «Запорожец». У нас же это сплошь и рядом, так как общество не интегрированное, поэтому и заполнение домов проходит случайным образом. Кроме того, доходы большинства россиян к старости начинают падать. При этом дом, где была куплена квартира в промежутке между 25 и 45 годами, начинает стареть вместе с жителями. И люди все больше и больше начинают задумываться о том, сколько они платят за коммунальные услуги. Вот тут-то проблема многоэтажек раскрывается в полном объеме. Лифты начинают ломаться, сети изнашиваются, насосы перестают работать на полную мощность. За всем этим нужно ведь следить постоянно, но, как обычно у нас это бывает, ломаться все начинает в одночасье одно за другим. И тут управляющая компания начинает с людей просить деньги, чтобы все это оборудование починить или заменить.

— Поэтому вы считаете, что лучшим вариантом является свой дом, нежели просто покупка квартиры?

— Да, осознавая все это и учитывая, что жилая застройка в Екатеринбурге принимает чудовищный характер из-за своей плотности, мы и решили пойти по пути малоэтажного строительства. Ведь большинство застройщиков никогда не задумывается, сколько человек безболезненно друг для друга может находиться вместе на одном гектаре земли. У каждого из нас есть свое личное пространство и своя энергетика. Поэтому когда твое личное пространство нарушают, то это приводит к конфликтам между людьми. Ведь если сравнить город и деревню, то это сравнение будет не в пользу первого. В сельской местности такого количества скандалов на один квадратный метр не происходит, так как люди живут каждый в своем доме, не нарушая лишний раз личное пространство соседа.

— Но в современных реалиях люди в первую очередь задумываются о том, как бы вообще купить квартиру, так как иметь свой угол по нынешним меркам — это уже счастье.

— Это понятно, но покупая квартиру в многоэтажке, вы переплачиваете за нее изначально. И логика тут простая: крупный застройщик, работает только ради извлечения прибыли. Мы же как члены кооператива хотим создать для себя комфортные условия проживания. А строительство многоэтажных жилых домов я лично считаю тупиковым вариантом.

— Почему?

— Потому что стоимость земли постоянно растет и, соответственно, растет цена квартир, что автоматически опять же влияет на стоимость земли, потому что властям также выгодно продавать ее дороже. Поэтому вот такая спираль искусственно раскручивается, у нее нет логики. Поэтому я считаю, что стройка как таковая как стоила когда-то 25-27 тыс. за квадратный метр, так и осталась. Все остальное — это не деньги строителей.

— То есть вам как собственникам не выгодно было изначально строить высотные дома?

— Да. Это выгодно только временщикам. Поэтому мы и стали строить малоэтажные дома с большими дворами и широкими дорогами. Мало того, на этапе проектирования мы пригласили психологов, которые рекомендовали нам размещать не более 700 человек в одном блоке, так как только при таком условии у людей не возникнет антагонизма друг к другу. Опять же они нам посоветовали сделать входные двери в подъезд стеклянными, так как люди испытывают стресс, когда из темноты выходят на свет и наоборот. Мы так и поступили, а потом с жильцами поговорили — и это действительно работает.

— Многие говорят о снижении покупательского спроса на жилье, на вашем комплексе это как отразилось?

— Мы этого не заметили. При цене в 68,5 тыс. руб. за кв. м. у нас выкуплены квартиры в первом блоке и продаются активно квартиры во втором и третьем. То есть из общей площади комплекса 60 тыс. кв. м., который мы начали проектировать и строить в 2011 году, у нас уже выкуплено 22 тыс. кв. м. Как говорится, люди голосуют рублем. При этом можно заплатить сразу всю стоимость и получить скидку, а можно половину и в течение шести месяцев доплатить. Можно взять квартиру в ипотеку.

— В принципе, цена близка к среднерыночной по Екатеринбургу.

— Да, но возвращаясь к разговору о невыгодности многоэтажек, наш плюс в том, что мы не зависим от проблем, связанных с горячей водой и отоплением зимой или летом, которые автоматически становятся головной болью при подсчете коммунальных платежей. У нас в каждой квартире поставлен газовый котел, с помощью которого эти проблемы легко решаются. В декабре, как вы помните, было серьезное похолодание, и наши жильцы, те, которые, к примеру, живут в двухкомнатной квартире, заплатили по итогам месяца за горячую воду и отопление всего 400 руб., тогда как в многоэтажных домах эта сумма достигает 2,5 тыс. в месяц.

— А с социальной инфраструктурой как обстоят дела?

— У нас запланировано строительство школы, детского сада и больницы. Центр по занятию джиу-джитсу и айкидо. Дети туда будут ходить бесплатно. Школа актерского мастерства. При этом понимая, что наши жильцы — это люди все с автомобилями, у нас рассчитано по два парковочных места на одну квартиру и строительство четырехуровневой парковки на 1 тыс. мест. Мы хотим сделать стоянку максимально комфортной и бесконфликтной. Бывает так: выезжает человек с парковки и царапнул автомобиль соседа. Не сильно, но хозяину неприятно. Это лишний стресс, разбирательства. Чтобы этого избежать, мы заключили договор со страховой компанией, которая за 2,5 тыс. руб. в год с каждого автовладельца будет автоматически компенсировать убытки. Машина фотографируется с четырех сторон при въезде на стоянку, а потом, если обнаружилось повреждение — снимки представляются страховщику. И все.

— Получается прямо идеальная картина, неужели никаких сложностей не было?

— При строительстве — нет, а вот когда начали сдавать в эксплуатацию, то столкнулись с проблемами, которые нам фактически навязывает руководство ОАО «Екатеринбурггаз». Проект предполагал нашу собственную газовую инфраструктуру, которую мы и построили, вложив 120 млн руб., выполнив все технические условия, которые газовики нам выставили. Все было согласовано и прошло экспертизу. И тут ситуация сложилась парадоксальная: ОАО «Екатеринбурггаз» обращается к нам с предложением, чтобы мы им отдали наши сети, на которых они смогли бы зарабатывать деньги, причем на нас же. То есть ты вызвал такси, а тебе говорят: «Купи мне машину, а потом я тебя отвезу, куда скажешь, но еще и денег мне за это заплатишь». Понятное дело, что мы не согласились, и нас в этом поддержал председатель правительства Свердловской области Денис Паслер. После этого 15 октября, спустя два года после начала этого конфликта, мы заключили договор с ОАО «Екатеринбурггаз» на поставку газа и стали потребителями. Мы отчитываемся, сколько его потребили и перечисляем им деньги. Тем не менее они нам их возвращают, запрещают потребление и грозят отключением. При этом никакими документами подтвердить то, что мы делаем это нелегально они не могут. Договор есть, и в арбитражном суде они его не оспаривают. А вот мы точно уже собираемся обратиться в Федеральную антимонопольную службу и суд, чтобы принудить ОАО «Екатеринбурггаз» к исполнению обязанностей по договору.

— И что же дальше?

— Ситуация хоть и патовая, но на дальнейшее строительство комплекса она не повлияет. Потому что как бы ни хотелось кому-то что-то придумывать, у нас декларируется право собственности в Конституции РФ. ОАО «Екатеринбурггаз» ее переписать не сможет, а суды мы выиграем.