Дальше — больше: непростая ситуация на рынке жилья в Екатеринбурге провоцирует рост цен

В 2014 году цены на недвижимость в Екатеринбурге могут вырасти минимум на 10%. К таким выводам пришли эксперты, попытавшись проанализировать факторы, которые повлияют на стоимость квадратного метра в этом году. По их мнению, предпосылок для роста цен на рынке много, но ключевыми являются закон о страховании ответственности застройщиков перед дольщиками и снижение объемов ввода нового жилья в столице Урала в 2013, а также перенос части полномочий распоряжения неразграниченными землями с муниципального уровня на региональный.

Напомним, что 1 января 2014 года вступил в силу закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вводит институт страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору. По сути, закон предполагает включение страховых издержек застройщика в стоимость квадратного метра.

«По расчетам авторов закона, в результате его принятия стоимость 1 кв. м. вырастет всего на 4-7%. Но я, как и многие независимые эксперты, считаю, что в действительности жилье в новостройках может подорожать и более значительно, до 10-12 %», — пишет в своем блоге депутат Государственной думы шестого созыва Антон Беликов.

Он также обращает внимание на то, что застройщики имеют возможность не исполнять данный закон, если будут строить по «серым» схемам или по механизмам ЖСК (жилищно-строительного кооператива). Ведь требование регистрировать предварительные договоры или соглашения о вступлении в ЖСК сегодня законодательно нигде не прописано, пишет он.

«Закон о страховании неизбежно повлияет на стоимость квадратного метра, даже если это будет не очень принципиальное удорожание. В любом случае застройщик все издержки и затраты закладывает в стоимость продукта, иначе он будет строить себе в убыток. Поэтому данная процедура однозначно повлияет на стоимость квартир как минимум на столько, на сколько застройщик обязан будет страховаться», — отметил независимый эксперт по недвижимости в Екатеринбурге Александр Матофаев.

Однако, по его мнению, застройщик включит в стоимость квартир и временной ресурс, который он затратит на оформление страховки, что, опять же, спровоцирует рост цены.

Необходимо также отметить, что в 2013 году вместо ожидаемого миллиона квадратных метров застройщики ввели в эксплуатацию 870 тыс. Согласно предварительным данным аналитического отдела УПН, количество сделок, заключаемых на рынке жилья в Екатеринбурге в январе 2014 года, примерно равно данным 2012 года. Соответственно, предложение на первичном рынке уменьшилось при сохранении стабильного спроса. Эксперты считают, что это тоже спровоцирует очередной скачек цен на жилье.

Александр Матофаев считает, что объем предложения на рынке будет падать, если в области не выравняется ситуация с проведением земельных аукционов. Напомним, что их количество резко сократилось после передачи части полномочий по распоряжению неразграниченными землями от муниципалитета региональным властям.

«Количество аукционов в 2013 году было крайне мало по определенным причинам, и пока предпосылок к тому, что их будет много, не видно. Соответственно, чем меньше земли выделяется под застройку, тем меньшее количество квадратных метров будет застроено, то есть это может спровоцировать определенный дефицит», — считает он.

Если говорить только об этих факторах, то они безусловно свидетельствуют о том, что снижения стоимости квадратного метра ждать не стоит. Но есть и другие процессы, влияющие на рынок жилья, например, ипотечные ставки.

«На динамике развития рынка жилья в Екатеринбурге больше всего сказывается доступность кредитов и ипотеки. Между тем на сегодняшний день мы видим, что в банковском секторе есть определенные временные сложности. Только за декабрь прошлого года у трех банков были отозваны лицензии. Возможно, та же самая политика будет распространяться на 2014 год, что приведет не к уменьшению ипотечных ставок, а, наоборот, к их росту. Поэтому цена квадратного метра, как следствие, может упасть на 8-10%», — заявил коммерческий директор УК «AVS Development» Лев Тетин.

Однако другие эксперты считают, что ожидать роста ставок по ипотеке в 2014 году не стоит, так как многие федеральные банки заявляют о том, что строят серьезные планы на потребительское кредитование. Таким образом, они заинтересованы в сдерживании роста процентов по кредитам.

Какими бы тревожными ни были прогнозы экспертов на 2014 год, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков отмечает, что пока на рынке все стабильно.

«Кардинальных изменений на рынке жилья в Екатеринбурге пока не произошло. В последние месяцы спрос и предложение на рынке уравновешены. Рынок ведет себя спокойно. Объем предложения большой. На вторичном рынке на продажу через базу УПН выставлено примерно 8 000 объектов, на первичном рынке в 2-3 раза больше. Спрос соответствует предложению», — рассказал он.

Однако, по мнению ряда экспертов, сложные времена не за горами. Хотя Екатеринбург по-прежнему остается привлекательным городом для жизни и для развития бизнеса, строить здесь становится все сложнее. Застройщики смотрят на другие города и оценивают их возможности для развития своего бизнеса. Если они уйдут из Екатеринбурга, нового жилья станет меньше, и стоимость метра возрастет в разы. По мнению Александра Матофаева, это нормальная тенденция.

«Здесь стало трудно работать. Объективный фактор для этого — плотность застройки. Нужно понимать, что перспективные направления, которые позволят строить и продавать в Екатеринбурге, есть, но освоить их непросто. К ним относятся неразграниченные земельные участки, огромные промышленные зоны, большой фонд ветхого и аварийного жилья. Сегодня нельзя так просто приобрести земельный участок и начинать работать. Нужно ждать аукционов, заняться отселением людей, выносом сетей. То есть сложность освоения территорий значительно возросла, поэтому то, что застройщики анализируют возможности других городов — совершенно объективная тенденция», — пояснил эксперт.

Однако он добавил, что земельных участков, из которых сегодня можно формировать перспективные районы, в Екатеринбурге еще много, и они будут существовать еще достаточно долго. Успешность рынка и стоимость квадратного метра будет зависеть от того, как поведет себя власть: если застройщикам будут предоставлены комфортные условия — рынок будет расти, и конкуренция не даст ценам подскочить, однако как в действительности будут развиваться события, покажет время.

Татьяна Юстус