Офис в залоге

В Екатеринбурге на рынке коммерческой недвижимости девелоперы активно развивают ипотеку. По их мнению, такой вид финансовой схемы более гибок и удобен для инвесторов, а сам факт вложения средств в недвижимость является гарантией стабильности даже в условиях финансового кризиса. Банкиры идут девелоперам навстречу, считая коммерческую ипотеку выгодным и интересным для себя предложением. Для малого и среднего же бизнеса это является отличной возможностью приобрести недвижимость, если у предприятия не хватает иного имущества для предоставления банку в качестве залога.

В связи с тем, что на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга существует достаточно сильная конкуренция, то девелоперы вынуждены делать представителям бизнеса различные предложения, чтобы выгодно отличаться от своих коллег.

К примеру, «Общество «Малышева 73» при реализации проекта «Грин-Парк» предусмотрело для малых и средних предпринимателей не только офисы «под ключ» с отделкой, коммуникациями и офисной мебелью, и систему рассрочек, при которой на стадии строительства, но и ипотеку коммерческой недвижимости. Девелопер договорился с несколькими банками в Екатеринбурге, и теперь любой инвестор может существенно сэкономить оборотные средства, выплачивая кредит из арендных платежей.

Сдача бизнес-центра «Грин-парк» намечена на декабрь 2013 года, но уже на сегодняшний день инвесторами выкуплено более половины всех офисов.

Как отмечают эксперты, ипотека коммерческой недвижимости выгодна и банкам, так как такая форма обеспечения является одной из самых надежных и желаемых для банкиров.

«Кроме того, как правило, инвестиции в недвижимость — длительные по времени окупаемости, поэтому сроки финансирования составляют 5-10 лет, что благоприятно сказывается на амортизации портфеля банка, делают ее более прогнозируемой», — считает управляющий Уральским филиалом ВТБ24 Сергей Кульпин.

По различным данным, кредиты на коммерческую ипотеку составляют порядка 10% от всех кредитов, которые выдают банки в Екатеринбурге на сегодняшний день. При этом активный интерес к приобретению коммерческой недвижимости сохраняют предприниматели, которые занимаются арендным бизнесом или работают в сфере услуг. Эксперты связывают это с тем, что риски при неплатежеспособности инвестор, в отличие от обычной ипотеки, сможет покрыть за счет сдачи уже готовых площадей в аренду. По словам управляющего директора департамента малого и среднего бизнеса ОАО «ВУЗ-банк» Олега Попкова, многие предприниматели не хотят платить аренду и стараются приобрести свою недвижимость.

«Сейчас направление ипотеки коммерческой недвижимости очень перспективно, в нем есть определенный потенциал в Екатеринбурге и по всему УрФО, особенно в регионах с большой девелоперской активностью. Недвижимость достаточно хеджирует риски банка. В кризисные для бизнеса моменты клиент может приобретенную недвижимость сдавать и зарабатывать деньги, при этом не оставаясь в «минусе». При обычном виде кредитования такой надежности нет. Ужесточения требований к заемщикам при кредитовании на покупку коммерческой недвижимости не наблюдается. Для нас важно, чтобы платежеспособность клиента позволяла без напряжения вести свой бизнес и своевременно возвращать заемные средства», — отмечает Олег Попков.

И хотя ипотека коммерческой недвижимости — это относительно новый продукт на рынке продажи недвижимости, эксперты считают, что ее обороты вырастут в ближайшее время. Уже сейчас объемы выданных кредитов в этом сегменте у различных банков по сравнению с 2012 годом выросли в два раза.

«Учитывая темпы развития малого и среднего бизнеса в России, мы можем прогнозировать дальнейший рост спроса на коммерческую ипотеку, что приведет к усилению конкуренции между банками. Этот продукт позволяет клиенту стать собственником коммерческой недвижимости, не выводя из оборота компании больших денежных средств», — считает управляющий филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге Руслан Габдрахманов.

Эксперты считают, что для дальнейшего развития коммерческой ипотеки в России есть все основания, которые складываются из нескольких факторов. Это серьезная конкуренция среди девелоперов, которая, как следствие, приведет к конкуренции среди коммерческих банков, то есть снижению ставок по кредитам. Кроме того, возможно изменение самой структуры в банковском секторе, где пока нет специализированных игроков, которые фокусно работали бы только в данном направлении, в то время как на рынке жилой ипотеки данные игроки существуют.

Также изменилась ментальность представителей российского малого и среднего предпринимательства, которые раньше считали, что их бизнес является временным, и поэтому для него нет необходимости покупать постоянные объекты.

Главное, в чем сходятся и банкиры, и девелоперы, это то, что граждане готовы на длительные вложения, когда чувствуют себя более защищенными в экономическом плане. Поэтому при условии изменения экономической ситуации в сторону большей стабильности со временем в России сложится полноценный рынок коммерческой ипотеки.