Дмитрий Нисковских: Волну незаконной застройки можно остановить только жесткими мерами

Заместитель министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Дмитрий Нисковских рассказал ИАА «УралБизнесКонсалтинг» о том, каким образом решаются проблемы обманутых дольщиков, и стоит ли рассчитывать на компенсации тем, кто купил имущество в незаконных постройках.

— Региональные дома-долгострои должны быть сданы в эксплуатацию не позднее 2013 года. Такое решение Евгений Куйвашев озвучил в сентябре 2012 года в ходе совещания по вопросам защиты прав граждан — участников долевого строительства. Какие шаги сделаны с тех пор и будет ли обещание выполнено?

— В 2010 году в Свердловской области насчитывалось порядка 40 многоквартирных жилых домов долевого строительства, судьба которых была не ясна. Все они находились в разной степени готовности: от котлована до многоэтажных «замороженных» коробок. Когда мы начали заниматься этой проблемой, еще не было той законодательной базы, которая начала появляться в 2011 году.

На сегодняшний день в области из 40 осталось 13 незавершенных объектов долгостроев. Более чем на 70% проблема решена. До конца текущего года мы постараемся ввести в эксплуатацию порядка 12 объектов. Однако мы должны решить эту проблему не только введением в эксплуатацию объектов, но и иным способом урегулировать права дольщиков. В частности, совсем недавно один из объектов был передан инвестору на стадии вырытого котлована. Правоприемником ООО «Инграс» стала компания «Стройуниверсал», вместе с дольщиками им были переданы права аренды на землю. Очевидно, что степень готовности объекта на момент его передачи не позволяет закончить строительство в текущем году.

Ранее по такому же пути был решен вопрос с дольщиками компании «Вологодское специальное строительно-монтажное управление», которая намеревалась выстроить жилой дом на улице Футбольной в микрорайоне Компрессорный. Юридическое лицо компании-застройщика было зарегистрировано в Санкт-Петербурге. Выиграв в Екатеринбурге конкурс на право аренды земельных участков, собрали с дольщиков деньги, но не стали ничего строить, а попросту уехали. В данном случае правоприемником стала компания «Горжилстрой», которая с 8 гражданами перезаключила договор долевого участия, еще 8 дольщиков попросили вернуть деньги. На сегодняшний день все суммы выплачены, к концу текущего года объект должен быть сдан.

Также этой весной был сменен застройщик проблемного объекта по улице Щербакова. Предприятие «Каменный ручей» через ЖСК «Эдельвейс» собрало деньги с дольщиков, но строительство самого объекта так и не было начато. В настоящее время правоприемником прав аренды земельного участка стала компания «Брусника-Урал». Новый застройщик сегодня активно занимается проектированием, отселением домов, находящихся на территории строительной площадки, и планирует начать строительство уже в июле 2013 года.

— О каких изменениях в законодательстве, позволяющих ныне оперативно решать проблемы дольщиков, идет речь?

— С 2013 года вступают в силу поправки в федеральное законодательство, которые касаются обязательного страхования ответственности застройщика перед участниками строительства. Каждый вложенный рубль будет дополнительно застрахован, и если застройщик не выполнит свои обязательства, то можно будет обратиться в страховую компанию и взыскать вложенные в строительство средства. Страховая компания становится правоприемником этих отношений. Комплексное изменение законодательства позволило на будущее установить барьеры для появления новых обманутых дольщиков и обезопасить будущих инвесторов долевого строительства от финансовых рисков.

В настоящее время вариант фиктивного банкротства застройщика ни к чему хорошему для самого застройщика не приводит. В законе о банкротстве у дольщиков имеется приоритет. Все участники долевого строительства являются кредиторами третьей очереди и учитываются Арбитражным судом в специальном реестре. Основаниями для включения в реестр кредиторов третьей очереди являются любые договоры с застройщиком по приобретению жилых помещений в многоквартирном доме. Поэтому если дольщики будут вкладывать свои средства в долевое строительство в соответствии с 214-ФЗ, то соответствующие органы смогут отследить целевое использование средств — на строительство того объекта, в который конкретно инвестировал дольщик. В результате риски потери средств минимальны даже в случае банкротства.

— В Свердловской области действует региональный закон об обманутых дольщиках, в 2012 году он был скорректирован в связи с тем, что значительно выросло число пострадавших. Изменения коснулись механизма конкурсного отбора застройщиков и оказания мер государственной поддержки гражданам. Что-то изменилось с тех пор?

— Ситуация с обманутыми дольщиками в России делится на две категории. Первая — это проблемные объекты-долгострои. У объектов первой категории имеется юридическая связь самого объекта незавершенного строительства с земельным участком, на котором он расположен, и застройщиком, привлекавшим денежные средства дольщиков. Таких объектов в нашем регионе в 2010 году было 40, теперь осталось только 13. Никакого отношения к закону Свердловской области данные объекты не имеют. Региональный закон предусматривает поддержку граждан, которые пострадали от действия мошенников, также действие закона распространяется на те случаи, когда невозможно найти конкретное юридическое лицо или строительной площадки никогда не существовало. Все эти критерии перечислены в статье 4 закона Свердловской области № 50-ОЗ от 24 июня 2011 года. Для примера возьмем компанию «Спецпромцентр». Застройщик построил в квадрате улиц Шефская — Донская — Лобкова три этажа многоквартирного жилого дома без прошедшего госэкспертизу проекта, что автоматически сделало его самовольной постройкой. Кроме того, застройщик даже не заключил договор аренды на земельный участок под строительство этого дома, но при этом привлекал деньги дольщиков. Однако в связи с многочисленными нарушениями дольщики не могут претендовать на это имущество, поскольку права строить на данном земельном участке у компании не было. Для таких людей и существует закон Свердловской области № 50, согласно которому дольщики, вложившие средства в проблемную стройку до момента вступления закона в силу, могут рассчитывать на помощь государства. Эти люди и попадают под классическое определение «обманутые дольщики». Для таких случаев существует областной реестр, куда мы включаем дольщиков таких компаний как «Спецпромцентр», ЖСК «Кольцовский», Уральская строительно-инвестиционная корпорация, глава которой осужден за мошенничество на 8 лет, и других компаний.

В конце прошлого года в регионе согласно ОЗ № 50 проводился конкурсный отбор среди строительных компаний, которые обеспечат людей, включенных в реестр, квартирами. После того как обязательства перед дольщиками будут выполнены, застройщик отчитывается перед властями и получает земельный участок за тот объем денег, в размере которого была оказана поддержка.

— В недостроенном здании по адресу Фрезеровщиков, 35 уже несколько лет незаконно проживает некая Анна Криндач, глава организации «Сила в движении», призванной защищать права обманутых дольщиков. Из-за самовольной перепланировки, которую совершило данное лицо, застройщик не может завершить строительство и сдать дом в эксплуатацию. В результате десятки дольщиков не могут въехать в свои квартиры. Почему власти не могут вмешаться в конфликт и урегулировать его в пользу людей, заплативших за свои квартиры?

— В данном случае налицо факты самоуправства. На протяжении многих лет объединение «Сила в движении» и его лидеры, в том числе и Анна Криндач, которые якобы борются за права обманутых дольщиков, полностью дискредитируют заявленную цель организации. Все это время они сами нарушают закон, вселяясь в несданный объект и сделав перепланировки на чердачном этаже, тем самым препятствуя защите прав дольщиков.

Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области как исполнительный орган государственной власти вмешаться в разрешение вопроса не может, поскольку в данном случае спор происходит внутри кооператива, иными словами, между двумя хозяйствующими субъектами: кооперативом и застройщиком.

Министерство оказывает методическую помощь: привлекли юристов, которые сейчас разбираются в ситуации, договорились и со строительными предприятиями — они готовы достроить и сдать дом в эксплуатацию, но в случае, если им будет дана возможность зайти на этот объект. Конечно, в данном случае вселившиеся люди испытают неудобства: им предстоит не только выехать оттуда, но упразднить самовольные перепланировки, затрагивающие конструктивные элементы здания. И в этом вопросе мы готовы помочь. Инвесторы, которых привлекают к достройке дома, не должны сталкиваться с тем, что заселившиеся граждане могут их не пускать на объект и всячески мешать проведению работ. В данном случае логика строителей понятна: они за свои деньги готовы помочь дольщикам и правительству решить проблему, но не хотят нападок со стороны заселившихся, и тем более привлечения к внутрикооперативным разбирательствам полиции. Остальные 30 пайщиков также не могут какими-либо физическими методами воздействовать на «захватчиков», поскольку это также противозаконно.

Получается парадокс: те органы, которые должны защищать права людей, бездействуют, а в каких-то случаях даже способствуют возникновению фактов самоуправства, совершению преступления, а именно причинению застройщику и кооперативу имущественного и денежного ущерба, а также применению физической силы со стороны остальных пайщиков. В день общегородского субботника 27 апреля на площадке Фрезеровщиков, 35 также дольщики объединились и попытались провести субботник на территории своего проблемного дома. Но закончилось все тем, что часть пайщиков, самовольно вселившихся в подъезд, кидалась с дубинками на тех, кто не может туда заехать, поскольку нет ввода дома в эксплуатацию.

Самое интересное в данной ситуации то, что ранее в кооперативе «Летний» было избрано правление, которое на протяжении последних двух лет не провело ни одного собрания, не оказывало никакого содействия в завершении строительства. Все попытки самих пайщиков переизбрать это правление заканчиваются тем, что суды восстанавливают в полномочиях его прежний состав.

Проблема существует. По этому вопросу мы обратились в ГУВД и прокуратуру, поскольку дальнейшее попустительство может привести к физическим расправам, когда люди пойдут драться стенка на стенку.

— Затронем вопрос незаконного строительства. Застройщики Дмитрий Максимов и Владимир Воробьев, ведущие возведение многоквартирных домов на землях для ИЖС, заявили, что сегодня в городе насчитывается порядка 150 таких построек. Два дома в настоящее время снесены, еще три в процессе сноса. Однако доли в объектах с успехом продаются на рынке недвижимости. Какие нормы, вновь разработанные, необходимы, чтобы можно было предотвратить в дальнейшем появление незаконных построек на землях для ИЖС?

— Все, кто ведет подобное строительство, являются предпринимателями. Они зарабатывают на строительстве. При этом по отношению к ним не действуют общие правила, которые относятся к бизнесу, в частности, законное ведение предпринимательской деятельности. Сегодня их деятельность приводит к прямому ущербу третьих лиц, причем ущерб этот невосполним. Законодатель дал застройщику, возводящему индивидуальное жилье, самому нести ответственность за его качество, освободил от необходимости проводить госэкспертизу на дома до 3-х этажей, поскольку предполагается, что человек сам себя не обманет, и у него не будет в итоге возможности предъявить претензии кому-либо кроме себя.

Администрация не может не выдать застройщику разрешение на строительство индивидуального жилого дома, но при этом строится многоквартирный дом. На этом моменте наступает обман и, как следствие, незаконная предпринимательская деятельность, которая заключается в продаже долей в индивидуальном жилом доме, которые по факту являются квартирами. Во всех объявлениях они пишут о продаже доли в виде квартиры и в суды они обращаются на признание права собственности на долю в виде квартиры. В ФРС эти объекты регистрируют также как квартиры.

Исходя из дачной амнистии, индивидуальные жилые дома подлежат упрощенному порядку регистрации в заявительном порядке. Формально эти предприниматели нашли способ действовать по закону, но при этом совершать мнимые сделки и продавать мнимое имущество. Поскольку по факту строят многоквартирный дом там, где законодательство по весьма весомым причинам запрещает это делать.

По сути, эта практика и отсутствие наказания за подобные действия привела к массовой застройке земель ИЖС многоквартирными домами. Как мы знаем, человеческая жадность не имеет границ, поэтому даже люди, которым предоставлены властные полномочия, депутаты, имеющие юридическое образование и немалую практику за плечами, почему-то не замечают мнимости действий застройщиков и пытаются вопреки федеральному законодательству отстаивать права незаконных предпринимателей.

— Возможно ли в дальнейшем людям, купившим в незаконных постройках жилье, рассчитывать на компенсации? На последнем заседании Областной думы депутаты так и не смогли принять решение по поводу компенсации для людей, которые приобрели жилье в многоквартирниках на ИЖС.

— Тот, кто хочет быть обманут, тот будет. Никогда нельзя исключать возникновения случаев прямого мошенничества. Это касается строительства домов на землях для ИЖС. Данное строительство не регулируется ФЗ 214 о долевом строительстве. Поскольку граждане в таких случаях, как правило, заключают договоры займа или купли продажи доли в индивидуальном жилом доме, а это напрямую регулируется ГК РФ.

В настоящее время у законодателей, в том числе и на федеральном уровне, нет воли и желания каким-то образом компенсировать потери людей, которых по решению суда выселяют из незаконных построек. Возникает законный вопрос: а почему не помогают всем тем, у кого украли автомобиль, кошелек или причинили любой другой материальный ущерб?

— То есть остановить массовую незаконную постройку можно только в том случае, если покупатели мнимого имущества сами подадут в суд на «черных» застройщиков?

— Совершенно верно. Обманутые покупатели долей в незаконных постройках должны объединяться и идти в правоохранительные органы с требованиями о привлечении застройщиков к ответственности, рассматриваться эти дела должны судом. Только в этом случае появится общественная инициатива, которая в конечном счете позволит решить эту проблему раз и навсегда, благодаря тому, что появится нормативная база для применения.

А если сегодня государство будет просто-напросто оказывать помощь всем лицам, купившим имущество в незаконной постройке, то это будет способствовать лишь распространению незаконной предпринимательской деятельности. Эту волну можно остановить только жесткими мерами.