Парадоксы офисов: спрос не рождает предложение

Эксперты прогнозируют в ближайшем времени дефицит на рынке офисной недвижимости. На данный момент четверть объектов класса В пустует, хотя спрос на метры в деловых центрах по-прежнему растет. Если учесть, что сдача крупных объектов не предвидится, рынок офисной недвижимости в высоком ценовом сегменте ждут очереди.

По данным администрации Екатеринбурга, сейчас в городе 75 офисных центров общей площадью 1 млн 650 тысяч квадратных метров. В среднем уровень арендных ставок колеблется от 600 до 2,5 тыс. рублей за квадратный метр. При этом делать ставку на появление новых бизнес-центров бессмысленно — девелоперы не намерены вводить в эксплуатацию дополнительные площади.

«Уровень вакантных площадей сокращается, на сегодняшний день он составляет 10%, и, наверное, в течение следующего года рынок будет заполнен на 100%. Определенный дефицит возможен, потому что новых объектов заявлено не очень много. В классе А в следующем году появится всего один объект — бизнес-центр «Президент» по адресу: ул. Бориса Ельцина, 1а. В классе B+ свободные площади составляют примерно 15–20%, однако строительства также не ожидается. Что касается класса С, то на данный момент я не знаю примеров реконцепции. В основном офисная недвижимость концентрируется в центре города, в первом и втором поясах. В ближайшее десятилетие планируется строительство именно здесь», — сообщил корреспонденту УрБК председатель комитета по организации бытового обслуживания населения администрации Екатеринбурга Олег Китаев.

Собеседник агентства добавил также, что в Екатеринбурге на данный момент 6 замороженных объектов.

Несмотря на то что в ближайшее время сдача крупных объектов не планируется, эксперты констатируют устойчивый спрос в этом сегменте рынка.

«Спрос на офисную недвижимость в Екатеринбурге стабильный. Примерно от 80 до 100 тысяч квадратных метров в год — таково поглощение рынка в этом сегменте. Несмотря на то что летом затишье, нам постоянно поступают заявки на офисные помещения, хотя свободных площадей уже нет. В качественной недвижимости уже имеется дефицит. Уровень заполненности офисных центров класса А близок к 100%», — отметил полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге Андрей Бриль.

Девелопер добавил, что уровень заполняемости бизнес-центров зависит от класса. Так, в бизнес-центрах класса А и B+ этот показатель составляет 95–97%, в классе В примерно 20–25% площадей пустует. При этом объекты одного класса могут иметь разную заполняемость.

Схожие данные приводят в Уральской палате недвижимости: четверть объектов класса В пустует. Однако в УПН не видят в этом тревожного сигнала.

«В Екатеринбурге на сегодня наибольший объем вакантных площадей сосредоточен в самом массовом классе В. Здесь пустует около 25% офисов. При этом в классе В+ доля таких площадок 10%, а в классе А — менее 5%. Большой объем вакантных площадей образовался за счет выхода на рынок в конце 2011 — начале 2012 года новых бизнес-центров. Их заполнение идет постепенно, и при сохранении существующего уровня поглощения они могут быть полностью заполнены к концу 2013 года. Если же в ближайшие годы объемы ввода будут расти, то мы будем наблюдать локальное перепроизводство на рынке, что может спровоцировать понижение арендных ставок и цен предложения. Сейчас замороженных площадок не так много, причем в основном это «проблемные» объекты, строительство которых остановлено уже несколько лет», — сообщил корреспонденту УрБК Юрий Менькин, главный аналитик УПН.

«Основная масса строительства — до 60% от общего объема — ведется в Центре, еще 30% — в приближенных к нему районах первого пояса. Рынок на этих территориях насыщен. Однако для отдельных компаний нет необходимости иметь представительские офисы в центральных районах, и они снижают затраты за счет того, что арендуют/покупают помещения в бизнес-центрах на территориях второго-третьего поясов. Таких предложений в городе не так много. Поэтому качественные офисы на периферии редко пустуют», — добавил Ю. Менькин.

Непосредственные участники рынка подчеркивают: профессиональные девелоперы при любом раскладе вкладывают деньги в развитие центра.

«Что касается разговоров о вынесении офисных центров на периферию, то мне кажется, что они основаны на непонимании того, что это усугубит и без того существующие транспортные проблемы в городе. На самом деле не сказал бы, что стоимость строительства на периферии ниже, чем в центре. Я вообще не видел профессиональных девелоперов, которые что-то понимали бы в офисной недвижимости и строили бы в удаленных районах города в каких-то значимых для рынка объемах. Исключение — бизнес-центр «Квартал», который уже давно существует и развивается по своей логике. У этого объекта хорошие перспективы. Про остальных сказать не могу», — добавил Андрей Бриль.

Татьяна Юстус