«Комсомольская правда» и Александр Зюзяев: Купили жилье — оформляем налоговый вычет

Покупателям жилья государство предоставляет право на налоговый вычет.

Из бюджета можно вернуть до 260 тысяч рублей. Неплохая сумма, которую можно пустить на ремонт жилья или покупку мебели. Как оформить вычет и не толпиться в очередях? На радио «Комсомольская правда» рассказал об этом советник управления налогообложения Федеральной налоговой службы Кирилл Котов.

Платишь налог — имеешь право

— Кирилл, в налоговом законодательстве предусмотрен своего рода бонус для покупателей и продавцов недвижимости — налоговый вычет. Проще говоря, возможность вернуть часть уплаченных государству налогов. В чем разница в условиях выплаты налоговых вычетов?

— Право на налоговый вычет при продаже или покупке имущества предоставлено гражданам пунктом первым 220-й статьи Налогового кодекса. Сначала поговорим о продаже. Если срок владения имуществом составляет меньше трех лет (если больше, то налог не берется), налоговый вычет предоставляется в размере одного миллиона рублей на жилую недвижимость и земельные участки; а на автомобили, нежилые помещения и прочее имущество — 250 тысяч рублей. Причем налоговый вычет разрешено оформлять при каждой продаже имущества ежегодно.

— А при покупке недвижимости?

— При покупке жилья налоговый вычет предоставляется один раз в жизни. Он составляет два миллиона рублей, вернуть из бюджета удастся до 260 тысяч рублей (поскольку подоходный налог составляет 13%) и касается приобретения жилья как в порядке инвестирования, то есть квартир-новостроек, так и на вторичном рынке по договорам купли-продажи. При этом, помимо двух миллионов рублей, при покупке жилья можно также получить вычет на проценты, уплаченные по ипотеке.

— Распространенная ситуация. Я купил квартиру. Еще не прошло трех лет, но хочу ее поменять с доплатой. Должен ли я при обмене платить налог?

— Все будет зависеть от стоимости приобретенного жилья. Если оно будет дороже предыдущего, то с разницы придется оплатить 13% налога. Понятно, что и жилье большей площади стоит дороже, и цены на месте не стоят, но размер налога обычно бывает небольшим относительно стоимости квартиры.

Кто в доле?

— Собственники жилья в крупных городах, где квартиры стоят достаточно дорого, частенько используют уловку. Продают квартиру, например, за три миллиона рублей, а по документам оформляют миллион. Два миллиона берут неофициально.

— Покупатель идет на поводу у продавца, но лишает себя возможности получить налоговый вычет в максимальном объеме. Как это реально выглядит? Собственник продал жилье за три миллиона рублей, а по документам оформил миллион. Если он владел недвижимостью меньше трех лет, то размер налогового вычета составляет один миллион. То есть соответствует проведенной по документам сделке купли-продажи. Продавец после завершения сделки не платит налог государству. А если бы он указал в договоре на продажу реальную сумму — 3 миллиона, то налоговая база составила бы 2 миллиона рублей, с которых пришлось бы заплатить 260 тысяч рублей налога.

От лукавства продавца проигрывает не только государство, которое недобирает налоги, но и покупатель. Ведь если в договоре на покупку указан всего один миллион, то вернуть в качестве налогового вычета он сможет 130 тысяч, а не 260 тысяч, как при покупке свыше двух миллионов рублей.

— Как оформляется вычет, если у купленной квартиры несколько собственников?

— Доля каждого совладельца может быть установлена в договоре купли-продажи и отражена в свидетельстве о собственности, либо речь идет о совместной собственности, если мы говорим о супругах. При совместной собственности вычет предоставляется по согласованию между мужем и женой в любом абсолютном соотношении. При долевой собственности налоговый вычет предоставляется пропорционально доле, установленной в договоре.

— Проще говоря, если у квартиры два собственника, доли распределены поровну, а цена квартиры составила больше двух миллионов рублей, то каждый из них имеет право вернуть из бюджета по 130 тысяч рублей?

— Практика на сегодня именно такая.

— Вычет — это возможность вернуть из бюджета собственные налоги, уплаченные в прошлом году. Но если у человека небольшая зарплата, то и вернуть он мало что сможет?..

— Здесь нет проблемы для тех, кто продолжает работать. Если я зарабатываю небольшие деньги, то налоговый вычет получу по частям. Каждый год понемногу. До тех пор пока не заработаю, не уплачу налог и полностью не получу налоговый вычет. Эта норма также прописана в статье 220 Налогового кодекса.

Нужен счет в банке

— Принято считать, что процедура оформления налогового вычета сложная. Люди зачастую предпочитают обращаться к посредникам, а не заморачиваться заполнением бумаг...

— Правовая культура населения независимо от образования постепенно растет. Если мы имеем дело с документами или попробовали лично что-то оформить, нам уже ничего не страшно. При продаже жилья декларацию необходимо подать до 1 мая года, следующего за тем, в котором совершен обмен или продажа квартиры. Человек заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ (сделать это проще всего с помощью компьютерной программы, которую можно скачать с сайта Федеральной налоговой службы nalog.ru). Если у гражданина один источник дохода, то декларация заполняется очень просто — у меня уходит пять минут. Далее в налоговую службу представляются документы на проданную квартиру и на новую.

Система оформления вычета при покупке недвижимости практически такая же. Отличие лишь в том, что обратиться в налоговую инспекцию можно в любое время после оформления права собственности. Предоставляется декларация. К ней прилагается договор купли-продажи или договор инвестирования жилья. Плюс все платежные документы (подробный список см. в рубрике «Важно!»).

— Когда я оформлял налоговый вычет, жена посоветовала воспользоваться старым бухгалтерским правилом: чем больше сдашь документов, тем меньше будет претензий. Когда я притащил в налоговую службу кипу документов толщиной с «Войну и мир», где были даже копии ежемесячных платежек по ипотеке в банк, у инспектора глаза полезли на лоб. Но правило сработало — деньги пришли. Имеет ли смысл нашим читателям экспериментировать?

— Если вы расплачиваетесь с банком ежемесячно по кредиту, то эти платежки налоговой не нужны. Важен первый банковский перевод денег, которым вы оплатили покупку квартиры. Платежи по погашению кредита — это ваши дела с банком.

— Обязательно ли открывать счет в Сбербанке, чтобы получить налоговый вычет?

— Счет можно открыть в любом банке. Но счет обязательно должен быть у гражданина, получающего вычет, поскольку наличными он не выдается.

В пользу покупателя

— Мечта любого нормального человека — как можно реже встречаться с чиновниками. В том числе и налоговыми. Что мешает отсылать документы на получение вычета по Интернету?

— Для этого требуется сертифицированная электронная цифровая подпись. Но пока частным лицам это недоступно.

— Но толпиться в очередях, чтобы пробиться к окошку, не хочется...

— Очереди в налоговых инспекциях бывают, как правило, в апреле, когда заканчивается срок декларационной кампании. У нас же все принято делать в последний момент... Желающие оформить налоговый вычет на покупку имущества сроками не ограничены. Нужно выбирать момент, когда толпы нет. Обычно это первые недели января, когда люди еще не отошли от рождественских каникул, или сейчас, летом.

— По каким причинам налоговая служба отказывает в выдаче вычета чаще всего?

— По двум причинам. Первая. За последние годы размер налогового вычета неоднократно менялся: сначала это было 600 тысяч рублей, затем один миллион, с 2009 года — два миллиона рублей. Людям кажется, что если они получили вычет исходя из 600 тысяч, то теперь они его могут добрать до двух миллионов. Это не так. В феврале нынешнего года Конституционный суд подтвердил, что человек может получить налоговый вычет один раз в жизни по одному объекту недвижимости.

Второй спорный момент. При покупке новостройки для оформления налогового вычета необходимо представить договор инвестирования, акт о сдаче жилья или свидетельство о праве собственности. Даты на этих документах могут серьезно отличаться. Как правило, строительные компании сбрасывают в продажу неликвидные этажи — первые и последние — под конец года. Акт датируется декабрем, а свидетельство о собственности — в лучшем случае январем — февралем следующего года, а бывает и несколькими годами позже. Возникает вопрос: за какой год положен вычет? В данном случае Налоговый кодекс трактуется в пользу налогоплательщика: какой документ выгоднее человеку, такой он и предъявляет в налоговую службу.