Жилье в Екатеринбурге: что сбивает цены?

Квартиры в Екатеринбурге могут резко потерять в цене. Из-за стремительного развития городской инфраструктуры в последние годы, на рынке появились новые факторы, влияющие на ценообразование. Риэлторы отмечают общее позитивное влияние строительства метро, дорог, возведения торговых центров и негативное — точечной жилищной застройки, ухудшающейся экологии и увеселительных заведений.

Традиционно при оценке жилой недвижимости продавцом учитывается несколько основных объективных факторов: географическое расположение и социальное благополучие района, тип строения, состояние подъезда, наличие парковки и детской площадки, юридическая чистота сделки и так далее. Однако зачастую в процессе изучения объекта появляются субъективные требования, которые могут снизить его стоимость на 10–15%.

Сегодня именно инфраструктурная развитость района и его транспортная доступность является одним из главных критериев оценки стоимости жилья в Екатеринбурге, считает маркетинг-менеджер ЦН «Северная казна» Артемий Лесников. В качестве примера эксперт привел несколько показательных городских объектов.

«На Уралмаше, в Верхней Пышме на цену квартиры влияет близость к станции метро. И наоборот. Есть на Уктусе, недалеко от ТЦ «Екатерининский», улица Просторная. Там неплохие кирпичные дома. Но стоимость квартир в них значительно ниже, чем на той же улице Самолетной. Всё потому, что заезд там только со стороны Кольцовского тракта, а чтобы выйти к общественному транспорту, нужно сделать едва ли не двухкилометровый крюк пешком», — рассказал Артемий Лесников.

Впрочем, даже отдаленная перспектива предстоящего улучшения уровня комфортности влияет на рынок. По наблюдениям риэлторов, в Ботаническом районе строящаяся станция метро уже в течение полутора лет позволяет продавцам повышать стоимость квартир «авансом».

Кроме того, в век индустриализации и развития «болезней города» актуальным требованием на рынке жилой недвижимости становится экологический фактор. Во все времена жилье, расположенное в центре города, с выходящими на оживленную улицу окнами, оценивалось ниже его «дворовых» аналогов. Впрочем, свое значение начинают приобретать и другие факторы.

«То, что выше 10-го этажа, — я говорю про новые дома, а не там, где лифты ходят через день, — оценивается уже подороже, это экологический фактор», — заявил директор ООО «Агентство недвижимости «Диал» Александр Дмитриев.

Как отмечают эксперты, проживание на высоких этажах позволяет горожанам смотреть на смог «сверху», минимизирует уличные шумы и дает больше гарантий, что спустя некоторое время напротив окна не будет возведено другое здание.

По словам А. Дмитриева, к экологическому фактору также можно отнести появление напряженных дорожных магистралей, промышленных зон, а в последние месяцы — еще и наличие торфяных отложений в окрестностях.

«Есть такие коттеджные поселки — «Галактика» и «Карасьеозерский», которые позиционируются как очень достойные. Но летние горения торфа в той стороне привели к потенциальному снижению их покупательной способности. Возможно, это недоработка строителей или властей, но, тем не менее, факт остается фактом», — добавил Александр Дмитриев.

В основном все инфраструктурные изменения являются предсказуемыми — достаточно ознакомиться с планом застройки Екатеринбурга. Исключение составляет лишь так называемая точечная застройка. Неожиданно возведенный объект может быть как жилым домом, так и объектом деловой недвижимости. В любом случае эффект от такого соседства, как правило, является негативным.

К примеру, строительство высотного здания вплотную к жилому дому однозначно снизит ценность квартир в нем и увеличит срок их реализации. В Ботаническом районе ТЦ «Кировский» был построен так, что тыльной стороной он вплотную прилегает к жилому дому. В результате несколько окон стали выходить на бетонную стену. Вряд ли авторы генплана города намеренно шли на такие жертвы. Но, тем не менее, реализация этих квартир в будущем стала настоящей проблемой для риэлторов. В целом такие факторы профессионалы называют «точечными появлениями объектов, снижающих качество жизни».

Еще один проблемный фактор — развлекательные заведения. Риэлторы заявляют, что, несмотря на близость лесопарка и водоема, всегда непросто было продать за адекватную цену квартиры на ЖБИ, выходящие окнами на ночной клуб «Карабас».

Впрочем, иногда критерии, которые изначально оценивались как негативные, могут в конечном счете сыграть на повышение в цене. К примеру, появление торгового центра — это всегда увеличение транспортных потоков, следовательно — снижение пропускной способности дорог, загрузка близлежащих парковок. Но, с другой стороны, если центр имеет собственный просторный паркинг и хороший уровень магазинов, это сказывается на общем благополучии района, а следовательно, и цене недвижимости в нем.

Наиболее известный пример — строительство в Пионерском микрорайоне ТРК «Парк Хаус», после сдачи которого цена на жилье в окрестностях существенно выросла.

Впрочем, жильцы окрестных домов не всегда довольны соседством с объектами такого рода. В частности, жители квартала Пирогова — Репина весьма неоднозначно относятся к возможности возобновления некогда замороженного проекта строительства делового центра «Стражи Урала».

Собственно, исходя из всех этих соображений застройщики, выбирая место под новый объект, все чаще стараются найти либо уже обжитой квартал, либо местность, в которой дальнейшая радикальная застройка в ближайшее время не планируется. В этих случаях удается с меньшим трудом реализовать квартиры по рыночной цене, не прибегая к дисконтным схемам.

Анна Шабалина