Рынок жилья: от рекордов к провалам

На первичном рынке жилья Свердловской области наблюдается парадоксальная ситуация. С одной стороны, объемы строящегося жилья находятся на историческом максимуме. С другой, эксперты в один голос говорят, что регион в ближайшие годы рискует не выполнить установленные федеральными властями планы по вводу жилья.

Президент Уральской палаты недвижимости (УПН) Илона Соболева рассказала, что 2019 год можно назвать годом рекордов на рынке новостроек Екатеринбурга.

«Первый рекорд — исторический максимум строящегося в городе жилья. Сейчас показатель составляет 3,1 млн кв. м. жилья. Темпы строек по большинству объектов остаются высокими. Сроки ввода находятся в заявленных рамках. Второй рекорд — количество башенных кранов на жилых объектов. По итогам III квартала их было 144 штуки. Третий рекорд — объем предложения квартир в новостройках. В настоящее время показатель вплотную приблизился к 24 тыс. объектов. Такого выбора на первичном рынке у нас еще не было», — заявила И. Соболева на итоговой конференции УПН.

Вместе с тем эксперты отмечают, что сейчас в области вводят жилье, которое было заложено два-три года назад. Сейчас застройщики запускают намного меньше новых проектов. Уже с 2020 года в регионе можно ожидать замедление жилищного строительства.

«Мы находимся в достаточно сложной ситуации. Потому что все, что должны сдать в 2020 году, уже находится в стройке. Здесь трудно что-то изменить, начав новые объекты в 2019 году. Поэтому нам будет сложно выполнить целевые ориентиры нацпроекта «Жилье и городская среда» в будущем году (2,7 млн кв. м. — прим. ред.). Нам может не хватить 150-200 тыс. кв. м.», — сообщил министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Михаил Волков.

Глава ведомства также прокомментировал мнение многих экспертов о том, что Средний Урал не сможет к концу 2024 года нарастить годовые объемы ввода жилья до 3 млн 248 тыс. кв. м. (плюс 56% к уровню 2018 года). Именно такие цели поставлены перед регионом в рамках реализации нацпроекта.

«Сегодня это предмет обсуждения Минстроя РФ, правительства. Также к этому активно подключилась Счетная палата. Пока дискуссия продолжается. Я думаю, в 2020 году мы узнаем, точно будет ли корректировка этих показателей или нет. Должны будут проанализированы показатели регионов за 2019 год и сделаны выводы. Я думаю, что будут скорректированы планы на 2020 и 2021 годы. Это связано с последствиями эскроу-реформы. В дальнейшем многое будет зависеть от динамики ипотечной ставки. Если она будет снижаться, то это станет драйвером жилищного строительства. Если нет, то выполнить целевые ориентиры будет сложно», — заявил М. Волков.

Президент Ассоциации строителей Урала Вячеслав Трапезников считает, что наиболее глубокий спад жилищного строительства может произойти в малых городах Свердловской области.

«По данным за III квартала 2019 года количество одобренных ипотечных заявок на эскроу-финансирование в РФ составляет 37-39%. При этом ни одной заявки не одобрено в таких городах, как Первоуральск, Каменск-Уральский. И даже в Кургане. Если федеральная власть оперативно не примет решений, то это повлечет за собой очень серьезные изменения в отрасли. Производственные мощности в этих городах окажутся высвобождены в плохом смысле этого слова. Как все это отразится на ценообразовании, на социальной ситуации в данных территориях — пока сложно спрогнозировать», — полагает В. Трапезников.

Ситуация на ипотечном рынке также пока не вызывает оптимизма у застройщиков. Как отметил заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин, число заключенных сделок в Свердловской области за девять месяцев 2019 года сократилось на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

«На негативную динамику повлиял рост ипотечных ставок в начале года. Также сказалось то, что часть спроса была перетянута на ноябрь-декабрь 2018 года. Кроме того, Центробанк несколько ужесточил требования к резервированию по ипотечным кредитам, испугавшись большого роста рынка. С осени этого года банки предоставляют кредиты с учетом предельной долговой нагрузки. То есть они начали считать соотношение доходов заемщика и его потенциальных платежей по кредитам. Проблема заключается в том, что у многих граждан далеко не все доходы официально отражаются в документах», — сказал Е. Болотин.

Как отмечают эксперты, в 2020 году ипотечные ставки в Свердловской области могут снизиться до 7-8%. Это заметно поддержит спрос на рынке жилья. Однако без улучшения макроэкономической ситуации и роста реальных доходов ожидать качественного прорыва не приходится. Поэтому есть большие сомнения, что свердловские девелоперы захотят в ближайшие годы резко нарастить число закладываемых проектов.