На Урале исчезли инвестиционные квартиры

Аналитики Российской гильдии риэлторов (РГР) и Уральской палаты недвижимости (УПН) сообщили, что инвестиционный спрос на квартиры в Екатеринбурге близок к нулю. Это связано с тем, что вложения в этот сегмент все последние годы были убыточными. По данным УПН, по итогам 2016 года вторичное жилье в уральской столице подешевело на 3,7%. Учитывая, что годовая инфляция в Свердловской области составила 7,5%, реальные потери инвесторов из-за колебаний стоимости актива превысили 11%. Как отмечают эксперты, сдача купленного жилья в аренду не может компенсировать даже половину от общей суммы этих убытков.

Если предположить, что инвестор 1 января 2016 года купил однокомнатную квартиру (площадью 40 кв. м.) в одном из новых жилых комплексов на ЖБИ за 2,75 млн руб. и стал ее сдавать в аренду за 12 тыс. руб. в месяц (без коммунальных услуг), то за год он сможет «отбить» чуть более 5% от общей стоимости квартиры. Эта цифра не учитывает никаких дополнительных вложений в квартиру. Как показывает практика, совсем без них обойтись невозможно. Даже в только что сданных новостройках обычно требуется дополнительно покупать ванную, раковину в кухню или второй дверной замок. В старых домах перед сдачей в аренду чаще всего необходимо сделать небольшой ремонт.

В любом случае, потери инвесторов на рынке жилья Екатеринбурга в 2016 году превысили 5%. Это резко контрастирует с доходностью других финансовых инструментов. В частности, рынок российских акций (индекс ММВБ) в прошлом году вырос на 26,8% (без учета инфляции). Средняя доходность банковских вкладов за аналогичный период времени в РФ составила 7,5-9,5%, российских государственных и корпоративных облигаций — 8-13%.

Следует отметить, что в отличие от других видов инвестиций, жилье является одним из самых низколиквидных финансовых инструментов. Для продажи квартиры в Екатеринбурге по среднерыночной цене, как правило, необходимо ждать 5-6 месяцев. Это является еще одним конкурентным недостатком этого финансового инструмента.

Еще одним серьезным барьером для привлечения инвесторов является увеличение финансовой нагрузки по содержанию жилья, которое наблюдается в последние годы. Речь идет о росте тарифов по налогу на имущество, появлении взносов за капитальный ремонт и регулярном удорожании стоимости коммунальных услуг.

Президент РГР Татьяна Деменок отмечает, что в последние годы инвестиционный спрос на квартиры действительно падает.

«Чтобы изменить эту ситуацию, нужно сделать несколько вещей. Во-первых, государству надо позаботиться о снижении себестоимости квадратного метра, взяв на себя модернизацию, реконструкцию, строительство инфраструктуры. Во-вторых, следует внести изменения в законодательство о развитии застроенных территорий, при котором требуется расселение из жилья, расположенного на этих территориях. В-третьих, необходимо прекратить постоянное изменение законодательства для строительных компаний», — отметила Татьяна Деменок.

Однако очевидно, что основным условием для возвращения инвесторов является качественное улучшение ситуации на рынке жилья Екатеринбурга.

В аналитической справке Российской гильдии риэлторов говорится, что в ближайшее время рост цен на недвижимость не планируется. Как полагают эксперты, стоимость жилья в 2017 году, скорее всего, будет находиться на одном уровне. Небольшой рост в регионах возможен в конце года, если в стране улучшатся макроэкономические показатели.

Аналитики РГР раскритиковали позицию главы Сбербанка Германа Грефа, который ожидает восстановления рынка недвижимости уже в этом году. Большинство специалистов склонны считать, что сохранится пессимистический сценарий развития, и темпы строительства замедлятся еще больше. Впрочем, на рынке есть и положительные факторы: снижение ипотечных ставок, усиление господдержки строительного сектора, помощь со стороны региональных властей и правительства.

В исследовании РГР также приводятся мнения экспертов по наиболее крупным российским городам. В частности, начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков заявил, что пока не видит предпосылок для выхода рынка жилья Екатеринбурга из стагнации.

«В 2016 году сохранилась тенденция к медленному снижению цен как на первичном, так и на вторичном рынке. Это происходило несмотря на то, что число сделок на «вторичке» по итогам года выросло на 12%, а в сегменте новостроек осталось на уровне 2015 года. На рынке по-прежнему достаточно много квартир. Вторичный рынок становится более разнообразным и по многим территориям напрямую конкурирует с первичным. Ситуация на рынке новостроек неоднородна. Часть девелоперов сохраняет высокую активность и продолжает выводить на рынок новые проекты, другие вынуждены снизить темпы строительных работ», — рассказал Михаил Хорьков.

Учитывая, что в настоящее время пессимистический сценарий развития рынка жилья Екатеринбурга кажется наиболее реалистичным, вряд ли можно говорить о возвращении инвесторов в этот сегмент в краткосрочной перспективе. Сейчас для них намного безопаснее вложить свои деньги в менее рискованные финансовые инструменты.