Приготовиться к худшему: цены на аренду офисов могут обвалиться на 30%

В этом году рынок офисной недвижимости Екатеринбурга столкнулся с новыми проблемами. Вчера их обсудили представители управляющих и девелоперских компаний за круглым столом «Ввод новых офисных центров». По мнению экспертов, 2014 год будет достаточно непредсказуем из-за угрозы кризиса. Некоторые специалисты боятся обрушения цен на рынке, как это было в 2008 году. К тому же эксперты подняли проблему переноса оптико-волоконных сетей под землю. Она была инициирована администрацией Екатеринбурга с целью придания городу более цивилизованного вида. Однако оказалось, что местные провайдеры технически не готовы это сделать без урона для бизнес-центров.

«Проекты, которые касаются деловых центров Екатеринбурга, развиваются довольно успешно. У нас есть определенное насыщение: мы имеем около 1 млн офисных площадей. Судя по количеству предложения на рынке, мы думаем, что имеем хорошую перспективу. На сегодняшний день существует ряд вопросов, которые для 2013 года оказались в новинку и в текущем году их придется решить. В 2014 и начале 2015 года мы введем на территории Екатеринбурга 9 деловых центров. Все они расположены в одном районе Екатеринбурга — в Ленинском», — заявил заместитель главы администрации города Екатеринбурга по вопросам потребительского рынка и услугам Владимир Боликов.

Бизнес-центры, которые планируется сдать в эксплуатацию в 2014 — начале 2015 года

Таблица составлена по материалам круглого стола «Ввод новых офисных центров»

По мнению экспертов, одной из особенностей этого года является угроза кризиса. В связи с этим на рынке проявились тревожные прогнозы о том, что цены на офисы могут упасть на 25-30%.

«Есть два ценовых прогноза на 2014 год. Первый — более сдержанный — заключается в том, что квадратный метр в офисных помещениях подорожает на уровне инфляции на 5-8%. Другой — более категоричный, но его нельзя сбрасывать со счетов. Согласно ему цены на офисы в этом году могут упасть на 25-30% в течение месяца. Предпосылки для этого — высокая конкурентная среда и кризис. В 2008 году цены упали на 35-40% и до сих пор не достигли докризисных показателей», — заявил директор федерального портала «Бизнесметр.рф» Алексей Коноплев.

Стоит отметить, что Екатеринбург занимает третье место в России по уровню цен в этом сегменте после Москвы и Санкт-Петербурга. Так, по данным специалистов, аренда офиса класса «А» стоит 1 400 руб. за кв. м. в месяц; «В+» — 1 260 руб. за кв. м. в месяц, «В» — 990 руб. за кв. м. в месяц, «С» — 690 руб. за кв. м. в месяц.

По словам Алексея Коноплева, объем ввода офисных помещений в Екатеринбурге примерно в 2 раза больше объема их годового поглощения. По сути, это значит, что примерно через 2 года все ныне пустующие офисы найдут своих хозяев. Однако эксперты отметили, что спрос в этом году, возможно, не будет держаться на уровне прежних лет.

«Малый и средний бизнес — основной потребитель на этом рынке — не получает должной поддержки от государства. Возможно, в связи с этим спрос на офисы класса «В» снизится. Также не стоит ждать такого же прихода в город представительств федеральных компаний. Ясно, что в этом году их будет меньше, а, соответственно, и потребность в офисах высокого класса», — пояснил Алексей Коноплев.

К тому же, по его словам, не все пустующие офисы в Екатеринбурге пользуются популярностью. По мнению экспертов, идеальный для продажи БЦ должен находиться недалеко от центра города, обладать хорошей транспортной доступностью и удобной парковкой. Также он должен иметь возможность предоставить арендодателям дополнительные сервисные услуги. Стоимость аренды в таком офисе не должна превышать 1 100 руб. за кв.й м. в месяц. Кроме этого, специалисты отметили, что спросом в Екатеринбурге также пользуются аналоги европейских БЦ — это небольшие по этажности (до 4-х этажей) здания, расположенные в первом и втором ценовом поясе. Здесь стоимость квадратного метра не превышает 900 тыс. руб.

В этом году девелоперы предлагают своим арендаторам возможность жить и работать в одном здании. Она реализуется за счет апартаментов, которые будут размещены во многих БЦ. Возможно, это один из вариантов решения проблемы с недостаточным количеством парковочных мест.

Застройщики отметили, что сейчас наиболее популярны многофункциональные офисники, то есть те, где можно не только жить и работать, но также кушать, отдыхать и лечиться. Так, в некоторых офисных зданиях размещены стоматологические кабинеты, рестораны, SPA-салоны. Правда, у некоторых граждан вызывает подозрение наличие рентгеновского кабинета: они сомневаются, что вблизи него (например, этажом выше или ниже) можно жить и работать. Однако застройщики уверяют, что рентгеновские кабинеты построены с учетом всех санитарных правил.

Оказалось, что одной из проблем современных офисных центров является плохое сервисное обслуживание со стороны операторов связи. В прошлом году администрация Екатеринбурга приняла решение очистить город от наземных кабелей. После этого начался процесс их переброски под землю. По словам представителей управляющих компаний, работы сильно затягиваются. Кроме того, они жалуются, что ни один оператор связи не может быстро устранить возникающие проблемы.

За круглым столом представитель компании «Ростелеком» Евгений Бушуев заявил, что перебросить оптиковолоконные сети под землю они смогут в течение 24 часов. Этот ответ возмутил представителей бизнес-центров. Они сказали, что ни один офис не сможет оставаться без связи в течение суток. Представитель одной из екатеринбургских УК обратил внимание на то, что один из провайдеров протягивал 300 метров волоконных сетей под землей в течение месяца.

«Мы не раз сталкивались с плохой работой Ростелекома и других операторов связи. В наших БЦ, как правило, работают не 1-2, а 3 и больше провайдеров, но узел у них один. Проблему с ремонтом сетей надо как-то решать», — заявил он.

Таким образом, 2014 год ознаменовался для рынка офисной недвижимости Екатеринбурга проблемами со связью и значительным ростом конкуренции. В этом году в столице Урала будет введено в эксплуатацию девять бизнес-центров классов «А», «В+» и «В». Однако некоторые эксперты склонны думать, что из заявленных к сдаче объектов до финишной черты дойдет только половина. Ситуацию на рынке накаляет вероятность очередного экономического кризиса. Как все эти проблемы решатся в этом году, покажет время.