Деловой квартал и Дмитрий Шлыков: Построить напоследок

Строительный рынок города переживает новый всплеск необоснованного оптимизма. Цены укрепляются, стройки оживают. Но заряда бодрости хватит только на этот год. В следующем — провал. Новых строек почти не будет. А участки под застройку их нынешние хозяева отдадут либо самостоятельно, либо по принуждению силовиков.


Заурядная история покупки квартиры на первичном рынке выглядит так. Клиент приходит не больше не меньше к коммерческому директору компании-застройщика условно (но зачастую фигурально) с сумкой денег. «У меня есть вот столько, хочу N-комнатную квартиру», — говорит он и садится напротив продавца. Дальше следует сцена, напоминающая мексиканскую дуэль. Глаза в глаза. Один знает, за сколько он может продать. А второй — сколько готов заплатить. И каждый понимает, что кто-то должен уступить. И этот кто-то — продавец. Он либо снижает цену, либо покупатель берет сумку и идет к другому. Ну или разыскивает подрядчика этого застройщика, поставщика стройматериалов и т. д. — с участниками стройки рассчитываются квартирами, а потому они легко скидывают цену. Продавец выигрывает, только когда покупатель, сделав круг по остальным застройщикам, возвращается к нему в кабинет и соглашается на все условия. Большая, кстати, редкость.


Чтобы решать в свою пользу исход дуэлей с покупателями, продавцы при любом удобном случае рассказывают на публике о том, что ценовое дно достигнуто, себестоимость равна цене продажи и т. д. Регулярные информационные выбросы в стиле «дешевле нельзя — прайс начал расти» пока больше похожи на заклинания. Точнее, на попытки внедрить в массовое сознание мысль, что пора покупать, тем самым спровоцировав дополнительный спрос.


Скидочные акции, вызванные прошлогодней паникой, сильно подпортили статистику продаж. «В начале кризиса в связи с необходимостью удержать темпы строительства и не дать стройке остановиться мы на полтора месяца объявили акцию: продаем квартиры в ЖК «Адмиральский» по 55 тыс. за кв. м. Так нам эта акция аукается до сих пор. Уже год прошел, а к нам по-прежнему приходят люди и требуют продать по этой цене. И когда получают отказ, уходят», — приводит пример татьяна Кутишенко, генеральный директор компании «Недвижимость Екатеринбурга».


Как утверждают в Уральской палате недвижимости (УПН), покупатель вернулся на первичный рынок. «По нашим подсчетам, последние два-три месяца в сегменте новостроек ежемесячно заключают от 600 до 800 сделок. Достаточно приличный показатель», — доказывает цифрами Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН.


Живых денег по-прежнему немного, комментирует Николай Савин, президент ЦН «МАН». Но рынок, по его словам, жив за счет взаимозачетов и обменов: «Сдают в аренду две квартиры, доплачивают, берут ипотеку на недостающую сумму и, сложив все эти деньги вместе, покупают новое жилье. Это типичная сделка — такой сейчас рынок».


Поверив в стабилизацию, застройщики понемногу размораживают брошенные к началу прошлого года стройки. Согласно отчету УПН, количество остановленных объектов строительства сокращается с июня 2009 г.


Однако в списке живых строек вообще нет проектов на начальной стадии реализации (подготовка площадки). Это означает, что в городе достраивают то, что бросать уже нельзя. А новых проектов нет. И утверждать, что они появятся в ближайшие год-полтора, никто из строителей не решается.


Деньги остаются в банках


«Сегодня для начала работ нужно иметь как минимум половину необходимых инвестиций», — утверждает Александр Невмержицкий, генеральный директор строительной компании «Интекс» (возводит ЖК «Родина»). Взять эти деньги большинству строителей неоткуда. Главными инвесторами на местном рынке последние годы были банкиры. Но сейчас они перестали финансировать стройки.


«Банки пухнут от денег. Они бы рады вложиться в стройку, но кредиты под 18% годовых у них никто брать не хочет», — поясняет ситуацию Андрей Гавриловский, генеральный директор БЦ «Антей». По его словам, как только ставки опустятся хотя бы до 12%, банковские деньги вернутся на рынок.


Многие участники рынка с г-ном Гавриловским не согласны и утверждают: спонсировать стройки кредитные учреждения не хотят и не будут. Слишком рискованно. «Банкиры не вернутся хотя бы потому, что для выдачи кредита требуется значимый залог, коим объект незавершенного строительства не является», — считает Татьяна Деменок, генеральный директор ЦН «Северная казна».


Банкиры не хотят отдавать деньги на сторону, потому что теперь они строят и продают дома самостоятельно, уточняет Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП «Гильдия Строителей Урала»: «Посмотрите, что происходит!


«СКБ-Капитал», «ВТБ-Капитал», «Синара-Девелопмент»... Все банки сегодня создают инвестиционные и девелоперские подразделения, чтобы строить самим».


Строителям, аффилированным с банками, другие участники рынка откровенно завидуют. Гарантии кредитного учреждения не просто обеспечивают стройплощадку стабильным потоком денег, а сильно подталкивают спрос. «Синара-Девелопмент», к примеру, начала стройку ЖК «Альбатрос» под гарантии СКБ-банка. Продажи открыли в декабре прошлого года. И за месяц на уровне котлована продали треть дома, сообщает Юрий Моисеенко, первый заместитель генерального директора компании «Синара-Девелопмент».


Землеотводы стали опасными


Для новых строек не хватает и земли. В аренде у застройщиков достаточно участков, уточняют эксперты, но возводить дома там страшно.


Одна из причин, по которой строители не решаются осваивать приобретенные земли, — агрессия прокуратуры. Силовики активно подают иски в суды, требуя изъять участки, полученные застройщиками без аукционов. Землю уже забрали, в частности, у «Нашего дома», «ЮИТ Уралстроя». Недавно стало известно о трех участках, которые областная прокуратура требует отнять у «Атомстройкомплекса» (см. «ДК» № 3 от 1 февраля 2010 г.).


Землеотводы, которые вот-вот должны изъять, нередко выставляют на продажу, рассказывает Александр Погончик, директор по инвестиционному строительству компании «ЮИТ Уралстрой»: «Мы планировали купить землю на вторичном рынке. Но очень быстро отказались от этой идеи, поскольку доля «паленых» участков сейчас крайне велика. И приобретать землю с рук опасно».


Земля, абсолютно легально купленная на муниципальных аукционах, тоже становится непригодной для стройки. Дело в том, что стоимость аренды участков повышается в зависимости от того, как долго застройщик держит ее на балансе. Из-за кризиса строительство потеряло два года. И стоимость аренды земли выросла катастрофически, рассуждает г-н Трапезников: «Содержание площадки, на которой у вас уже идет или еще только собирается начаться стройка, в прошлом году стоило 100 тыс. руб., а в нынешнем — уже 10 млн руб. И это не преувеличение. В такой ситуации оказались очень многие».
Как только цена аренды земли увеличивается в 10 раз, стройка теряет всякий смысл. «Когда за участок с меня просят 10 млн руб., я, простите, быстро убегаю», — комментирует Андрей Гавриловский.


Строителей не слышат в министерствах


Повышающий коэффициент аренды участков может обнулить специальное постановление правительства области. И чтобы такой документ появился, саморегулируемые организации строителей пишут премьеру Анатолию Гредину. Это в его власти.


Участники рынка, не вовлеченные в процесс, к затее относятся скептически. Новый кабинет министров пока не проявлял никакого интереса к отрасли и занимается главным образом решением собственных кадровых вопросов, утверждают они.


После смены областной власти застройщики все чаще стали говорить, как хорошо было при предыдущем губернаторе и как плохо стало при нынешнем. Эдуард Россель, будучи профессиональным строителем, явно считал эту отрасль основной и уделял ей очень много внимания. «Раз в месяц он собирал совещания по строительству, на которых реально решались проблемы. Последнее такое заседание сос­тоялось 28 октября прошлого года. И все. С тех пор мы никому не нужны стали, — рассказывает г-н Гавриловский и добавляет: — Перспективы очень плохие. Новый министр строительства, к примеру, не собирал застройщиков еще ни разу. Ему неинтересно, видимо, с нами поговорить».


У строителей был шанс на появление своего человека в областной власти. В частности, в список кандидатов на пост министра строительства, представленный губернатору, был включен Николай Савин. Но взял самоотвод. Сам г-н Савин правдивость этой истории подтверждает. Отказ он коротко объясняет «личными причинами» и дополняет: «Все равно с моим приходом ничего бы не изменилось. В государственных ведомствах работает целая команда. И один человек внедрить новые правила не может».


Строители утверждают: для нынешнего правительства в Екатеринбурге есть только одна стройка — Академический. «Ренова-СтройГруп» (РСГ) уже обещала сдать здесь в 2010 г. как минимум 300 тыс. кв. м.


И грандиозным планам этой комплексной застройки ничего не помешает, считают застройщики, припоминая бесплатные дороги, коммуникации и налоговые льготы, которых уже добилась РСГ. «И даже если, не дай бог, все строители города умрут, Академический останется большой живой стройкой. И люди туда все равно поедут, потому что гарантированный ввод и ипотека под 13%. А если даже не поедут, туда заселят военных, потом милиционеров, потом учителей и так далее», — заключает Николай Савин.


Придется строить мелочевку


Нехватка денег, отсутствие земли и сложные отношения с властью в совокупности лишают новые строительные проекты всякого смысла. Средства сейчас проще и выгоднее направлять на банковский депозит, чем инвестировать в строительство. На рынке есть смысл оставаться лишь в надежде на будущий дефицит квадратных метров.


Карта влияния в строительном секторе меняется. Все большую силу набирают девелоперские подразделения банков. А некогда успешные застройщики спешат завершать проекты прошлых лет.
Их немногочисленные новые объекты распланированы так, чтобы закончить стройку за год. При ставке по кредиту в 18% растягивать работы на более длительный срок просто нет смысла.


Например, Андрей Гавриловский, который до кризиса не интересовался проектами ниже сорока этажей, занялся возведением одноподъездных пятиэтажек. «И не будет никто в Екатеринбурге высотки строить. Ближайшие десять лет это направление заморожено наглухо. Это нереально, потому что нет людей, которые готовы такие стройки финансировать», — поясняет г-н Гавриловский.


А Николай Савин уже заявил, что планирует сконцентрироваться на коттеджном строительстве: будет оживлять приостановленную стройку своего проекта «Золотой карп». «У нас загородное жилье не развито вообще. Предложения нет ни в одном из сегментов. А неудовлетворенный спрос есть. Потому сейчас можно строить и коттеджи, и таунхаусы, и элитку, и бизнес, и эконом», — заключает он.


Метр стоит 22,5 бочки нефти


Юрий Моисеенко первый заместитель генерального директора компании «Синара-Девелопмент».


Давно замечено, что в Екатеринбурге 1 кв. м жилья в среднем стоит столько же, сколько 22,5 барреля нефти на мировых рынках. По прогнозам аналитиков, цена барреля нефти будет колебаться в пределах $70-80. Это значит, что в ближайшей перспективе в Екатеринбурге жилье будут продавать по 45-55 тыс. руб. за кв. м. Покупать будут. Сегодня у нас на человека приходится 19 кв. м жилья. Это очень низкий показатель. Для сравнения: в США — 60 кв. м. Я не говорю, что у нас должно быть так, как в Штатах. Но до уровня Восточной Европы, где на человека приходится 30 кв. м, мы должны дотянуть. А для этого нам еще много жилья необходимо построить. Важно, что потребность в жилье есть. И в ближайшем будущем она не будет удовлетворена. А если есть спрос — то будет предложение. Но это не значит, что все строительные компании смогут преодолеть трудности сложившейся экономической ситуации и ее последствия. Сейчас наступает время застройщиков, обладающих опытом и необходимыми ресурсами, прежде всего финансовыми.
На стадии начала возведения новых проектов помогут банковские гарантии. Рынок недвижимости в Екатеринбурге перестает быть делом исключительно профессиональных строителей, эту нишу занимают банки.
Вкладывая средства в строительные работы, они гарантируют покупателю, что его квартиру достроят. И потому именно банковская поддержка будет определять расстановку сил в отрасли.


Государство нас сознательно душит


Андрей Гавриловский генеральный директор БЦ «Антей».


Такое ощущение, что в Москве есть специальный вентиль. Когда его перекрывают, сразу по всей стране на всех рынках резко исчезают деньги. Потом его снова открывают, и деньги тут же появляются у всех.


Этот кран — бюджет. От него все в России зависит. И сейчас этот инструмент используют для того, чтобы задавить мелкий и средний бизнес. Крупный государство еще под себя подмять может. А мелкий проще кончить.


Сейчас по всей стране идет настоящая война между предпринимателями и чиновниками всех рангов. И нужно сказать, у бизнеса шансов на победу нет. Все, кто успел прибиться к бюджету, сегодня на плаву. Остальные потонут.
Бизнес вымирает. А кто у нас покупает жилье? Собственники и топ-менеджеры средних и мелких фирм. Сейчас они все разоряются. И о новой квартире даже не думают.


Вы поглядите, что творится! Я знаю примеры, когда на стройплощадке в самом центре города, где возведено уже шесть этажей, застройщик снимает кран и сворачивает работы. Ему крайне невыгодно на этом этапе прекращать стройку. Но он ничего поделать не может. Денег нет вообще. И, кроме как из бюджета, взять их неоткуда. А доступа к государственным деньгам у большинства строителей нет. Потому никаких поводов для оживления рынка я сейчас не вижу.


Рынок, как животное, ко всему привык


Николай Савин президент ЦН «МАН»


Кризис длится уже больше года, и каких-то кардинальных перемен к лучшему не происходит. Любой живой организм умеет подстраиваться под окружающую среду — привыкать к тяжелым условиям. И люди уже привыкли к кризису и постепенно начинают нормально работать. Привыкли к 18% годовых по строительным кредитам. Привыкли к тому, что продавать нужно не по 60, а по 35-40 тыс. руб. за квад­рат. Стройки зашевелились. Безнадежные проекты бросили. А под те, которые можно вытянуть, нашли инвесторов и возобновили работы.


Покупатель тоже приспособился. Вторичный рынок оживился. По практике собственных продаж могу сказать: с октября по декабрь прошлого года количество сделок по вторичке возросло вдвое. И новостройки тоже понемногу расходятся. Но пока еще чувствуются опасения клиентов. Приобретать стараются квартиры в уже готовых домах или в тех проектах, где есть финансовые гарантии завершения стройки.