Инновации на рынке ЖКХ: комплексный подход

На вопросы информационно-аналитического агентства «УралБизнесКонсалтинг» ответил директор ЗАО «Управляющая жилищная компания «Территория» Дмитрий Сень.


— Дмитрий Владимирович, как, на Ваш взгляд, можно охарактеризовать екатеринбургский рынок жилищных услуг? Какие игроки на нем представлены?


— Жилищные услуги в Екатеринбурге сейчас представлены управляющими компаниями и товариществами собственников жилья. Подавляющее большинство домов так или иначе обслуживается именно управляющими компаниями. Общее их число еще недавно равнялось 27, сейчас оно увеличилось, в основном — за счет появления новых небольших компаний.


При этом спектр компаний, представленных на рынке, способен удовлетворить практически все желания собственников жилья, тем более что таких желаний не много. Ведь, как показывает практика, люди хотят обслуживаться либо дешево и привычно, так, как это было всегда, либо с индивидуальным подходом и по индивидуальной цене — и тогда к их услугам управляющие компании новой формации, к числу которых принадлежит и УЖК «Территория».


— Насколько конкурентным является этот рынок?


— Что касается конкуренции, то не могу сказать, что она существенна. И это связано с особенностями этого рынка. Как правило, все жилые объекты уже так или иначе распределены между основными игроками. А переход из одной управляющей компании в другую — достаточно долгий и трудоемкий процесс. Люди не готовы к переменам. Если собственникам жилья услуги оказываются стабильно, вне зависимости от их качества, то подвигнуть их на смену эксплуатационной организации очень сложно. Как правило, такие изменения происходят только в форс-мажорных ситуациях. Скажем, всё лето не было горячей воды, месяцами не устраняются коммунальные аварии, расхищены средства — только после таких событий собственники могут быть готовы сменить компанию.


Приход на рынок новых игроков не сможет изменить эту схему. Людям просто будет сложнее выбирать, и они будут обращаться к тем, кого знают.


— Часто говорят о том, что коммунальный бизнес убыточен. Так ли это на самом деле? Или же всё зависит от работы управляющей компании?


— Наша компания работает без убытков. Конечно, доходность ее невелика, в лучшем случае — 5—10%, да и для этого приходится правильно планировать затраты и подбирать подрядчиков. Но даже те дома, которые мы обслуживаем по муниципальным тарифам, не приносят убытков.


Наши услуги в основном стоят процентов на 15—20 дороже, чем средние муниципальные услуги, но мы за эти 15—20% вынуждены собственникам делом доказывать, что мы делаем эту работу. Ни одно экс-муниципальное предприятие не озаботится этим. Наши клиенты знают, за что они платят, знают, куда идет каждая копейка. В тех компаниях, где работа ведется по прежним схемам, человек получает платежку и платит вне зависимости от того, получил ли он реально указанные там услуги или нет. В крайнем случае сделают перерасчет, да и то только если написать заявление.


Возможно, с такими проблемами действительно сталкиваются те компании, которые сформированы из муниципальных предприятий. Я не исключаю, что у них действительно могут быть финансовые проблемы, отсутствие денег. Вполне возможно, что в значительной степени это связано с неэффективным управлением, долгим внедрением новшеств, решением работать по старинке. В своих же предприятиях мы вынуждены менять бизнес-процессы оказания услуг практически ежегодно, так как этого требует время и наши клиенты, и если этого не делать, то можно очень быстро отстать от потребителя и быть ему не нужным.


И конечно, следует отметить, что за гранью окупаемости находятся карликовые управляющие компании. Как показывают наши расчеты, предприятия, обслуживающие менее 100 000 квадратных метров, самостоятельно существовать не могут. Маленькие компании — это иллюзия, они ни на что не способны, и на их месте лучше организовать ТСЖ. Сейчас мы консультируем застройщиков, которые задумываются над созданием собственных управляющих компаний, и с цифрами в руках доказываем: малые компании принципиально дотационные, ближайшие 4—5 лет застройщику нужно будет ее финансировать за свой счет.


— Каким критериям должна соответствовать компания, чтобы работать на этом рынке? На что должен ориентироваться собственник жилья при выборе УК?


— В первую очередь необходимо обратить внимание на руководителей компании, узнать, сколько лет они работают в этой сфере. Нужно узнать, насколько серьезной считают организацию в администрации города, насколько с ней готовы работать поставщики коммунальных услуг. Это всё можно назвать оценкой бизнеса. Если вы хотите доверить кому-то свой дом, то проверьте его так, как это делает любой предприниматель перед заключением важного договора.


Это необходимо сделать, потому что на рынке, к сожалению, попадаются и откровенные саботажники, которые, например, принципиально не платят коммунальщикам, откровенно плюют на всех. И, соответственно, есть вероятность, что они когда-нибудь плюнут на вас.


И конечно, обслуживаемая площадь не должна быть меньше 100 000 кв. м. До этой цифры организация является несерьезной. Проще ТСЖ самому нанять сантехника, плотника и самостоятельно управлять жильем.


Далее, конечно, надо посмотреть то, чем управляющая компания занимается, и отзывы тех, с кем она работает. Среди контрагентов всегда есть и довольные, и недовольные. Вопрос в том, насколько люди объективно оценивают своих управленцев. Посмотрите на дома, дворы этой компании, обратитесь к ее сайту. В принципе, этого достаточно для того, чтобы отсечь откровенных жуликов и проходимцев.


— Есть ли сейчас на рынке опасность появления компаний-однодневок, которые могут нанести ущерб собственникам жилья? И как с этим можно бороться?


— Здесь весь вопрос упирается в менталитет собственников жилья, в то, кого они готовы нанять в качестве управляющего. Если они могут поделиться своим имуществом с первым встречным, то вероятность появления компаний-однодневок будет существовать.


Чисто теоретически, если к собственникам завтра придет управляющая компания и скажет, что может делать тот же объем работ за вдвое меньшую сумму, вполне возможно, что жильцы примут решение сменить эксплуатирующую организацию. Ведь у нас редко кто задумывается о себестоимости, о возможности работать вдвое дешевле рынка. И нет ничего удивительного в том, что такая компания может собрать деньги и скрыться, оставив жильцов с многомиллионными долгами в начале отопительного сезона.


Но в реальности шансов у таких компаний, на мой взгляд, немного. И главная причина этого — та самая инертность жильцов. Массово выйти на рынок и начать дурачить большие коллективы людей, микрорайоны — такое сегодня практически невозможно. У большинства управляющих компаний, в том числе и у нас, есть методы борьбы с такими аферистами, и мы просто не пустим их на свою территорию.


Сейчас единственное «узкое место» в этом отношении — это карликовые управляющие компании, которые создаются застройщиками при сдаче дома. Часто недобросовестные застройщики действуют исходя из логики «главное сдать, а там хоть трава не расти», в результате страдают жильцы.


— А какие методы работы могут быть у таких однодневок?


— По большому счету, метод один — «работа» с правлением ТСЖ. Все мы люди, и правление — не исключение. Им всегда можно что-то посулить, предложить определенные схемы, которые могут показаться выгодными. В результате правление может резко изменить свою политику. Еще вчера их устраивала управляющая компания, а сегодня они хотят ее менять.


В этом случае мы всегда обращаемся только к собственникам жилья, к общему собранию. Правление ТСЖ — это орган, выбранный для определенных задач на определенное время, и он не может самостоятельно принимать решения по поводу смены управляющей компании. Именно через ТСЖ и отбиваются все атаки подобного рода. Зачастую этот процесс сопровождается перевыборами правления.


— С какими проблемами законодательного характера приходится сталкиваться управляющей компании в своей работе?


— Одна из самых больших проблем — неурегулированность правового статуса офисных помещений. В Жилищном кодексе мы сталкиваемся с понятием «собственник» без его дальнейшей расшифровки. На практике же существуют жилые и нежилые помещения. И отношения между ними никак не улажены. Мы можем действовать только по наитию и рассматривая судебную практику. В результате мы уже 4 раза меняли нашу структуру отношений. Естественно, для собственника нежилого помещения это каждый раз стресс. Каждый раз мы вынуждены, изучая практику, получая документы от поставщиков, что-то переделывать.


Дело в том, что ТСЖ очень неохотно принимает в свои ряды собственников нежилых помещений. И возникает правовая коллизия: как делить придомовую территорию, как собирать средства, как совместно принимать решения по благоустройству?


В результате каждый офис становится головной болью для управляющей компании. Но еще большая проблема для нас сейчас — управление целым офисным зданием, в котором присутствует несколько десятков отдельных собственников. Владельцы офисов ни по одному вопросу не могут прийти к единому мнению, а ТСЖ из них создать не получается.