Что будет с «вторичкой» к 2030 году?

Активность на вторичном рынке жилья Екатеринбурга постепенно растет по мере снижения ключевой ставки и увеличения выбора для покупателей. Как изменятся цены и спрос в ближайшие пять лет — читайте в материале ИАА УрБК.

Цены

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), средняя цена предложения на «вторичке» составляет 142 тыс. руб. за кв. м. С начала 2020 года этот показатель вырос в два раза.

Продолжится ли этот рост? Мы видим как минимум четыре драйвера. Первый — изменения структуры предложения: на рынке становится больше «новой вторички», что тянет средние цены вверх. Второй — высокий уровень инфляции в стране: деньги обесцениваются, и квартиры как твердый актив пользуются популярностью у населения. Третий — стабильный спрос на фоне ожидаемого снижения ключевой ставки. Четвертый — возможное улучшение геополитической ситуации до 2030 года.

Впрочем, цены, скорее всего, не вырастут слишком сильно из-за эффекта высокой базы: рынок только что пережил фазу бурного роста, и ему нужно охладиться. К тому же, даже с учетом всех драйверов, спрос в 2026–2030 годах существенно не вырастет по сравнению с предыдущей пятилеткой. Чтобы активность покупателей значительно увеличилась, нужен скачок реальных доходов населения либо новые стимулирующие меры. Поэтому мы ожидаем, что цены в ближайшие годы будут увеличиваться в рамках общей инфляции (6–10% в год).

Предложение

Сейчас объем выставленных на продажу квартир в Екатеринбурге сильно ограничен. Например, на «Авито» представлено всего 10 тыс. объектов вторичного рынка — этого явно недостаточно для удовлетворения спроса. Покупатели часто сталкиваются с дефицитом выбора и не могут подобрать подходящий вариант.

После ожидаемого снижения ключевой ставки до 10–12% объем предложения, по нашим прогнозам, заметно вырастет. В настоящее время многие собственники воздерживаются от продажи из-за высоких арендных ставок и дорогой ипотеки. Однако ситуация может измениться, и они вернутся в сегмент купли-продажи.

Мы ожидаем, что к 2030 году объем предложения вырастет в полтора-два раза. Причем основной рост дадут квартиры в новостройках, которые были введены в 2020–2025 годах («новая вторичка»). Этих объектов достаточно много, так как они были заложены в период бума льготной ипотеки.

Тренды

Главным трендом ближайших пяти лет станет сегментация. Вторичный рынок Екатеринбурга еще сильнее разделится на качественное и некачественное жилье. Первое будет пользоваться повышенным спросом и дорожать ускоренными темпами — речь идет о современных спецпроектах (так называют жилые комплексы, построенные в последние десятилетия по индивидуальным проектам). Второе, напротив, окажется менее востребованным и будет демонстрировать сдержанную ценовую динамику. Сюда относятся старые советские дома и неудачные спецпроекты.

Процесс сегментации начался еще несколько лет назад, и сейчас разрыв между качественными и некачественными объектами будет только увеличиваться. Покупателям станет сложнее находить бюджетные варианты в хорошем состоянии, а инвесторам — получать универсальный доход без анализа конкретного лота.

Ранее ИАА УрБК писало, что доля «новой вторички» в структуре предложения на рынке Екатеринбурга уже приблизилась к 30%.