Запас прочности застройщиков исчерпан?

В начале года обострилась дискуссия о финансовой устойчивости девелоперов Екатеринбурга. Поводом стали проблемы вокруг застройщика «Самолет», ужесточение условий семейной ипотеки с 1 февраля и традиционный сезонный спад активности покупателей. Исчерпан ли запас прочности игроков рынка — разбираем в материале УрБК.

Итак, наиболее значимыми для екатеринбургских застройщиков сейчас являются три ключевых риска. Рассмотрим их подробно.

Уровень распроданности объектов

Очевидно, что главным риском для застройщиков является низкий уровень продаж. После отмены безадресной льготной ипотеки в середине 2024 года было ощущение, что продажи квартир в новостройках Екатеринбурга резко снизятся, однако этого не произошло. По данным центра маркетинговых исследований «Объектив», по итогам 2025 года число сделок купли-продажи выросло на 8% по сравнению с предыдущим годом. Слабые продажи в первой половине года были компенсированы хорошими результатами во втором полугодии. Эта тенденция продолжилась и в начале 2026 года: в январе продажи в годовом выражении выросли в полтора раза.

Ситуацию осложняет тот факт, что объем ввода новых объектов на протяжении всего прошлого года опережал темпы продаж. Несмотря на это, общий уровень распроданности в городе остается высоким, а значимых проблем с заполняемостью новых проектов не отмечается. Это означает, что ключевой риск низких продаж, вопреки ожиданиям, пока не реализовался.

Однако текущий запас прочности, обеспеченный спросом, носит условный характер. Его устойчивость в 2026 году будет напрямую зависеть от двух ключевых внешних факторов: ситуации с семейной ипотекой и темпов снижения ключевой ставки ЦБ.

Рост себестоимости строительства

Вторым ключевым риском является непрерывный рост себестоимости реализации девелоперских проектов. Он обусловлен удорожанием проектного финансирования, увеличением затрат на закупку земли, строительные материалы, зарплаты рабочим и другие статьи расходов.

Данные подтверждают, что в последние годы издержки застройщиков существенно увеличились. При этом пока что им удается перекладывать часть дополнительных расходов на потребителей. По данным «Объектива», средняя цена предложения на рынке новостроек Екатеринбурга за 2025 год увеличилась на 10% и достигла 176 тыс. руб. за кв. м.

Таким образом, рост цен позволяет застройщикам поддерживать маржу, и общая привлекательность проектов в Екатеринбурге существенно не снижается. Однако эта модель устойчива лишь до тех пор, пока рыночный спрос позволяет безболезненно повышать стоимость жилья.

Высокая долговая нагрузка

Третьим ключевым риском является высокая долговая нагрузка екатеринбургских застройщиков. Она обусловлена длительным периодом высокой ключевой ставки в стране, а также тем, что многие девелоперы не смогли вовремя адаптировать свои бизнес-модели после отмены льготной ипотеки, переоценив свою устойчивость. Сейчас у них обслуживание долга может съедать значительную часть операционного денежного потока.

Этот фактор также не является фатальным при определенных условиях. Если в 2026 году ключевая ставка продолжит снижаться, то проблему высокой долговой нагрузки будет решать намного легче. Однако если период дорогих денег в экономике затянется и при этом спрос резко упадет, то риски неплатежеспособности девелоперов могут вырасти в разы.

Подводя итог, можно сказать, что слухи о скором исчерпании запаса прочности екатеринбургских девелоперов сильно преувеличены. На текущий момент все три ключевых риска — спрос, издержки и долг — остаются контролируемыми. Однако этот запас не безграничен и зависит от макроэкономической конъюнктуры 2026 года, главным образом от динамики ключевой ставки и состояния ипотечных программ.