Цены на новостройки развернулись вниз

В малых городах Свердловской области впервые за последние три года зафиксировано снижение цен на квартиры в новостройках. По данным ГК «Новосел» (исследование выходит четыре раза в год), с мая по август 2022 года жилье в этом сегменте подешевело на 0,7% — с 83,1 до 82,6 тыс. руб. за кв. м. Аналитики связывают это с эффектом высокой базы и со снижением числа сделок на первичном рынке из-за сложной экономической ситуации.

Самую слабую динамику за последние три месяца показали Каменск-Уральский (минус 1,4%) и Верхняя Пышма (минус 1,2%). В этих городах средняя цена предложения составляет 57 тыс. 273 руб. и 88 тыс. 645 руб. за кв. м. соответственно. Также отрицательная динамика была зафиксирована в Березовском (минус 0,6%), где «квадрат» с мая текущего года подешевел до 86 тыс. 730 руб.

В остальных городах ситуация намного лучше. Из общего ряда выбивается Нижний Тагил. Во втором по численности населения свердловском городе квартиры за три месяца подорожали сразу на 13,5% (до 73 тыс. 445 руб.). В Первоуральске цены выросли на 5,8% (до 62 тыс. 902 руб.), в Заречном — на 0,8% (до 79 тыс. 326 руб.).

Можно выделить две основные причины снижения цен на жилье в малых городах Среднего Урала. Первая — эффект высокой базы. В последние три года в регионе отмечался длительный период роста цен на жилую недвижимость. С августа 2019 года средняя цена предложения в новостройках (за исключением Екатеринбурга) выросла почти в два раза — с 45,7 до 82,6 тыс. руб. за кв. м.

Только за последний год квартиры на первичном рынке малых городов подорожали почти на 30%. Так, средняя цена квартир в Нижнем Тагиле увеличилась на 45,9%, в Заречном — на 40,3%, в Верхней Пышме — на 29,9%, в Первоуральске — на 29,4%, в Березовском — на 22,6%, в Каменске-Уральском — на 7,3%.

Коррекция после такого мощного роста выглядит вполне логично. Цены на квартиры не могут все время дорожать даже в периоды макроэкономической стабильности.

«Цены на рынке жилья к началу 2022 года явно перегрелись, возникла предпосылка к смене тренда с восходящего на нисходящий. Даже при отсутствии геополитического конфликта на Украине дальнейший рост стоимости жилья выглядел маловероятным», — полагает руководитель аналитического отдела ГК «Новосел» Сергей Меньшенин.

Вторая причина снижения стоимости жилья — сокращение числа сделок купли-продажи. Из-за неопределенности в экономике и снижения реальных доходов многие семьи опасаются совершать крупные покупки. Аналитики отмечают, что текущий объем продаж квартир заметно ниже прошлогоднего уровня.

Ситуация осложняется тем, что девелоперы реализуют крайне мало проектов за пределами екатеринбургской агломерации. В результате у потенциальных покупателей практически отсутствует выбор. Многие семьи вынуждены совершать сделку не на первичном, а на вторичном рынке. Этот фактор существенно тормозит рост спроса на новостройки в провинции.

«Первичным рынок жилья в малых городах Свердловской области как был неразвитым, так и остается. За пределами городов-спутников по-прежнему реализуются какие-то точечные, единичные проекты. Говорить о полноценном первичном рынке жилья на этих территориях не приходится», — рассказывал начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

Эксперты отмечают, что перспективы развития рынка новостроек в провинции во многом будут зависеть от динамики реальных доходов населения и ситуации на рынке труда в каждом конкретном муниципалитете. Пока ситуация в целом остается стабильной, поэтому вряд ли можно ожидать слишком глубокое падение цен.