Малоэтажка в дефиците

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в Екатеринбурге наблюдается острый дефицит малоэтажных и среднеэтажных новостроек. На 1 апреля доля квартир в домах до пяти этажей в общем объеме предложения на первичном рынке жилья города составляет всего 3%.

«У покупателей почти отсутствует качественный выбор в этом сегменте. На рынке есть несколько перспективных участков, которые могут пополнить перечень мало- и среднеэтажных объектов в ближайший год-два. Но вряд ли в ближайшее время стоит ждать существенного расширения предложения в этой группе», — рассказал УрБК начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.

Напомним, что в начале 2020 года доля квартир в малоэтажных и среднеэтажных новостройках Екатеринбурга составляла 1,5%. После этого ситуация заметно улучшилась.

«Малоэтажное строительство долгое время было недооценено. Однако сейчас в секторе наметились некоторые коррективы, позволяющие надеяться на его дальнейшее развитие. Кроме того, в минувшем году в условиях пандемии возросла популярность более уединенных форматов жилья, что также говорит о перспективности малоэтажного домостроения. Такие проекты привлекают покупателей комфортными условиями для жизни, менее плотной застройкой, продуманными парковочными решениями и выгодной стоимостью на фоне иных объектов недвижимости», — отметил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов.

Таким образом, преимущества малоэтажных домов стали особенно актуальны в 2020 году, когда граждане вынуждены были проводить больше времени в своих районах в связи с дистанционной работой или необходимостью самоизоляции.

Впрочем, говорить о качественном прорыве в этом сегменте недвижимости пока не приходится. По данным госкомпании «ДОМ.РФ», в среднем по стране доля малоэтажного строительства (учитывались объекты до 4 этажей включительно по состоянию на 15 декабря 2020 года) составляет 16%.

Первые три места в рейтинге регионов занимают Иркутская (50%), Челябинская (32%) и Ленинградская области (31%). Средний Урал не попал в число лидеров.

Екатеринбургские девелоперы по-прежнему делают ставку на высотное строительство. Как правило, себестоимость высоток в пересчете на квадратный метр заметно ниже, чем мало- или среднеэтажных домов. Приобретение земельных участков, подключение коммуникаций, благоустройство, прокладка подъездных дорог и создание другой инфраструктуры — все это требует больших затрат. Поэтому застройщику выгоднее возвести объект высотой более двадцати этажей, чтобы окупить расходы и вывести проект в прибыль.

Практика показывает, что строительство мало- и среднеэтажного жилья ведется лишь в тех случаях, когда на земельные участки наложены соответствующие ограничения по использованию. И на сегодняшний день в городе нет ни одной компании, которая бы специализировалась на развитии мало- и среднеэтажного строительства.

Михаил Хорьков считает, что в результате на рынке новостроек Екатеринбурга наблюдается серьезная диспропорция.

«На развитом рынке жилья у покупателя должен быть выбор. В идеале в центре города необходимо строить больше высоток, а на окраинах — малоэтажного и среднеэтажного жилья. Однако в реальности структура предложения никак не отличается. У покупателя просто нет выбора. Кроме того, сложившаяся ситуация создает лишнюю маятниковую миграцию и дополнительную нагрузку на городскую инфраструктуру», — сообщил М. Хорьков.

По его словам, бизнес зарабатывает в тех рамках, которые для него определил законодатель. Для изменения ситуации нужны нормативные ограничения и точечные переговоры с заинтересованными застройщиками.

Как отмечают аналитики УПН, доля малоэтажных и среднеэтажных проектов в структуре предложения при грамотной градостроительной политике может вырасти до 25%. Именно такой показатель является оптимальным для Екатеринбурга с точки зрения разнообразия предложения на рынке. В долгосрочной перспективе эти цифры кажутся вполне достижимыми.