Константин Октаев о ситуации на рынке офисной недвижимости Екатеринбурга

Завершился «турбулентный» 2020 год, и настало время «подсчитать потери» рынка офисной недвижимости Екатеринбурга. Рассмотрим сегмент бизнес-центров и офисных комплексов: если абстрагироваться от общего информационного фона о разрушительном влиянии пандемии на бизнес, обратившись только к «сухим» цифрам, то пока что ничего «разрушительного» не произошло. Системный кризис качественного развития рынка деловой недвижимости города, начавшийся еще в 2014 году, постепенно проходит этап за этапом, и 2020 год здесь пока ничего нового не привнес.

В целом можно сказать, что уровень ставок аренды и заполненности объектов за год существенно не изменился. Спрос на рынке офисов Екатеринбурге незначительно сократился. Годовой баланс поглощения качественных площадей (классов А, В+, В) составил 41 тыс. кв. м. в 2020 году, против 45 тыс. кв. м. в 2019 году. В лучшие для рынка 2012-2013 годы показатель достигал 100-120 тыс. кв. м., а после 2014 года — 35-45 тыс. кв. м. Наиболее тяжелым был 2017 год с объемом поглощения 16 тыс. кв. м.

Если говорить о динамике предложения, то можно отметить сокращение количества активно строящихся площадей в офисных комплексах. За второе полугодие 2020 года этот показатель уменьшился в два раза, до величины 28 тыс. кв. м., в результате сдачи в эксплуатацию 34 тыс. кв. м., из которых только 16 тыс. кв. м. — площади, поступившие на рынок.

В то время как последние из активно строящихся бизнес-центров вводятся в эксплуатацию, новых проектов монофункциональных офисных объектов практически не закладывается. Ни активизация рынка, ни рост доходности от инвестирования в офисную недвижимость в сравнении с банковскими депозитами не могут запустить развитие этого рынка. Причины здесь не только в изменении структуры экономики, но и в том этапе, на который вывел рынок офисов его системный кризис: это этап, когда количественные изменения переходят в качественные. Понятие бизнес-центра или офисного комплекса размывается. Рынок офисных пространств постепенно перетекает в многофункциональную среду в составе жилых комплексов. Реализовывать проекты коммерческой недвижимости логичнее всего становится для девелоперов, работающих в жилищном секторе: они сами создают продукт и рынок сбыта для него. Строительство объектов исключительно офисного назначения остается для крупных компаний, использующих площади для собственной эксплуатации.

Среди действующих офисных объектов углубляется процесс качественного расслоения. Масса лотов, предлагаемых на рынке, не меняется на протяжении лет: это крупные площади в офисных комплексах класса В, морально и физически устаревающих. Оставляемые крупными компаниями, они требуют финансовых вложений для возвращения в оборот. Следом за крупными резидентами, а также под влиянием санитарных ограничений уходят из таких зданий объекты инфраструктуры, бытовых услуг, а это уже ударяет по сбалансированности функционального состава резидентов. Качество офисного комплекса как объекта инвестирования снижается, а значит, дальнейшая судьба массы офисных площадей «нижней границы» класса В более чем туманна.

Пандемия — это лишь звено в общей цепочке развития рынка, которая ведет к изменению качественного подхода к пониманию рабочих пространств. В результате этих изменений превалирующим фактором их классификации должны стать внешняя среда и идея, то есть те продукты, которые сейчас активно учатся продавать девелоперы жилых проектов.

Константин Октаев, аналитик Уральской палаты недвижимости
Фото предоставил Константин Октаев