«Хрущевки» и «брежневки» переходят в неликвид

Аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН) отмечают стремительное «омоложение» вторичного рынка жилья Екатеринбурга. В последнее десятилетие в городе стабильно сдают около 1 млн кв. м. в год. В результате доля построенного в 2000-2019 годы жилья в структуре предложения в настоящее время достигла 36%. Это больше, чем число выставленных на продажу квартир в «сталинках», «хрущевках» и «брежневках» вместе взятых.

В связи с этим старый жилой фонд постепенно теряет свою конкурентоспособность. Это можно проследить по динамике цен. По данным УПН, с февраля 2015 года средняя цена предложения в «хрущевках» снизилась на 14,6%, в «брежневках» — на 13,9%, в «сталинках» — на 9,2%, в «спецпроектах» (построенное с 2000 года жилье — прим. ред.) — на 3,6%.

Если посмотреть динамику цен за последний год, то ситуация заметно отличается. Так, «хрущевки» в Екатеринбурге с декабря 2018 года подорожали на 0,3%, «спецпроекты» — на 0,9%, «брежневки» — на 1,5%, «сталинки» — на 2,7%. Впрочем, опережающая динамика старого жилья может носить временный характер. Скорее всего, сейчас наблюдается краткосрочное восстановление цен после более глубокого снижения в предыдущие годы.

Аналитики отмечают, что инвестиционная привлекательность старого жилого фонда в Екатеринбурге непрерывно снижается. В первую очередь это касается «хрущевок» (доля в структуре предложения составляет 12%) и «брежневок» (16%). В большинстве случаев такие объекты стареют, ветшают, не реконструируются. В свое время их построили из дешевых строительных материалов. Планировка и техническое оснащение таких домов также давно не соответствуют современным требованиям. Очевидно, что даже после качественного ремонта «хрущевки» и «брежневки» не могут конкурировать со «спецпроектами» по уровню комфорта.

Ситуация со «сталинками» (доля в структуре предложения — 2%) более благополучная. Во-первых, такие объекты до сих пор с точки зрения массового покупателя воспринимаются как более привлекательный продукт по сравнению с «хрущевками» и «брежневками». Их строили для высшей партийной номенклатуры с использованием качественных материалов и последних технических достижений того времени. Во-вторых, большинство «сталинок» расположены в центре города и первом ценовом поясе. Это является важным конкурентным преимуществом по сравнению с современным жильем.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков считает, что старые квартиры в Екатеринбурге будут переоцениваться неравномерно.

«Скорее всего, объемы ввода жилья в городе в ближайшие годы останутся высокими. В связи с этим переоценка вторичного рынка продолжится. Скорее всего, это коснется «хрущевок». Хотя здесь все не так однозначно. «Хрущевки» распределены по всему городу. Динамика цен в ближайшие пять-семь лет будет определяться качеством развития каждого конкретного района. Если «хрущевка» расположена на хорошей территории, то вряд ли можно ожидать обвальное снижение цен. В свою очередь, в деградирующих районах такие квартиры будут дешеветь опережающими темпами», — полагает М. Хорьков.

По его словам, старый жилой фонд в Екатеринбурге представлен не только «сталинками», «хрущевками» и «брежневками». В городе по-прежнему сохраняются деревянные бараки (доля составляет менее 1%) и шлакоблочные дома (менее 2%).

Драйвером роста цен на старое жилье в Екатеринбурге могла бы стать программа реновации. Однако в настоящее время предпосылок для ее разработки нет. При сохранении существующих темпов расселения жилья городу потребуется более 100 лет для того, чтобы полностью переселить людей из деревянных бараков (32 года) и шлакоблочных домов (69 лет). Говорить про перспективы сноса «хрущевок» и «брежневок» вообще не приходится.

«Для проведения реновации у нас не столько отсутствует политическая воля, сколько разумная экономическая модель. Нам необходимо разработать организационную модель и ответить на вопрос: «За чьи деньги будет праздник?». Думаю, при хорошей организации застройщики с удовольствием бы в этом поучаствовали», — считает полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль.

Чем дальше решение этой проблемы будут откладывать в долгий ящик, тем сильнее окажутся негативные последствия для рынка жилья Екатеринбурга в долгосрочной перспективе. Для начала необходимо как можно быстрее снести деревянные бараки и шлакоблочные дома, а затем разрабатывать механизм переселения граждан, которые проживают в типовых объектах 1950-1980-х годов. С каждым годом такие квартиры становятся менее пригодными для жизни и теряют часть своей стоимости.