Екатеринбург затоварен новостройками

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), объем строящегося жилья в Екатеринбурге находится на максимальном уровне за всю историю наблюдений. По последним оценкам, в уральской столице возводят 3,1 млн кв. м. жилья, что на 10% выше уровня аналогичного периода прошлого года.

Число выставленных на продажу квартир также находится на пиковом уровне. За последние два года показатель вырос с 17 до 24 тыс. объектов. Для сравнения: объем предложения на вторичном рынке Екатеринбурга в настоящее время составляет всего 9 тыс. объектов.

Очевидно, что стремительный рост выставленных на продажу квартир связан с изменением делового законодательства. Практически все свердловские девелоперы решили создать определенный запас объектов, которые можно достроить по старым правилам (без механизма проектного финансирования). Поэтому за неполные два года в Екатеринбурге заложили новых проектов на 2,5 млн кв. м.

Эксперты отмечают, что в большинстве районов города конкуренция на рынке жилья заметно ужесточилась. Происходит активная ротация. Объекты, которые уходят с рынка, быстро замещаются новым предложением.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков рассказал, что в Екатеринбурге ежемесячно совершается 1,5-2 тыс. сделок в новостройках. Если ориентироваться на эти цифры, то при существующем спросе текущего объема предложения хватит на 12-16 месяцев (при условии, что на рынок не будут выводиться новые объекты).

«В отдельных районах Екатеринбурга объемы предложения действительно очень большие. Это ограничивает продавцов с точки зрения установления цен. Однако в целом я бы не стал говорить о серьезном перенасыщении городского рынка в плане качественного разнообразия объектов. Текущая ситуация позволяет застройщикам запускать эффективные проекты и успешно их продавать по хорошим ценам. Таких примеров по-прежнему достаточно много. Это позволяет говорить, что рынок не столько перенасыщен объектами, сколько находится на пороге качественных изменений. Понятно, что объемы поглощения во многом будут зависеть от экономической ситуации. Если мы в 2020 году увидим хотя бы небольшой рост реальных доходов, то спрос увеличится. Если стагнация в экономике продолжится — текущий объем предложения будет давить на цены», — рассказал М. Хорьков.

По его словам, снижение ипотечных ставок станет главным фактором поддержки рынка в ближайшие полгода. Однако без улучшения макроэкономической ситуации вряд ли можно ожидать серьезного роста активности покупателей.

Исполнительный директор СРО «Ассоциация строителей Урала» Вячеслав Трапезников считает проблему перепроизводства квартир надуманной. По его мнению, свердловские застройщики выводят на рынок ровно столько объектов, сколько требуется рынку.

«Действительно, девелоперы запаслись разрешениями на строительство перед эскроу-реформой. Потратили деньги на проектирование, экспертизы и т.д. Однако это совсем не значит, что все эти объемы моментально поступят на рынок. Абсолютно не важно, сколько у вас разрешений в локации «икс». Их может быть на 1 млн кв. м. Застройщики все равно будут строить в этой локации не более 100 тыс. кв. м. в год. Каждая локация имеет определенный ресурс. Там строится не сколько разрешено, а сколько потребляется», — рассказал Вячеслав Трапезников на Уральском форуме недвижимости.

Михаил Хорьков отмечает, что застройщики теоретически могут договориться между собой, чтобы регулировать объем предложения в той или иной локации. Однако пока этого не происходит.

«Никаких скоординированных действий нет. Каждый застройщик, понимая, что квартир в той или иной локации много, рассчитывает, что конкуренты займут выжидательную позицию. Но у всех всегда есть какие-то внутренние факторы для начала продаж. Поэтому пока мы не наблюдаем сокращение объема предложения», — сказал М. Хорьков.

Ситуация осложняется тем, что активность покупателей на рынке снижается. По итогам первых трех кварталов 2019 года число сделок купли-продажи на первичном рынке жилья Екатеринбурга сократилось на 5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Дисбаланс между спросом и предложением в среднесрочной перспективе может привести к снижению цен. Текущая стоимость квартир в новостройках на 10-12% выше, чем год назад. В настоящее время ценовой фон уже начинает меняться. Застройщики все чаще осознают, что при запуске проектов переоценили возможности рынка.