Неустранимые риски «долевки»

Менее трех месяцев осталось российским застройщикам, работающим по схеме долевого строительства, до перехода на эскроу-счета. Однако эксперты отмечают, что более половины запущенных ранее проектов в Свердловской области продолжат возводиться по старым схемам, что может привести к тем же проблемам, которые ранее сопровождали «долевку». При этом готовящиеся законодательные изменения вряд ли помогут безболезненно для пострадавших граждан преодолеть эти сложности.

Отметим, что перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов российские застройщики, привлекающие средства граждан, должны с 1 июля 2019 года. Средства дольщиков будут зачисляться на спецсчет в банке, и получить их девелоперы смогут только после передачи квартир покупателям. Финансировать стройку им придется из собственных ресурсов или за счет банковских кредитов.

Впрочем, проекты, удовлетворяющие определенным условиям, можно будет завершить по старой схеме. Согласно подготовленному Минстроем РФ законопроекту, критерии будут установлены следующие: уровень строительной готовности — не менее 30%; число заключенных договоров долевого участия (ДДУ) на квартиры в объекте — не менее 10%.

«Банки, уполномоченные открывать эскроу-счета, свои условия выставили, но проблема в том, что очень мало девелоперов, готовых к новой системе. В то же время Минстрой немного облегчает условия тем компаниям, которые хотят достроить начатые объекты по-старому. Если в Свердловской области сегодня возводится около 4 млн кв. м. жилья, то порядка 60-70% из них находится в достаточной степени готовности, и их не нужно будет переводить на эскроу-счета», — рассказал УрБК директор Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Юрий Чумерин.

Между тем практика прошлых лет показывает, что недостроенные жилые дома на Среднем Урале не раз становились проблемными на стадии готовности более 30%. Примером могут служить печально известные ЖК «Соловьи», «Новый Уктус-5», «Кольцовский», Щербакова, 20 и другие объекты, возводившиеся с привлечением средств граждан по схемам долевого участия или паевых жилищно-строительных кооперативов. Поэтому сложно говорить о каких-то гарантиях своевременной сдачи домов, строящихся по старой схеме.

Кроме того, в группе риска оказываются небольшие компании, чьи объекты не будут удовлетворять выдвинутым Минстроем условиям. Банки могут попросту отказать им в открытии эскроу-счетов.

«Существуют застройщики, возводящие 1-2 дома по ДДУ, которым не разрешат работать по-старому. Но и счета им банки не откроют, а собственных средств компаниям вряд ли хватит. Всего в Свердловской области сегодня около 50 таких небольших строительных организаций. Пока в зоне риска их немного, но на будущий год число малых застройщиков на рынке убавится», — пояснил Юрий Чумерин.

Для защиты граждан, которые могут пострадать в результате появления новых долгостроев, депутаты Госдумы разработали поправки в законодательство о долевом строительстве. Они предлагают на уровне регионов создать фонды помощи дольщикам, за счет средств которых и финансировать завершение возведения проблемного жилья.

«Мы предлагаем дать право регионам создавать некоммерческую организацию в форме фонда, которая будет заниматься достройкой таких проблемных объектов. Мы четко прописываем, что источниками финансирования завершения строительства должны являться средства компенсационного фонда, средства бюджета РФ, бюджета субъектов РФ, а также иных публично-правовых образований. Ранее часто слышали от регионов и тем более от муниципалитетов, что у них нет законодательной возможности направлять средства на достройку проблемных объектов. Так вот теперь она появится на федеральном уровне», — рассказал журналистам глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

Между тем эксперты отмечают, что данное нововведение не защитит граждан-участников долевого строительства в полной мере. Скорее всего, такой способ достройки будет сопряжен с серьезными дополнительными расходами со стороны дольщиков.

«Уже был создан компенсационный фонд на федеральном уровне, который должен был спасти долгострои, но проблема не решилась, и власти это признают. Да, бюджет будет выделять деньги, но не безвозмездно, а на возвратных условиях. При этом для достройки объектов, оставшихся от девелоперов-банкротов, будет привлечен бизнес, который должен получить свою выгоду. В итоге все дополнительные расходы, скорее всего, лягут на дольщиков в виде доплат: такие примеры в Свердловской области есть», — считает руководитель общероссийского объединения граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков, «Сила в движении» Анна Криндач.

По ее словам, те граждане, которые не смогут найти деньги на доплату, в худшем случае лишатся прав на жилье, в лучшем — получат в фонде компенсацию в размере изначального взноса без учета инфляции и средств, потраченных на проценты по ипотеке. Учитывая, сколько лет может пройти от заключения договора долевого участия до фактической выплаты компенсации за долгострой и как за это время изменится стоимость квадратного метра, назвать эту меру полноценным восстановлением прав граждан на жилье достаточно сложно.

Таким образом, эксперты отмечают, что с переходом от старой схемы долевого строительства к новой не только не решатся проблемы «долевки», но и добавятся новые, связанные с уходом с рынка небольших застройщиков. А с учетом того, какое количество проектов свердловские девелоперы запустили, торопясь начать стройку по прежним правилам, проблемы могут приобрести массовый характер. В какой мере новые фонды смогут защитить обманутых граждан, покажет время.