Рынок завышенных ожиданий

В последние месяцы вторичный рынок жилья Екатеринбурга заметно оживился. Число сделок купли-продажи в разных сегментах выросло на 10-20%. Это привело к тому, что продавцы стали массово поднимать цены на свои квартиры. Однако, как отмечают эксперты, такой шаг является преждевременным. Увеличение стоимости квартиры на 100-200 тыс. руб., как правило, удлиняет процесс поиска покупателя до 6-12 месяцев.

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), за последний год средняя цена предложения вторичного жилья в Екатеринбурге выросла на 1,7%, с начала года — на 1,2%.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков полагает, что текущее оживление рынка базируется на нескольких факторах: снижение ипотечной ставки, ротация предложения на первичном рынке и появление новых, интересных предложений, а также переоценка объектов вторичного рынка на фоне большого предложения на рынке новостроек.

Рост числа сделок привел к тому, что многие екатеринбуржцы стали выставлять свои квартиры на продажу по завышенным ценам.

«Грамотное ценообразование в текущих условиях позволяет продать квартиру за 50-70 дней, а отдельные сделки закрываются в течение месяца. Но большинство продавцов учитывает лишь преимущества своей квартиры и не замечает недостатки. К тому же всегда есть шанс «а вдруг кому-то будет нужна именно такая квартира в этом доме». Именно этот шанс и приводит обычно к необходимости снижать цену в будущем и затягивает процесс решения вопроса», — считает Михаил Хорьков.

В настоящее время в Екатеринбурге на продажу выставлено около 20 тыс. квартир в новостройках и порядка 9 тыс. на «вторичке». Из-за огромной конкуренции любое повышение стоимости может сделать объект невостребованным.

«Желание поставить цену повыше в ожидании того, что рынок постепенно подтянется к этому уровню, играет в пользу новостроек. Понятно, что при наличии качественных альтернатив с рынка уходят в первую очередь самые дешевые аналоги. Поэтому, принимая решение о назначении цены или ее изменении, надо обращать внимание прежде всего на конкурентное окружение и предполагаемые сроки продажи. Большинство сделок на вторичном рынке альтернативные, и желание получить на 100-200 тыс. больше может отодвинуть сделку на полгода-год», — заявил М. Хорьков.

Аналитики Российской гильдии риэлторов (штаб-квартира организации расположена в Екатеринбурге) также не видят макроэкономических предпосылок для роста цен на вторичном рынке. Они полагают, что квартиры в крупных российских городах в 2018 году продолжат дешеветь. Это связано с «перегретыми» ценами в годы экономического подъема и перенасыщением рынка. Кроме того, «вторичка» в последнее время все чаще проигрывает конкуренцию новостройкам. Старый жилой фонд постепенно теряет свою привлекательность для потенциальных покупателей.

Руководитель агентства «Недвижимость-К» Михаил Чемякин также считает, что в текущей ситуации повышение цен на квартиры является неоправданным шагом.

«Ситуация на рынке намного сложнее, чем кажется многим продавцам и покупателям. Действительно, из-за ипотечного бума число сделок купли-продажи в последнее время заметно выросло. Однако говорить о кардинальном улучшении ситуации нельзя. Во-первых, оживление на рынке не носит качественный характер. Этот процесс никак не связан с ростом реальных доходов населения. Эффект от постепенного снижения ипотечных ставок рано или поздно иссякнет. Во-вторых, на рынке сейчас огромное количество непроданных объектов. Потребуется как минимум несколько лет, чтобы все они нашли своего покупателя», — сказал Михаил Чемякин.

Эксперт считает, что драйверов роста цен на вторичном рынке жилья в долгосрочной перспективе не наблюдается. Экономика растет достаточно скромными темпами. Тренд снижения реальных доходов населения пока не сломлен. Соответственно, дисбаланс между спросом и предложением в ближайшее время сохранится.

По словам аналитиков, изначально многие собственники выходят на рынок с завышенными ожиданиями. Однако затем к ним постепенно приходит понимание, что продать объект по желаемой цене практически невозможно. После этого продавец встает перед выбором — снижать цену или ждать покупателя длительное время.