«Общий котел» для дольщиков

С течением кризиса в экономике проблема обманутых дольщиков жилья нарастает как в Свердловской области, так и по всей России. Для ее решения Минстрой РФ предлагает создать компенсационный фонд, в который будет отчисляться 1-1,5% от стоимости каждого договора долевого участия. Однако аналитики неоднозначно оценивают эту инициативу, полагая, что создание фонда — только полумера, которая частично защитит дольщиков, но в то же время может стать инструментом для различных злоупотреблений и повлияет на рентабельность строительного бизнеса.

Напомним, о том, что формирование государственного компенсационного фонда долевого строительства позволит решить проблему обманутых дольщиков, заявил на заседании Госсовета по строительству под председательством президента РФ министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. По его словам, необходимые поправки в закон 214-ФЗ могут быть внесены уже в эту весеннюю или осеннюю сессии, и с 1 января закон должен вступить в силу.

Предполагается, что фонд будет работать по образцу Агентства по страхованию вкладов и пополняться за счет выплат в размере 1-1,5% от каждого договора долевого участия. Объем фонда может составить 30-35 млрд руб. в год.

Аналитики рынка отмечают, что подобный механизм сегодня используется в различных отраслях российской экономики, и уже показал как свои преимущества, так и недостатки.

«Схема создания компенсационных фондов во многом себя оправдывает: примером может служить банковская сфера. Такая схема может быть актуальна и применительна к недвижимости как дополнительная гарантия защиты прав дольщиков. Учитывая сегодняшнюю конъюнктуру, данная мера не приведет к росту цен на жилье, поскольку платежеспособный спрос остается невысоким. В то же время она, безусловно, скажется на рентабельности строительства», — рассказал независимый финансовый аналитик Дмитрий Земеров.

По словам эксперта, необходимость отчислений в компенсационный фонд станет одним из факторов общего тренда к снижению маржинальности российского строительного бизнеса, существенно завышенной в прошлые годы. В результате произойдет вымывание с рынка части малых застройщиков и недобросовестных игроков, останутся только наиболее надежные и хорошо себя зарекомендовавшие компании.

Впрочем, аналитики не исключают, что компенсационный фонд может стать источником различных злоупотреблений, в том числе преднамеренных банкротств, как это уже наблюдалось в сфере туризма. Вопрос о том, как застраховаться от подобных действий недобросовестных компаний, остается открытым.

Кроме того, по словам начальника аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, очевидно, что создание фонда является очередной попыткой законодателей бороться с последствиями, тогда как работать надо в первую очередь над устранением причин появления обманутых дольщиков.

«На сегодняшний день не сделаны гораздо более простые вещи, важные для защиты потенциальных покупателей жилья. В частности, покупатель даже не имеет доступа к какому-либо публичному реестру разрешений на строительство. Если бы он мог зайти на сайт регионального минстроя и посмотреть разрешительную документацию по конкретному объекту, права на землю и другие документы, многих проблем можно было бы избежать и сделать рынок более прозрачным. У ряда застройщиков эти сведения есть на сайте, но желательно, чтобы государство или муниципалитет выступали в роли регулятора, распространяющего достоверную информацию», — пояснил Михаил Хорьков.

По его словам, это очень простой и эффективный шаг, который, тем не менее, годами не делается. Есть и другие, столь же важные моменты, в первую очередь требующие государственного участия.

Более радикальную оценку инициативе минстроя дает руководитель всероссийского движения за права обманутых дольщиков «Сила в движении» Анна Криндач.

«Я считаю, что фонд не поможет решить проблему. Чтобы не было обманутых дольщиков, нужно запретить долевое строительство в принципе, сделать ревизию всех строек, которые остановились, и привлечь государство к контролю за ними. Понятно, что отрасль приносит большую прибыль, и девелоперам невыгодно ее лишаться, но «долевка» уже настолько дискредитировала себя, что люди сами скоро перестанут в нее вступать. Тогда и проблема будет решена», — пояснила она.

Следует отметить, что сами застройщики не торопятся высказывать свое мнение о возможности создания компенсационного фонда для дольщиков. Они полагают, что эффективность данного механизма будет зависеть от конкретных нюансов законодательных изменений, которые еще не прописаны. Однако дальнейшее снижение доходности бизнеса, безусловно, скажется на количестве новых проектов и объемах ввода жилья.