ЖК на «костях» бисквитной фабрики

В ноябре 2015 года в Екатеринбурге начались продажи в ЖК «Вивальди», который строится на месте снесенного здания бисквитной фабрики. Разрешение на работы застройщик — СМУ-3 — получил в марте прошлого года. Сдача объекта запланирована на I квартал 2017 года. По оценкам экспертов, реализация проекта бизнес-класса в условиях глубокого кризиса на рынке жилья сопряжена с серьезными рисками. Спрос в этом сегменте упал гораздо сильнее, чем на квартиры эконом-класса. Следовательно, окупаемость проекта будет осложнена проблемами с поиском потенциальных покупателей.

Напомним, что земельный участок пустовал несколько лет с момента закрытия на Тверитина, 46 знаменитой бисквитной фабрики, запущенной в августе 1965 года. С момента начала работы «бисквитка» считалась одним из крупнейших предприятий Октябрьского района Екатеринбурга. Здание фабрики было признано аварийным в августе 2011 года. Тогда же рабочие приступили к разбору конструкции, разрушая стены и снося коммуникации. Ликвидация здания завершилась только в июне 2014 года.

В 2015 году земельный участок выкупила компания СМУ-3, которая анонсировала строительство на этом месте 21-этажного монолитного дома в неоклассическом стиле. Первые три этажа по проекту отведены под нежилые помещения, остальные — под жилье бизнес-класса. В качестве придомовой инфраструктуры застройщик запланировал возвести двухуровневый паркинг (на 86 машиномест) и закрытую детскую площадку.

По данным агентства недвижимости «Этажи», которое занимается продажей жилья в ЖК «Вивальди», в настоящее время на продажу выставлено 79 квартир (всего в ЖК 124 квартиры). Средняя стоимость квадратного метра составляет 109 тыс. 965 руб.

Потенциальным покупателям также придется понести дополнительные финансовые расходы. В жилом комплексе не предусмотрена чистовая отделка. Кроме того, будущим жителям придется отдельно заплатить за парковочное место (застройщик в рамках маркетинговой акции обещает бесплатно предоставить парковку только покупателям квартир площадью свыше 80 кв. м.).

Основной конкурентный недостаток объекта — сравнительно небольшое по площади пространство вокруг ЖК. Поскольку жилой комплекс строится на месте бывшего промышленного объекта, то здесь недостаточно места для создания общественных зон, необходимых для жилья бизнес-класса. Поэтому застройщик решился ограничиться созданием детской площадки и пристройки к дому на уровне третьего этажа.

По оценкам наблюдателей, новый ЖК не вписывается в архитектурный облик этого места. В непосредственной близости от «Вивальди» расположена шиномонтажная мастерская, колледж управления и сервиса, а также офисное здание. Строительство здесь элитного ЖК в неоклассическом стиле вызывает большие вопросы.

Главный риск для проекта заключается в резком падении спроса на рынке бизнес-жилья в Екатеринбурге. Если в 2015 году число сделок в сегменте «эконом» в среднем упало на 30-40%, то в дорогом сегменте — на 60-70%. Из-за снижения реальных доходов населения многие покупатели стали переориентироваться на приобретение бюджетного жилья.

Кроме того, нельзя игнорировать тот факт, что основным драйвером первичного рынка жилья является ипотека с господдержкой (под 11% годовых). Около 70-80% всех сделок проходят по льготной процентной ставке. Из-за того, что максимальная сумма кредита по этой программе не может превышать 3 млн руб., то этот механизм практически бесполезен при приобретении жилья бизнес-класса.

Можно привести в пример ЖК «Аристократ» (ул. Мельникова — Анри Барбюса), который был реализован СМУ-3 в 3 квартале 2014 года. Спустя почти два года после сдачи объекта в эксплуатацию на продажу здесь по-прежнему выставлено много квартир самого разного типа. Не исключено, что аналогичная судьба ожидает и жилой комплекс «Вивальди».

Окупаемость этого проекта может осложнить удорожание себестоимости строительства. Не секрет, что при возведении жилья бизнес-класса застройщики используют дорогие импортные отделочные материалы. Поэтому доля иностранных компонентов здесь намного выше, чем в эконом-жилье.

Очевидно, что запускать такие проекты в условиях кризиса — рискованный шаг. Сейчас для этого неблагоприятные рыночные условия. Основной платежеспособный спрос сейчас сосредоточился в сегменте бюджетного жилья. Сделок купли-продажи на рынке дорогой недвижимости практически нет. Никаких предпосылок для улучшения ситуации в ближайшее время пока нет.