Жилой фонд стареет и дешевеет

Цены на вторичном рынке жилья Екатеринбурга продолжают снижаться. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), с февраля 2015 года стоимость предложения одного квадратного метра в среднем сократилась на 9,2%. Среди различных типов объектов быстрее дешевеют квартиры старого жилого фонда. Это обусловлено тем, что спрос на такие квартиры упал заметно сильнее, чем на дома улучшенной планировки. Следовательно, в этом сегменте практически нет никакой покупательной активности и фактически не заключаются сделки купли-продажи квартир.

По информации УПН, за последние тринадцать месяцев стоимость предложения одного квадратного метра в Екатеринбурге в «брежневках» снизилась на 13%, в «хрущевках» — на 12,2%, в «пентагонах» (девятиэтажных панельных домах «брежневского» периода постройки) — на 11,6%, в «полнометражках» — на 8%, в домах улучшенной планировки — на 9,4%.

«Очевидно, что старый жилой фонд подорожал заметно сильнее, чем новый. По состоянию на 22 марта «брежневки» в столице Среднего Урала в среднем стоят 61 802 руб. за кв. м., «хрущевки» — 64 025 руб., «пентагоны» — 64 179 руб., «полномертажки» — 60 967 руб., в домах улучшенной планировки — 67 152 руб.», — говорится в отчете УПН.

При этом реальные сделки купли-продажи заключаются на более низких ценовых уровнях.

«Размер скидки может достигать до 10%. Все зависит от качества жилья. Естественно, что при приобретении жилья в старом жилой фонде («хрущевок», «брежневок», «пентагонов») покупатели требуют скидку в большем размере. В относительно новых домах торг также вполне уместен. Все-таки условия кредитования на вторичном рынке (и в старых домах, и в современных) одинаковые. Несмотря на это, очевидно, что при прочих равных покупатель выберет дом и квартиру лучшего качества», — заявил исполнительный директор УПН Рустем Галеев.

Подобного мнения придерживается руководитель офиса центра недвижимости «Северная Казна» (на ул. Сыромолотова) в Екатеринбурге Ольга Курашева.

«Конечно, в связи с экономическим кризисом спрос на жилье резко упал. В первую очередь это коснулось квартир без ремонта, а также «хрущевок», «брежневок» и «пентагонов». На рынке все решает цена. Если продавец готов резко снизить стоимость предложения, он реализует абсолютно любую квартиру», — сообщила Ольга Курашева.

Генеральный директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев считает, что в условиях падения платежеспособного спроса в Екатеринбурге сложно продать жилье любого формата.

«Если раньше на рынке вторичной недвижимости было 3-3,5 тыс. покупателей каждый месяц, то сейчас всего 2 тыс. человек. Поскольку их меньше, то и ведут они себя по-другому — выбирают самое дешевое предложение. К примеру, на рынке стоит 20 квартир в Ботаническом микрорайоне. Они все одинаковые, но предлагаются по разной цене. Соответственно, спрос есть только на две самые дешевые из них. В этом плане абсолютно неважно, «хрущевка» это, «брежневка» или дом с улучшенной планировкой. Главное, чтобы в своем сегменте была самая интересная», — полагает Александр Дмитриев.

По его словам, несмотря на очевидные недостатки, старый жилой фонд в Екатеринбурге имеет некоторые конкурентные преимущества.

«Они маленькой площади. Поэтому покупатель стоит перед выбором: купить двухкомнатную квартиру 43 кв. м. в «хрущевке» или 65 кв. м. в относительно новом доме. Кроме того, сейчас застройщики не предлагают малоформатное жилье на первичном рынке», — считает Александр Дмитриев.

Таким образом, несмотря на резкое падение спроса на старое жилье, у этого сегмента есть свой покупатель. Для того, чтобы реализовать такую квартиру продавцам необходимо снизить стоимость предложения. Размер скидки должен составлять не менее 10%. То есть цена квартиры в итоге должна снизиться как минимум на 6-7 тыс. за кв. м. В противном случае сделка купли-продажи имеет высокие шансы не состояться.