Неустойчивое равновесие: рынок жилья в Свердловской области временно стабилизировался

Начало 2014 года для рынка жилой недвижимости Свердловской области было сложным в связи с падением курса рубля. Сейчас здесь наблюдается стабильность, однако эксперты полагают, что это ненадолго. По их мнению, рынок уже пережил пик спроса в марте этого года, и к лету его ждет стагнация. Предпосылками к этому являются как общее неудовлетворительное экономическое положение страны и региона, так и ситуация на самом рынке. С начала 2014 года в области значительно вырос объем предложения, а спрос оставляет желать лучшего.

По данным регионального министерства экономики, в январе-марте 2014 года за счет всех источников финансирования введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью 273,8 тыс. кв. м., что в 2 раза больше, чем в январе-марте 2013 года. Индивидуальными застройщиками введено 188,7 тыс. кв. м., что в 1,8 раза больше, чем в январе-марте 2013 года.

Вторичный рынок не отстает от первичного. Так, специалисты аналитического отдела Уральской палаты недвижимости сообщают, что в течение последних полутора месяцев объем предложения на вторичном рынке жилья демонстрирует стабильный рост.

«Всего за последние полтора месяца количество квартир в базе данных Уральской палаты недвижимости выросло на 7,7%. На столько же увеличилось и число предлагаемых к продаже комнат в коммуналках. Кроме того, не стоит забывать, что сегодня у покупателей имеется большой выбор на первичном рынке Екатеринбурга, где возводится около 2,4 млн кв. м. жилья», — заявили специалисты.

Екатеринбургский рынок недвижимости является определяющим для области, считает глава аналитического отдела УПН Михаил Хорьков. По его словам, основной объем сделок происходит именно в Екатеринбурге. Кроме этого, областной рынок недвижимости практически не имеет первичного жилья и конкуренции. Платежеспособный спрос здесь, по его словам, сильно ограничен и полностью удовлетворяется существующим предложением. Застройщикам такой рынок неинтересен, считает эксперт.

Таким образом, рынок недвижимости в области сильно отличается от екатеринбургского. Возможно, поэтому в оценках средней стоимости квадратного метра жилья в регионе наблюдаются существенные отличия. Так, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), средняя рыночная стоимость одного кв. м. общей площади жилья в Свердловской области на данный момент составляет 40 983 руб. Однако, по информации Свердловскстата, этот показатель выше, а именно — 57 тыс. 798 руб. за кв. м. на первичном рынке и 60 тыс. 204 руб. — на вторичном.

Разница цифр, по мнению Михаила Хорькова, обуславливается различными методологическими подходами организаций.

«Возможно, в структуре выборки АИЖК удельный вес сделок по Екатеринбургу занимает не такое значительное место, как сделки по области, а Свердловскстат опирается в основном на цифры Екатеринбурга и пригорода — отсюда и разница. Стоит отметить, что базы данных свердловского комитета статистики размытые и невнятные, поэтому и качество исследования непонятно и непрозрачно», — считает эксперт.

Он подчеркнул, что в районных городах Свердловской области средняя стоимость квадратного метра не превышает 40 тыс. руб., в то время как на вторичном рынке Екатеринбурга средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади выставленных на продажу квартир составляет около 75 тыс. руб.

Стоит отметить, что в начале года из-за нестабильности рубля цены на жилье в долларовом эквиваленте упали примерно на 10%. Сейчас цены растут соразмерно инфляции. По данным УПН, этот показатель составил 2,7% с начала года. Если в январе риэлторы говорили о росте покупательской активности населения на рублевом рынке недвижимости, то теперь они отмечают, что всплеск спроса завершился, и сейчас его можно охарактеризовать как стабильный.

«Ситуация на рынке жилой недвижимости стабилизировалась. Скачков спроса, таких как в начале года, больше не наблюдается. Однако и о спадах тоже говорить нельзя. Можно сказать, что спрос уравновесился в рамках статистической погрешности. Несмотря на то, что с открытием туристического сезона на рынке недвижимости отмечается снижение деловой активности, его подогревает миграция населения. Она, в свою очередь, связана с поступлением в вузы абитуриентов из области, родители которых в связи с этим событием стараются решить жилищный вопрос», — рассказал независимый эксперт рынка недвижимости Екатеринбурга Александр Матофаев.

В отличие от него директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев отмечает, что развитие рынка происходит скачками.

«В начале 2014 года на рынке недвижимости была интрига, связанная со снижением предложения. Тогда спрос активно пошел вверх. С тех пор рынок развивается рывками. Так, в январе-феврале активность потребителей была очень высокая, а в марте-апреле, она значительно снизилась. Даже банки говорили о большом количества одобренных, но нереализованных жилищных кредитов. Сейчас спрос усиливается. Это связано с тем, что Центробанк поднял ставку по ипотечному кредитованию. Уже многие банки заявили о своем решении повысить с 1 июня ставки по жилищным кредитам на 0,5%. Это несколько подстегнуло спрос», — пояснил Александр Дмитриев.

Впрочем, стабильность на рынке, по мнению экспертов, долго не продержится. Уже летом они ожидают начало очередной стагнации.

«В первом квартале 2014 года люди покупали недвижимость, стараясь таким образом сохранить свои средства. Стоит отметить, что в январе многие банки жаловались на закрытие депозитов. Однако теперь, когда рубль стабилизировался, панические настроения у населения пошли на спад. В данный момент пик спроса на рынке жилой недвижимости Екатеринбурга пройден. Он был в марте. В ближайшие же месяцы мы рискуем столкнуться со стагнацией. С одной стороны, это связано с ростом предложения. С другой — с общей неудовлетворительной экономической ситуацией в области. На фоне снижения промышленного производства в первом квартале этого года на 20% рост рынка недвижимости невозможен. Хотя ситуация также сильно зависит от политических процессов», — заявил начальник аналитического отдела группы компаний «Новосел» Сергей Меньшенин.

Таким образом, благодаря нестабильности рубля рынок недвижимости Екатеринбурга пережил подъем. Теперь активность заметно спала, и эксперты опять заговорили о стагнации. Общая экономическая ситуация в стране и области не вселяет в них уверенность. Ситуацию также подогревает нестабильная политическая ситуация в мире. Все это отрицательно сказывается на спросе. В это же время объем предложения в Екатеринбурге заметно вырос. Насколько сильным окажется разрыв между спросом и платежеспособным предложением на рынке недвижимости области, покажет время. Однако пока эксперты не заявляют о свей уверенности в завтрашнем дне.

Татьяна Юстус