Есть возможность, но нет желания: «черные» застройщики мешают развитию рынка ИЖС

Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в ближайшее время не будет конкурентоспособным. Одной из причин является захват земель под ИЖС после «дачной амнистии» недобросовестными застройщиками, чтобы построить на участке многоквартирный дом вместо коттеджа. Как следствие, люди, готовые отстроить дом на одну семью, бояться приобретать землю, так как никто не может дать гарантии, что рядом не начнется стройка многоэтажного особняка, а подведенная к домам инфраструктура не выдержит такого количества жильцов на несколько соток.

Участники рынка недвижимости в Екатеринбурге считают, что продаваемый объем домов, построенных на землях под ИЖС, в 10-15 раз меньше, чем объем продаж вторичного и первичного жилья. Массового желания у населения скупать такие земли риэлторы не наблюдают. Тем более, что речь идет в основном о купле-продаже индивидуальных домов в бизнес-классе.

После «дачной амнистии» недобросовестные застройщики начали скупать земли под ИЖС, чтобы строить там многоквартирные дома. Сейчас многие граждане боятся покупать сами такие земли, чтобы строить дома на одну семью, так как боятся, что рядом возникнет дом на несколько квартир без какой-либо инфраструктуры.

И это несмотря на то, что на местном уровне городские власти инициируют снос подобных построек через суды. Только в 2013 году администрация Екатеринбурга добилась, чтобы по 12 незаконным многоквартирным домам было принято такое решение.

Один из жителей Екатеринбурга в разговоре с корреспондентом УрБК так обрисовал ситуацию: «Есть возможность купить землю и построить дом, но нет определенности, что мой дом не снесут по какой-то причине. Даже если этого не произойдет, нет гарантии, что рядом кто-нибудь не построит многоквартирник. А дальше что? Окно в окно с соседним домом будет, электросеть не выдержит нагрузки и пожар случится или же канализацию прорвет и меня затопит».

Риэлторы констатируют, что хотя объемы строительства на землях ИЖС мизерны, тем не менее желающих вступать в «псевдодолевку» в многоквартирных домах, построенных на таких землях, не уменьшается.

«Если и дальше в качестве противодействия данному строительству будут только звучать призывы не покупать в них квартиры, то масштаб данного строительства, разумеется, увеличится», — считает директор по развитию агентства недвижимости «Деловой Партнер» Василий Тыщенко.

По его словам, складывается ощущение, что власти не особо озабочены данной ситуацией, наверное, потому, что крупный бизнес не чувствует конкуренции со стороны этого сегмента. Кроме того, он видит проблему в несовершенстве действующего законодательства, которое дает возможность строить подобные дома.

«На мой взгляд, нужно дать четкое определение понятию «индивидуальный жилой дом». Должно быть определено максимальное количество проживающих в доме, например, с учетом возможностей коммунальных сетей. Если в индивидуальном доме существуют такие признаки как подъезды, в которых присутствуют межэтажные лестничные марши с разводкой в отдельные жилые помещения, то этот дом должен быть признан многоквартирным. И тогда такой дом можно будет сносить», — подчеркивает Василий Тыщенко.

С ним согласен генеральный директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев, который отмечает, что многоквартирные дома, построенные на землях ИЖС, позволяют приобретать жилье дешево тем, у кого нет никаких шансов покупать безрисковые, но дорогие объекты.

«Без вмешательства государства эту проблему не решить. Надо создавать условия для развития цивилизованного рынка загородного жилья. Для этого государство должно вкладывать деньги в создание инфраструктуры. Только тогда строительство коттеджных поселков эконом-класса создаст реальную рыночную конкуренцию, и покупатель начнет выбирать в пользу добросовестных застройщиков, так как там будет и легальность, и инфраструктура, и конкурентоспособная цена. Вместо того чтобы этим заниматься, государство с 2005 года лишь декларирует желание решать эту проблему на разных уровнях, но никаких реальных действий не предпринимает. Рынок же загородной недвижимости в основном развивается за счет поселков бизнес-класса, где за счет высокой стоимости объектов без проблем создается инфраструктура», — считает Александр Дмитриев.

И хотя действующему рынку недвижимости ситуация пока не угрожает, но ставит под сомнение развитие именно сегмента коттеджей эконом-класса. Тем более, что ситуация застройки земель под ИЖС многоквартирными домами пока не носит особо массовый характер, но со временем может стать реальной проблемой.

«Число таких «проблемных» земельных участков непрерывно и очень быстро растет. Для предотвращения таких ситуаций необходимо вносить изменения в законодательство и, прежде всего, в градостроительное. Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация должны стать обязательными для строительства любых многоквартирных домов, независимо от характеристик земельного участка. Кроме того, необходимо предусматривать административную ответственность в виде штрафов в значительном размере для застройщиков таких земельных участков», — считает старший партнер группы правовых компаний «Интеллект-С» Роман Речкин.

Таким образом, де-факто на сегодняшний день есть масса признаков, которые указывают на то, что дом многоквартирный, но это не зафиксировано в законодательстве. Но де-юре пока закон разрешает, такие дома будут строиться, будет нагрузка на инженерные сети, никто не будет осуществлять контроль качества строительства и безопасности эксплуатации, будут недовольные граждане, проживающие по соседству. И, как следствие, при использовании автономных систем канализации это приводит к заболачиванию земли, изменению структуры грунта, что может привести к обрушению такого строения.

Дмитрий Васильев