Эксперт в сфере коммерческой недвижимости Александр Засухин о «тесных» парковках

В последнее время стала актуальной тема парковок для коммерческих объектов. Актуальной ее сделало вступление в силу новых требований ГИБДД, значительно увеличивающих величину штрафов за неправильную парковку, а также озвученные намерения администрации Екатеринбурга по установке в городе платных парковочных автоматов. Уже идут дискуссии о стоимости 1 часа парковки — от 15 руб. до 30 руб. и более. Особенно остро стоит проблема парковок для офисных центров. Действующие нормативы по СНиПу были рассчитаны еще при обеспеченности автомобилями около 100 автомобилей на 1000 человек. Эти нормы сильно устарели, ведь сейчас данный показатель уже достиг значения в 390 автомобилей на 1000 человек. Более прогрессивные нормативы МГСН для Москвы значительно улучшают уровень обеспеченности, установленный СНиПом (примерно одно машино-место на 50 кв. м офисных площадей).

Региональные нормативы Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), принятые не так давно в Екатеринбурге (одно машино-место на 100–150 кв. м офисных площадей), по моему мнению, были в значительной степени пролоббированы собственниками офисных центров и бизнес-центров класса А и занижены. Иначе по параметру обеспеченности парковочными местами многие уже построенные объекты нельзя было бы отнести к этому классу.

Ситуация связана с тем, что срок окупаемости встроенных парковок в несколько раз выше сроков окупаемости офисной части здания и девелоперам невыгодно строить достаточные по обеспеченности парковки. «Ничего, припаркуются и на близлежащих улицах», — думают наши девелоперы. Американский же принцип «без парковки нет бизнеса» еще не утвердился в их головах. Между тем срок жизни офисного здания составляет несколько десятков лет, и всё это время оно должно сохранять конкурентоспособность. В сегодняшних же условиях многие работники офисных зданий будут вынуждены оставлять машину за один-два квартала от офисного здания или нести существенные затраты на платную парковку. Как вы думаете, что будет со ставками аренды в таком офисном центре?

Изложенная проблема является лишь частью проблемы более глобальной, которая заключается в том, что сейчас практически все рынки объектов коммерческой недвижимости постепенно переходят из экстенсивной стадии развития в качественную. В новых условиях, если девелопер хочет, чтобы его объект был успешным и конкурентоспособным на протяжении всего периода жизни, он должен исходить из потребностей своих клиентов. Без помощи маркетинговых технологий успешный объект не создать. На этой стадии развития рынка девиз девелопера «место, место и еще раз место» начинает уступать первенство девизу «концепция, концепция и еще раз концепция».