А дом и ныне там: сроки сдачи здания свердловского Росреестра бьют рекорды

Очередной судебно-строительный скандал, причем межрегионального масштаба, разгорается в Екатеринбурге. Участники — Росреестр, ханты-мансийская страховая компания «Югория», целевые деньги из федерального бюджета и крупный питерский застройщик «Ниеншанц». Компания взялась за строительство административного здания для свердловского управления Росреестра, однако за четыре года из-за многочисленных проволочек, связанных со сменой собственника земельного участка, подведением коммуникаций и нехваткой финансирования, объект построен так и не был. Возмущенное управление Росреестра обратилось в суд. В процессе разбирательств аппетиты потерявших время и бюджетные деньги чиновников выросли до сотен миллионов рублей. Впрочем, пока отсудить удалось лишь двенадцать.

Судебная тяжба между чиновниками свердловского управления Росреестра и компанией «Ниеншанц» тянется уже почти год, при этом строить чиновникам новое здание на Ботанике стороны договорились еще 4 года назад. В 2008 году ЗАО «Ниеншанц» заключило договор с Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области. Питерская компания обязалась построить административное здание по адресу Крестинского, 50 и сдать объект осенью 2010 года. Общая сумма контракта составила почти 370 млн. рублей. Финансирование велось в рамках федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости».

Кто прав и кто виноват, разобраться сегодня сложно, но факт есть факт: несмотря на наличие защищенных федеральных средств, объект так и не построен. У строителей на этот счет есть масса объяснений, начиная с банального отсутствия финансирования и заканчивая совсем оригинальной версией: для бойкого строительства на Урале слишком неподходящие погодные условия зимой.

Еще одна версия конфликта — на момент подписания контракта участок, выделенный для строительства, якобы был обременен правами третьих лиц: здесь находились частные здания и сооружения. Аргумент странный, так как заказчик — Росреестр, ведомство, которое должно знать о тонкостях недвижимых активов всё.

Впрочем, этим перечень претензий застройщика из Северной столицы к чиновникам с Урала не исчерпывается: здесь и задолженность заказчика, и периодическое отсутствие финансирования, и начавшиеся арбитражные споры, и вынужденный простой в течение 8 месяцев, и несоответствия в проектной и сметной документации по строительству здания.

«Работы были приостановлены по прямому указанию заказчика до получения результатов изысканий и принятия решений проектной организацией. Кроме того, имелся срыв графика выполнения работ, поскольку площадка строительства не обеспечивалась электроснабжением по временной схеме ввиду отсутствия согласования строительного проекта с ЕМУП «Водоканал», — жалуется ЗАО «Ниеншанц» в областном арбитраже.

Заказчик — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии — согласно материалам дела обязался создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ.

Своя правда у чиновников. Очевидно, устав слушать оправдания, в августе прошлого года управление Росреестра обратилось в суд. Заказчики пытались расторгнуть контракт и потребовать от бизнесменов передать им незавершенный объект вместе с 38 млн. рублей. В процессе тяжбы аппетиты выросли до 114 млн. рублей, в эту сумму вошли 40 млн. рублей убытков, 31 млн. рублей штрафа и 26 млн. неосновательного обогащения. Кроме того, истец начал требовать от партнеров завершить строительство. Суд первой инстанции встал на сторону Росреестра лишь частично, обязав ЗАО «Ниеншанц» достроить объект и выплатить 12 млн. рублей неустойки, отказав в принятии остальных финансовых требований. Решение суда не удовлетворило ни одну из сторон. Строители решили обжаловать решение.

На стороне ответчика, ЗАО «Ниеншанц», выступило ОАО ГСК «Югория». В государственной компании считают, что, поскольку финансирование строительства велось за счет бюджета, возврат неосвоенных средств не является ущербом или упущенной выгодой.

Впрочем, апелляционная инстанция подобные доводы не приняла и оставила решение свердловского арбитража в силе.

Росреестр поступил хитрее: обратился с новым иском, да еще и увеличил сумму требований аж в два раза. В новом деле, которое суд готовится рассмотреть 18 июня, управление Федеральной регистрационной службы снова попытается расторгнуть контракт, кроме того, чиновники намерены отсудить у строителей уже 208 млн. рублей. «Ниеншанц» в ответ суду публикует все те же аргументы: деньги, коммуникации и вынужденные простои.

Получить комментарии фигурантов судебного процесса на момент подготовки материала не удалось. Впрочем, юристы сомневаются в благоприятном для Росреестра исходе дела: 208 миллионов — это слишком много даже для крупного застройщика, в клиентах у которого ФСБ, «Роснефть» и Оргкомитет Сочи-2014.

«Большая часть требований, на мой взгляд, необоснованна. Особенно это касается требования о взыскании неосновательного обогащения, поскольку при наличии договора возможность неосновательного обогащения сомнительна. Убытки, возможно, подлежат взысканию, но их размер определен истцом односторонне, и его придется доказывать. Для начала путем проведения строительной экспертизы надо доказать некачественность выполненных работ и вину подрядчика в этом, а потом, уже в рамках оценочной экспертизы, доказать стоимость работ по устранению недостатков. Кроме того, с ответчика уже была взыскана неустойка, убытки можно взыскать только в части, превышающей неустойку. Примечательно, что в решении по первому делу суд напрямую не отказал истцу в возмещении убытков — он просто оставил эти требования без рассмотрения. Этим можно объяснить повторное обращение в суд. Однако им предстоит сложное и долгое дело — как минимум с двумя экспертизами и рассмотрением в апелляционной и кассационной инстанциях», — оценил возможный исход дела старший партнер группы правовых компаний «Интеллект-С» Роман Речкин.

Впрочем, и к застройщику и его перспективам вопросы есть.

«Существо спора достаточно стандартно, при этом не имеет значения, что рассматриваются требования, вытекающие именно из государственного контракта. Подрядные работы для государственных или муниципальных нужд, безусловно, имеют определенную специфику, которой, анализируя данный спор, можно пренебречь. Исходя из содержания принятых по спору между заказчиком и подрядчиком судебных актов, можно сделать вывод, что основной ошибкой «Ниеншанца» может являться то, что он своевременно не воспользовался предоставленными ему законом правами: не уведомлял заказчика об обстоятельствах, препятствующих подрядчику выполнить работу качественно и в срок (состояние строительной площадки, отсутствие финансирования, необходимость корректировки документации, иное неисполнение заказчиком встречных обязанностей по договору), не приостанавливал работу», — полагает партнер юридической компании Vinder Law Office Максим Коновалов.

По мнению эксперта, фактическое приостановление работы само по себе, без документально подтвержденного уведомления об этом заказчика, не дает подрядчику права ссылаться при обосновании своей позиции на указанные выше обстоятельства.

«Что касается отдельных требований, то можно предположить следующее развитие ситуации: требование о расторжении государственного контракта будет удовлетворено, требование о передаче недостроенного объекта будет удовлетворено, требование о взыскании суммы неосвоенного аванса (при наличии такового) будет удовлетворено, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на суммы неосвоенного аванса (при наличии таковых), скорее всего, удовлетворено не будет», — полагает специалист.

«Требование о взыскании убытков, скорее всего, удовлетворено не будет, что-то более определенное, не анализируя текст самого контракта, сказать невозможно», — заключил Максим Коновалов.