«Антей»: небезопасные инвестиции

Эксперты финансового и строительного рынков считают несвоевременными и чрезмерно рискованными вложения в недостроенную недвижимость.

Самый высокий долгострой Екатеринбурга — третья очередь бизнес-центра «Антей» — продолжает выставляться на продажу по частям. Предприниматель Андрей Гавриловский заявил о намерении продать 1300 кв. м жилых помещений на 50-м этаже недостроенного небоскреба. Стоимость одного квадратного метра оценена в 260 тыс. рублей.

По мнению экспертов, причиной желания продать помещения является недостаток средств для завершения проекта. Именно отсутствием инвестиций объясняется и задержка сдачи небоскреба в эксплуатацию — по первоначальному плану «Антей» должен был быть закончен еще в 2007 году. Из-за перебоев с поступлением денег здание находится в незаконченном виде: монтажные работы были завершены еще в 2008 году, но внутренняя отделка комплекса еще не начиналась. По оценкам экспертов, на завершение «Антея» понадобится еще как минимум год.

Впрочем, проблемы с финансированием могут значительно увеличить этот срок. Наблюдатели, внимательно следящие за стройкой, полагают, что Андрей Гавриловский уже давно израсходовал все имевшиеся в его распоряжении ресурсы, а привлечь в проект новые средства у него не получается. Напомним, что в 2008 году он уже выставлял на продажу или пытался сдать в долгосрочную аренду «золотой зал» клуба ParkKing с входом со стороны улицы Малышева. Позже Андрей Гавриловский предлагал инвесторам выкупить 11 этажей «Антея», предназначенных для строительства гостиницы. Предприниматель заявлял, что интерес к проекту проявили сразу несколько крупных международных сетей отелей. Однако информации о том, что какие-либо сделки по данным объектам были заключены, пока не поступало. Сам факт распродажи здания поэтажно говорит о том, что другими средствами привлечь инвестиции в проект не удалось.

Это косвенно подтвердил и сам Андрей Гавриловский. Выступая на совещании у губернатора Свердловской области Эдуарда Росселя в конце февраля 2009 года, предприниматель заявил о том, что инвесторы отказываются вкладывать средства в проект. «Строительство зависит на 100% от инвесторов. Сейчас они не хотят никуда вкладывать свои деньги, хотя деньги есть. Сейчас мы находимся в поиске инвесторов», — отметил предприниматель.

В то же время эксперты рынка сомневаются в том, что продажа 50-го этажа «Антея» может состояться. Препятствий может оказаться как минимум два — завышенная цена предложения и общая низкая привлекательность вложений в недостроенную недвижимость.

Цена

Предложенная собственниками «Антея» цена квадратного метра площади — 260 тысяч рублей — кажется большинству екатеринбургских экспертов необоснованно завышенной и не способствующей скорейшему привлечению средств в завершение проекта.

«Система ценообразования у господина Гавриловского мне совершенно непонятна. Если цена 260 тыс. рублей за метр близка к себестоимости, это означает невероятную неэффективность, если только он не покрывает золотом каждый кирпич. Вероятнее же, что это вера застройщиков в миф, что недвижимость можно продать за любые деньги», — отмечает заместитель генерального директора, директор УФ ИК «Аккорд-Инвест» Константин Селянин.

«Я полагаю, что господину Гавриловскому не удастся продать эти площади за ту стоимость, которую он определил. 260 тысяч рублей за метр — это просто баснословная цена. Дисконт на подобное жилье может составить порядка 30—40%», — отмечает юрист-риэлтор агентства недвижимости «Линк» Александр Чайковский.

«В ближайшие несколько месяцев Андрею Гавриловскому вряд ли поступит большое количество предложений по приобретению жилья на 50-м этаже небоскреба «Антей». Во многом это связано с тем, что строительство здания еще не завершено. Продать эти помещения будет, конечно, сложно», — полагает А.Чайковский.

«Пентхаусы — это штучный товар, который стоит очень дорого. Людей, которые могут приобрести его, — единицы. Причем не каждый из них хочет приобрести именно пентхаус. В настоящее время, учитывая проблемы «Антея», в том числе неоднократный перенос сроков сдачи объекта, Андрею Гавриловскому будет сложно найти покупателя на этот объект», — считает генеральный директор ООО «Центр недвижимости «Метрополия» Сергей Бузунов.

Привлекательность

Впрочем, сомнения у экспертов вызывает и целесообразность инвестирования в долгострои в нынешней ситуации. Многие наблюдатели полагают, что даже если цена квадратного метра в «Антее» была бы в три раза ниже, подобные вложения были бы все равно чрезмерно рискованными.

Эксперты выделяют как минимум три значимых обстоятельства, которые заставляют задуматься о том, чтобы не проводить подобную сделку. Во-первых, это риск того, что здание вообще не будет достроено в ближайшие годы. Экономическая ситуация не способствует завершению проекта, инвестиционных или кредитных средств не предвидится. Не исключено, что стройка может встать еще на 3—5 лет. В этом случае все вложенные в нее деньги можно будет считать просто потерянными. Этот риск одинаково важен для всех категорий инвесторов.

«У меня вызывает сомнение, что БЦ «Антей» вообще будет достроен, так как там работы либо не ведутся вообще, либо серьезно притормозились. Я бы не советовал приобретать сегодня любую недостроенную недвижимость. В инвестиционных же целях она сейчас просто никому не интересна», — отметил К.Селянин.

Другая группа рисков связана с моральным устареванием небоскреба и падением его «символического» значения. Этот фактор важен в первую очередь для тех, кто приобретает помещения для размещения в них «статусного» офиса или апартаментов. Для таких инвесторов особое значение имеет возможность владеть уникальной недвижимостью, обладающей особой аурой исключительности и даже определенного эпатажа.

В 2002 году, когда проект небоскреба был только презентован публике, он, несомненно, обладал всеми необходимыми данными. Однако с тех пор в Екатеринбурге началась реализация нескольких не менее амбициозных строек, превосходящих его и этажностью, и смелостью архитектурного замысла. На их фоне «Антей» представляется уже морально устаревшим сооружением, лишенным особого статуса «единственного небоскреба». К тому моменту, когда проект Андрея Гавриловского будет закончен, он может оказаться лишь одним из нескольких аналогичных сооружений.

Кроме того, каждый год задержки в строительстве приводит к технологическому устареванию здания. Те решения, которые казались современными в момент закладки здания, могут быть невостребованными к окончанию монтажных работ. Наблюдатели не исключают и того, что из-за финансовых трудностей в небоскребе будут использованы более экономные, «бюджетные» системы и способы отделки, чем планировалось изначально. Это также может снизить привлекательность здания в качестве статусного объекта.

Инвестиции

Что касается инвестиционной составляющей, то её перспективы еще более туманны. В нынешней ситуации никто не может гарантировать рост стоимости недвижимости в сколь бы то ни было близкой перспективе. Напротив, на рынке наблюдается затяжной процесс падения цен. Приобретать дорогостоящую собственность в таких условиях эксперты считают весьма рискованным делом.

«Стоит признать, что в настоящее время на рынке недвижимости жесточайший кризис, падение цен в этом секторе уже произошло и будет идти дальше. По оценкам участников рынка, цены реальных сделок сейчас по крайней мере на 20% ниже изначально установленных цен; по моим оценкам, в итоге эта цифра вообще достигает 35—40%. Не секрет, что цены на этом рынке чрезмерно взвинчивались в течение всех последних лет», — отмечает Константин Селянин.

О перспективах вложения в дорогостоящую недвижимость может свидетельствовать еще один проект Андрея Гавриловского. Напомним, что в начале 2008 года этот предприниматель предлагал инвесторам приобретать условные площади в «Антее» по цене 100 тысяч рублей за метр. После сдачи «Антея» в эксплуатацию эти площади предполагалось выкупить по рыночной цене (планировалось, что она будет выше начальной). Тогда инвестиционное предложение не встретило адекватного спроса. Отсутствие интереса оказалось обоснованным: за прошедший год здание так и не было достроено, стоимость недвижимости в Екатеринбурге снизилась. По итогам года подобное вложение принесло бы только убытки.

В аналогичной ситуации может оказаться и инвестор, решивший вложить средства в новые предложения Гавриловского. Сначала деньги будут «заморожены» в долгострое на неопределенный срок. А к моменту сдачи «Антея» цены на недвижимость могут измениться самым непредсказуемым образом.

«В сегодняшней ситуации покупка пентхауса «Антея» — не самое лучшее вложение средств. Причем такое положение дел будет сохраняться в ближайшие три года. Вдобавок не стоит забывать о проблемах «Антея» со сроками сдачи», — полагает директор ООО «Компания «Менеджмент Апгрейд» Алексей Зайцев.

Итог

Эксперты финансового рынка и рынка недвижимости полагают, что вложение в недостроенную недвижимость на данном этапе сопряжено с чрезмерными рисками. Небоскреб «Антей», уже заслуживший репутацию долгостроя, является объектом более чем спорным с точки зрения инвестиционной привлекательности. Это объясняется как минимум четырьмя факторами: риском просрочки строительства на несколько лет, возможностью снижения символического значения здания в качестве уникального и исключительного объекта, общим падением рынка недвижимости и чрезвычайно высокими ценами на квадратные метры в «Антее».

Аналитики полагают, что в настоящий момент недвижимость вообще не является приоритетным объектом для вложения средств. Приобретать помещения в инвестиционных целях или для непосредственного использования имеет смысл только в завершенных объектах или у надежных застройщиков. Что касается офисов и апартаментов в «Антее», то эксперты предлагают дождаться завершения строительства здания. Не исключено, что изменение конъюнктуры на рынке приведет к тому, что тогда они будут дешевле, чем сейчас.