Почему льготная ипотека не оживит рынок жилья

Президент РФ Владимир Путин на совещании по ситуации в строительном секторе анонсировал запуск новой ипотечной программы со ставкой 6,5% годовых. Ей смогут воспользоваться все граждане России. Программа будет действовать только на покупку жилья в новостройках по цене до 3 млн руб. в регионах и до 8 млн руб. — в Москве и Санкт-Петербурге. Ставка будет зафиксирована на весь период ипотеки. Обратиться за получением льготного кредита можно до 1 ноября 2020 года.

Очевидно, что новая программа окажет заметную поддержку ипотечному рынку. В настоящее время средняя ставка по жилищным кредитам в РФ составляет 9%. Соответственно, государство будет субсидировать 2,5%. В докризисное время такая господдержка вызвала бы настоящий ажиотаж среди потенциальных заемщиков. Сейчас на рынке жилья накопился целый комплекс серьезных проблем, которые невозможно решить только с помощью новой ипотечной программы.

Население откладывает долгосрочные покупки

Одна из ключевых проблем — тяжелая ситуация на рынке труда. По данным совместного исследования Online Market Intelligence (OMI) и центра «Платформа», почти 70% опрошенных россиян уже почувствовали на себе последствия экономического кризиса. В частности, 14% респондентов сообщили, что их отправили в неоплачиваемый отпуск.13% работодатель перевел на неполный рабочий день, а 8% россиян уже потеряли работу. При этом 26% граждан не располагают денежными накоплениями, но имеют кредиты, а 46% боятся, что их семье не на что будет существовать.

В исследовании Агентства стратегических инициатив (АСИ), в котором приняли участие около 2 тыс. российских предпринимателей, говорится, что у 83% компаний сократилась выручка. При этом бизнес весьма скептически оценивает эффективность принимаемых властями мер господдержки.

Прогнозировать дальнейшее развитие событий достаточно сложно. Очевидно, что в ближайшее время будет зафиксирован резкий скачок уровня безработицы, а также снижение реальных доходов населения. В этих условиях подавляющее число россиян будет отказываться от крупных покупок до стабилизации экономической ситуации. Вряд ли льготная ипотека заставит население изменить эту модель поведения.

Под госпрограмму не попадают многокомнатные квартиры

В малых городах Свердловской области за 3 млн руб. можно приобрести практически любую квартиру. В Екатеринбурге ситуация разительно отличается. По данным портала Ingraficon, средняя стоимость квартиры-студии в уральской столице составляет 2,45 млн руб., однокомнатной квартиры — 3,43 млн руб., двухкомнатной — 5,09 млн руб., трехкомнатной — 7,06 млн руб. Эти цифры показывают, что под программу льготной ипотеки в городе попадают только студии и бюджетные «однушки».

Между тем сейчас в Екатеринбурге платежеспособный спрос смещается в пользу двух- и трехкомнатных квартир, отмечают аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН). Не секрет, что микроквартиры чаще всего покупают одинокие люди, а также те, кто приобретают свое самое первое жилье. Сейчас доля этого сегмента на рынке стремительно сокращается. Это связано с демографической ситуацией. Покупатели все чаще увеличивают площадь своей квартиры, а также переезжают в более современное, комфортное жилье. Иными словами, они делают выбор в пользу «двушек» и «трешек».

Отметим, что доля студий и однокомнатных квартир в структуре предложения на рынке новостроек Екатеринбурга в конце 2019 года составляла 43%, двух-, трех- и четырехкомнатных — 57% (данные УПН).

Будет ли государство поддерживать эконом-класс?

Любопытно, что президент в своем выступлении рассказал, что льготная ипотека будет действовать только при покупке жилья комфорт-класса.

«В рамках такой программы можно будет взять ипотеку по ставке 6,5% годовых на покупку нового жилья комфорт-класса по цене до 3 млн руб. в регионах и до 8 млн — в Москве и Санкт-Петербурге», — заявил В. Путин (цитата по «Прайму»).

В этой ситуации возможны две точки зрения. Согласно первой, президент просто оговорился. На самом деле речь идет об эконом-классе (так называемое «стандартное жилье») — самый дешевый сегмент. Озвученные цифры максимальной стоимости жилья скорее говорят в пользу этой точки зрения.

Согласно второму мнению, государство действительно собирается поддерживать только жилье комфорт-класса. В этом случае существует риск, что Екатеринбург вообще не сможет воспользоваться программой льготной ипотеки. Средняя стоимость жилья в эконом-классе в городе в конце прошлого года составляла около 65 тыс. руб., в комфорт-классе — около 85 тыс. руб. (данные УПН). То есть разница между этими двумя сегментами превышает 30%. За 3 млн руб. покупатель в среднем сможет купить лишь 35 кв. м. в новостройке комфорт-класса. Такие цифры больше подходят для бюджетного жилья. Даже если предположить, что в будущем российские власти скорректируют решение президента и будут использовать цифру 3 млн руб. как максимальную стоимость кредита (а не жилья), то все равно охватить комфорт-класс будет практически невозможно.

Кроме того, может возникнуть другая серьезная проблема. Законодательно отличия классов жилья в России не закреплены. Поэтому непонятно, как государство будет отличать один сегмент от другого. Очевидно, что застройщики начнут массово переименовывать «эконом» в «комфорт».

Уральские аналитики пока весьма осторожно оценивают нововведения российских властей. Так, начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков рассказал УрБК, что программа поддержки ипотеки увеличит число сделок, однако не решит системных проблем рынка жилья.

«Ставка в 6,5% по текущему рынку выглядит привлекательной. Снижение ипотечной ставки, как и в 2015 году, способно удержать рынок от существенного падения продаж, сохранить объемы строительства на приемлемом уровне. В ближайшие месяцы обострится конкуренция между первичным и вторичным рынком. Появится некоторая динамика и оборот. Те, кто планировал купить квартиру, но отложил это решение для того, чтобы понаблюдать за ситуацией, получили повод выйти на рынок. Это то, что нужно рынку в кризис. Но это симптоматическое лечение, оно не решает системных проблем. Рынок жилья остается заложником общей экономической ситуации», — заявил М. Хорьков.

Как отмечают аналитики, в настоящее время российские заемщики столкнулись с колоссальным ростом финансовой неопределенности в отношении своего будущего. Поэтому ситуация на рынке кардинально улучшится только после того, как у населения снова появится уверенность в завтрашнем дне.