Статьи
24.09.2018

Екатеринбург погрузился в котлованы

Екатеринбург погрузился в котлованыК сентябрю 2018 года в Екатеринбурге было зафиксировано 850 тыс. кв. м. жилья на начальной стадии строительства. Для уральской столицы за последние десять лет этот показатель стал рекордным. В Уральской палате недвижимости (УПН) резкий рост объясняют высокими продажами на рынке, которые вызваны относительно доступной ипотекой. Однако застройщики и специалисты в сфере недвижимости считают, что компании пытаются заложить как можно больше объектов до отмены долевого строительства.

В целом, если посмотреть материалы УПН за последние десять лет, впервые резкий рост так называемого «индекса котлованов» наблюдался в IV квартале 2010 года (примерно до 370 тыс. кв. м). Затем объемы жилья на начальной стадии строительства то резко падают, то резко увеличиваются. Устойчивый рост был зафиксирован с I квартала 2012 года, и к I кварталу 2013 года показатель достигает первого максимума на отметке 650 тыс. кв. м. С начала 2015 года на рынке началось падение.

За первые восемь месяцев 2018 года «индекс котлованов» вырос почти в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков объясняет столь резкое увеличение показателей тем, что у застройщиков появилась «уверенность в завтрашнем дне» на фоне увеличения продаж. За январь-август 2018 года количество сделок на первичном рынке выросло на 27% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. При этом число продаж с использованием ипотеки (среди новостроек) возросло на 39%.

«По большому счету процесс увеличения активности мы видим у большинства игроков, которые имеют возможности для наращивания строительства. Без оптимистичного взгляда на рост продаж на среднесрочную перспективу этого не было бы. За последний год ипотека подстегнула продажи квартир — вывела на рынок новые группы покупателей», — пояснил УрБК М. Хорьков.

По его словам, определенную роль, но не ключевую, сыграла также отмена долевого строительства, запланированная в 2019 году (о чем ранее писал УрБК). Однако застройщики и эксперты, связанные с рынком недвижимости, полагают, что ликвидация «долевки» и стала основной причиной резкого роста «индекса котлованов».

«Из-за изменения закона о «долевке» сейчас очень многие пытаются попасть под действие старого закона, поэтому мы и видим происходящие изменения по объему жилья на начальной стадии строительства», — сказал УрБК управляющий «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимир Крицкий.

Но никаких негативных последствий от резкого увеличения количества новых котлованов представитель девелоперской компании не видит. Иной позиции придерживаются директор Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Юрий Чумерин.

«Вопрос в том, что будет дальше после отмены «долевки» — эта ситуация лишает застройщиков одного из источников средств. После этого у них останутся только кредиты, для получения которых необходимы счета для саморегулирующих организаций (СРО). А когда введут эти счета, неизвестно», — отмечает Ю. Чумерин.

Руководитель агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев, в свою очередь, указывает на еще одну сложность, с которой предстоит столкнуться застройщикам в 2019 году, — это подорожание себестоимости строительства в связи с повышением ставки НДС до 20% и девальвацией рубля.

«При этом мы не видим предпосылок того, что платежеспособность населения будет расти. Скорее, наоборот, — население само вскоре ощутит последствия роста цен на бензин и ставки по НДС. Заявления со стороны правительства об увеличении зарплат носят скорее декларативный характер. Вместе с тем о доступной ипотеке мы перестали слышать внятные рассуждения», — считает А. Дмитриев.

Действительно, если ориентироваться на данные УПН, то период увеличения продаж зафиксирован до начала сентября 2018 года. Уже с 17 сентября 2018 года ЦБ РФ повысил ключевую ставку, и это увеличение может оказаться не последним. При самом неблагоприятном сценарии об относительно доступной ипотеке, которая была стимулом развития рынка недвижимости, и об «оптимистичном взгляде» застройщиков можно будет забыть на неопределенное время.

«Мы находимся сейчас в состоянии надвигающегося дисбаланса между спросом и предложением, поскольку объем предложения искусственно спровоцирован одним моментом (отмена «долевки» — прим. ред.). На мой взгляд, мы входим в фазу некоего передела рынка. Покупатели первое время смогут выбирать между первичным и вторичным рынком, но «вторичка» рано или поздно подтягивается по цене вслед за новостройками», — отмечает А. Дмитриев.

Таким образом, уже в следующем году, сразу после отмены «долевки», как полагает часть экспертов, ожидается падение объема предложений и, соответственно, снижение «индекса котлованов». Но распродажи объектов по сниженной цене в этих условиях ожидать не следует. Мало кто верит, что кто-то из застройщиков будет продавать квартиры себе в минус, хотя не исключены варианты, когда девелоперы попытаются хотя бы отбить затраты. При этом состояние дисбаланса на рынке с учетом опыта прошлых лет может продлиться примерно два года.
Вернуться в раздел » Статьи
Материалы по теме
23.08.2018 Дешевый рубль — дешевый метр

Девальвация рубля может привести к снижению цен на жилую недвижимость ...

23.08.2018 Девальвация рубля не отражается на рынке недвижимости Екатеринбурга

УрБК, Екатеринбург, 23.08.2018. Текущее снижение стоимости рубля оказывает незначительное влияние на рынок недвижимости ...

09.04.2018 Михаил Хорьков о ситуации на рынке новостроек Екатеринбурга

В начале 2018 года на первичном рынке жилья Екатеринбурга сохранилась положительная динамика. Девелоперы продолжили ...

09.04.2018 Число работающих башенных кранов в Екатеринбурге в I квартале выросло до 110 единиц

УрБК, Екатеринбург, 09.04.2018. Число работающих башенных кранов в Екатеринбурге в I квартале 2018 года составило 110 ...

03.03.2010 Руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков: Рынок недвижимости в Екатеринбурге в кризис провалился больше, чем в других городах России

УрБК, Екатеринбург, 03.03.2010. «По итогам 2009 года мы видим снижение объемов ввода жилья в России на 7%, в ...