Окупаемость складских проектов превышает 10 лет

В последние три года в Екатеринбурге кардинально изменилась структура предложения складских комплексов. Новые крупные спекулятивные проекты не реализовываются. В основном строительство ведется в формате Build-to-suit, то есть под конкретного заказчика с последующим выкупом объекта или его арендой. Также реализовываются проекты «под себя», когда конечные пользователи складов выступают в роли девелопера. Они самостоятельно подбирают земельный участок, нанимают подрядчиков и ищут финансирование. По итогам 2016 года в Екатеринбурге сдали в эксплуатацию около 100 тыс. кв. м. складов. Крупнейшие проекты — распределительные центры торговых сетей «Верный», «Лента» и «Спортмастер».

Как отмечают эксперты, отсутствие качественных спекулятивных проектов в Екатеринбурге связано с низкой инвестиционной привлекательностью этого сегмента коммерческой недвижимости.

«Рублевая ставка в течение последних трех лет значительно не менялась, а с учетом удорожания себестоимости строительства сроки окупаемости складских проектов выросли до 10 лет и более», — заявил директор уральского филиала компании «Логопарк.ру» Виталий Хиль.

По его словам, в настоящее время средние арендные ставки в Екатеринбурге на склады класса «А» составляют 400-480 руб. за кв. м. в месяц, класса «В» — 380-450 руб. за кв. м., класса «С» — 150-350 руб. за кв. м.

«Сейчас никто не готов вкладывать свои деньги в строительство склада просто так. Застройщики хотят заранее видеть своего арендатора до того момента, когда они построят склад. Также они стараются максимально сжимать сроки строительства. Есть компании, которые сдают склад за 6-7 месяцев. Предпосылок для изменения сложившейся ситуации в ближайшие несколько лет я не вижу. Складские комплексы в Екатеринбурге будут по-прежнему строить «под заказчика». Спекулятивные проекты вернутся на рынок только тогда, когда снизятся макроэкономические риски, а кредитные ресурсы станут более доступными. Пока этого не наблюдается», — сообщил Виталий Хиль.

Руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Вячеслав Холопов также считает, что для реализации спекулятивных проектов сейчас не самое лучшее время.

«В 2017 году я не ожидаю большого объема спекулятивного строительства, скорее, мы увидим уход девелопмента в сторону все нарастающей специализации зданий под потребности клиента, оптимизацию предлагаемого продукта и в части цены, и в части качества. Мы уже отмечаем готовность ряда застройщиков строить объекты на не принадлежащих им земельных участках, что указывает на активную конкуренцию на логическом рынке нашей страны», — заявил Вячеслав Холопов.

Как рассказал директор направления по представлению интересов корпоративных клиентов Knight Frank Константин Фомиченко, в настоящее время в Екатеринбурге насчитывается около 1 млн кв. м. качественных складов. Из-за дефицита спекулятивных проектов в городе существует неудовлетворенный спрос объемом 200-220 тыс. кв. м.

«К примеру, приходит одна крупная компания и говорит: «Нам необходимо арендовать склад объемом 10-15 тыс. кв. м.». Предложить практически нечего. Те площади, которые есть, имеют определенные ограничения. К примеру, в логопарке «Пышма» нельзя заключить долгосрочный контракт. Или в городе просто нет складов, которые по своему техническому оснащению могут удовлетворить потребности клиентов. Приходится строить объекты под конкретного заказчика. Это вынужденная мера. Качественных складов в Екатеринбурге под аренду крайне мало», — заявил Константин Фомиченко.

Таким образом, мы видим две ключевые тенденции на рынке. С одной стороны, застройщики не хотят запускать строительство складского комплекса, пока не найдут потенциального покупателя или арендатора. Они опасаются, что объект окажется невостребованным и приведет к большим убыткам. С другой стороны, в Екатеринбурге возник дефицит готовых качественных складов. Многие потребители не могут найти необходимые площади в городе, поэтому вынуждены строить объекты своими собственными силами или заказывать с нуля у девелоперов. По этой причине уровень вакантных площадей в уральской столице составляет всего 2% (общий объем складского фонда в городе — 925 тыс. кв. м.), а арендные ставки больше не демонстрируют отрицательную динамику.