Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга: Запад не поможет

Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга продолжает стагнировать. По мнению экспертов, в ближайшие год-два роста ждать не следует: ситуация будет стабильной.

Нынешний же год для ввода новых объектов оказался аховым. Если в 2009 году было введено 964,4 тыс. кв. метров нежилых помещений, то в текущем году этот показатель пока не превышает 118 тыс. кв. метров. Что касается чисто торговой недвижимости, то в 2010 году планируется ввести только 60 тыс. кв. метров, приводит данные УПН. Это более чем в 2 раза ниже уровня ввода площадей прошлого года.

Председатель Совета управляющих компаний и девелоперов Алексей Караваев в ходе совещания, посвященного рынку коммерческой недвижимости, констатировал: несмотря на формальное окончание активной стадии кризиса, новые торговые центры испытывают сложности с набором арендаторов.

«На сегодняшний день новые торговые объекты вводятся с большим трудом. Так, проблемы с заполняемостью площадей при вводе испытали ТЦ «Алатырь» и «Фан-Фан». ТРК «КомсоМОЛЛ» также сложно будет набрать необходимое число арендаторов», — заявил Алексей Караваев.

Решением этой проблемы могли бы стать по-настоящему концептуальные объекты торговой недвижимости, однако с этим на Урале тоже пока не всё гладко. Более того, пора модернизировать и пионеров современной цивилизованной торговли.


Представитель Гильдии управляющих компаний и девелоперов Андрей Бриль смущен тем, что деловые центры Екатеринбурга не спешат сертифицироваться

Как заявил заместитель главы Екатеринбурга Виктор Контеев, проблемы с концепцией существуют у двух торговых центров Екатеринбурга — «Дирижабля» и «Екатерининского».

«Им нужна реконцепция», — посетовал чиновник.

О том, что концепция многих торговых центров не устраивает и самих предпринимателей, можно судить по возросшему спросу на перевод жилых помещений в нежилые.

Напомним, по данным администрации Екатеринбурга, за последние 5 лет обеспеченность торговыми площадями увеличилась в 1,8 раза. На сегодняшний день она составляет 970 кв. метров на 1 тыс. человек. По прогнозам на 2011 год, эта цифра вырастет до 1020 кв. м.

Однако представители администрации при этом сообщают, что ситуация с начала кризиса всё же переменилась. Если раньше арендодатели просили представителей администрации отправлять к ним в торговый центр арендаторов, то сейчас на некоторые помещения находится несколько претендентов.

При этом арендные ставки за последний год практически не менялись. По информации УПН, средняя ставка на торговые площади в ТЦ (без учета «якорей») во II квартале 2010 года составила 2240 руб. за кв. метр в месяц. По сравнению с пиком (III кв. 2008 г.) средний показатель снизился на 23,6%.

«Ставки арендной платы не имеют тенденции к скорому повышению. Однако некий ползучий рост будет наблюдаться до 2011 года», — отметил председатель Совета управляющих компаний и девелоперов.

О некой стабилизации ставок заявляют и эксперты в сфере офисной недвижимости. После падения с начала года ставки немного выросли. Однако на таком уровне они и останутся вплоть до середины 2011 года. Дальнейшая же ситуация будет зависеть от бюджетов самих компаний и общей экономической ситуации в городе. Такого мнения придерживается полномочный представитель НП «Гильдия управляющих компаний и девелоперов» в Екатеринбурге Андрей Бриль.


Предполагаемое открытие в Екатеринбурге еще трех бизнес-центров класса А лишь обостряет конкуренцию на и без того непростом рынке

Ситуацию явно не облегчит ввод новых деловых центров. Так, в 2010 году планируется открытие 5 офисных центров общей площадью 93 800 кв. м, в том числе делового центра «Вознесенский» на ул. Первомайской (класс А), ДЦ «Саммит» (класс А), ДЦ «Форум-групп» (класс А), «Царский мост» на ул. Розы Люксембург (класс В).

Второй главной проблемой остается дефицит средств.

«Мы должны с сожалением констатировать: никаких зарубежных инвесторов, интересующихся российской недвижимостью, пока в природе нет. Всё, что за пределами Москвы и Санкт-Петербурга, — это не предмет интереса международных инвестиционных фондов, работающих в области недвижимости», — заявил Андрей Бриль.

Стратегическим вопросом для гильдии сейчас является установление контакта с российскими профильными инвесторами.

«Мы активно ищем подходы к управляющим пенсионными деньгами и другим классам российских инвесторов. Мы сейчас пытаемся наладить своего рода строительный финансовый конвейер», — добавил Андрей Бриль.

Классификация деловых центров пока не дала больших результатов. Повального числа желающих сертифицировать свой объект и поставить на нем букву классности нет.

Напомним, гильдия разработала классификацию офисных площадей. Так, по качеству деловые центры разделили на 3 класса: А, В и С. Пока сертифицировано 4 офисных площадки из 65 работающих в городе. Еще 2 центра пообещали подумать.

Как отметил директор ТЦ «Успенский» Антон Буркин, деловые центры опасаются, что их классность понизится и им придется из-за этого снизить арендную плату.

«Почему вы думаете, что арендаторы дураки? Я таких давно не встречал. Придя на объект, они хорошо понимают, насколько адекватная выставлена цена на него. Однако неправильное позиционирование дезориентирует арендатора. Мы хотим помочь людям позиционировать себя правильно. Эта работа сложная, но мы ее будем делать», — возражает Андрей Бриль.

Гильдия планирует всё же добиться ответа от руководителей и собственников ДЦ и сертифицировать к концу года 30 объектов.


Заместитель главы Екатеринбурга Виктор Контеев пообещал бизнесменам поработать над увеличением туристического и бизнес-потока

Опытом гильдии решила воспользоваться администрация города и разработать свою классификацию, но уже торговых центров. Рабочая группа уже создана, и в ближайшее время можно ожидать начала работ по определению критериев.

Как и офисы, гостиницы также являются важным элементом деловых коммуникаций города.

«Мы рады, что утроили за 5 лет номерной фонд. Но это создало жесткую конкуренцию», — отметил Виктор Контеев.

Об ужесточившейся конкуренции заявляют и представители гостиниц.

«У нас были трения между руководителями гостиниц, связанные как раз с переманиваниями клиентов более низкими ценами», — сообщила руководитель Клуба отельеров Екатеринбурга Галина Прохорова.

Чиновники обещают, что попытаются помочь бизнесу, работая над увеличением туристического и делового потока.

«Мы должны обеспечить трафик. Должны провести ребрендинг города и на всех международных выставках говорить, что город Екатеринбург — лучший. Мы должны увеличить пассажиропоток Кольцово до 7,5 млн. человек, чтобы это был настоящий хаб», — заявил Виктор Контеев.

Напомним, в настоящее время на территории города расположены 96 средств размещения на 7620 мест, в том числе 58 гостиниц на 6020 мест.

Однако деловой туризм сталкивается в Екатеринбурге еще с одной проблемой — нехватки конференц-площадок большой вместимости. В Екатеринбурге площади вместимостью свыше 1 тыс. человек занимают долю всего в 1—2% от общего числа конференц-залов.

«Люди хотят провести общее мероприятие в большом зале на 1 тыс. человек, а потом рассадить участников по небольшим конференц-залам. Нам постоянно приходится говорить, что в городе будет такое только года через четыре. Город от этого теряет трафик», — рассказала исполнительный директор «Конгресс-бюро г. Екатеринбурга» Екатерина Демченко, отметив, что половина запросов в конгресс-бюро приходит на мероприятия с участием больше 300 человек, однако 64% площадок Екатеринбурга могут вместить только до 100 человек.

Основными конкурентами Екатеринбурга в деловом туризме, по ее мнению, являются Ростов-на-Дону, Иркутск, Красноярск. В этих городах хорошая обеспеченность площадками, способными принять 1 тыс. человек.

Заместитель главы города обратился к бизнесменам с просьбой обратить внимание на этот сектор коммерческой недвижимости, чтобы в будущем город мог принимать мероприятия с большим количеством людей. Бизнесмены пообещали прислушаться.

Алена Тымонюк